Grundsteuer-Gutachten: Zahlen Sie zu viel?

Ab dem 01.01.2025 trat in Deutschland die neue Grundsteuerreform in Kraft. Zu diesem Zweck mussten Finanzämter die Bemessungsgrundlage neu berechnen. In Baden-Württemberg haben Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den ermittelten Wert mit einem Grundsteuer-Gutachten korrigieren zu lassen. Wir erklären, was Sie dabei beachten müssen und wie die Situation in anderen Bundesländern aussieht.

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André Heid
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Bekannt aus

Einfamilienhaus, für das Grundsteuer-Gutachten angefertigt werden kann — *^{In Deutschland zahlen Grundstückseigentümer ab dem Jahr 2025 eine neu berechnete Grundsteuer.}*

Das Wichtigste in Kürze

Im Zuge der Grundsteuerreform erlaubt eine Öffnungsklausel den Bundesländern, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer zu nutzen.
In Baden-Württemberg besteht für Grundstückseigentümer die Möglichkeit, den ermittelten Grundsteuerwert nach unten korrigieren zu lassen.
Dafür müssen sie ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG einreichen.
Dieses soll nachweisen, dass die Abweichung zwischen dem tatsächlichen Wert des Grund und Bodens und dem ermittelten Grundsteuerwert mehr als 30 Prozent beträgt.
In anderen Bundesländern können Sie Einspruch einlegen, wenn Sie einen zu hohen Grundsteuerwert vermuten, bei Bedarf unter Zuhilfenahme eines Grundsteuer-Gutachtens.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erfüllen sämtliche Ansprüche und Zertifizierungen, die laut Gesetz für die Erstellung eines solchen Gutachtens nötig sind.
Gern unterstützen wir Sie daher bei der Anfertigung eines zuverlässigen und fundierten Grundsteuer-Gutachtens.

Grundsteuer-Gutachten beauftragen: Hier ist es sinnvoll

Die ab 2025 geltende Grundsteuerreform soll die Grundlage zur fairen und verfassungsfesten Ermittlung der Grundsteuer bilden. Die ursprüngliche Methode, die auf veralteten Einheitswerten basierte, gehört damit der Vergangenheit an. Den Platz nimmt das neue Bundesmodell ein, das auf einer deutlich geringeren Anzahl an Faktoren aufbaut, unter anderem den Bodenrichtwerten, der Grundstücksfläche oder der Gebäudeart.

Gut zu wissen: Im Rahmen der Reform mussten Finanzämter die Grundsteuer-Bemessungsgrundlage für zirka 36 Millionen deutsche Grundstücke neu berechnen. Bereits jetzt gibt es allerdings Bedenken bezüglich der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells. So äußerte ein Finanzgericht in Rheinland-Pfalz im Zuge einer Klage von zwei Eigentümern gegen ihre Grundsteuerwertbescheide erstmals ernsthafte verfassungsrechtliche Zweifel. Insbesondere wurde kritisiert, dass die Bewertung auf der Basis von Bodenrichtwerten erfolgt.

Eine Besonderheit ergibt sich mit der Öffnungsklausel, die es den Bundesländern erlaubt, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer zu nutzen. So folgen Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg unterschiedlichen Flächenmodellen, Baden-Württemberg wendet ein Bodenwertmodell an. Für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg ist es möglich, den ermittelten Grundsteuerwert mithilfe eines qualifizierten Grundsteuer-Gutachtens prüfen zu lassen. Was dabei zu beachten ist, erklären wir im Folgenden.

Ein Grundsteuer-Gutachten bringt Licht ins Dunkel der neuen Bewertung. Wer den festgesetzten Wert des Finanzamts anzweifelt, braucht belastbare Zahlen – rechtssicher, nachvollziehbar und objektiv.
Ing. André Heid M.Sc.

Qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG

Ihr Grundsteuerwertbescheid ist bereits eingetroffen und Sie vermuten, dass der ermittelte Wert zu hoch ist? In Baden-Württemberg haben Sie die Möglichkeit, etwas dagegen zu unternehmen. Hier findet das „modifizierte Bodenwertmodell“ Anwendung, bei dem sich der Grundsteuerwert aus dem Bodenwert ergibt. Genauer gesagt durch die Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Die Bebauung des Grundstücks bleibt unberücksichtigt.

Die Gesetzgebung lässt in Baden-Württemberg die Option offen, mit einem Grundsteuer-Gutachten gegen zu hohe Grundsteuerwerte vorzugehen. Die rechtliche Grundlage ist im Landesgrundsteuergesetz verankert, konkret im § 38 Abs. 4 LGrStG. Demnach können Sie ein qualifiziertes Gutachten einreichen, das einen Nachweis über die Abweichung zwischen dem tatsächlichen Wert Ihres Grund und Bodens und dem ermittelten Grundsteuerwert erbringt. Wichtig: Voraussetzung für eine mögliche Änderung des Grundsteuerwerts ist, dass der Wert um mehr als 30 Prozent abweicht. Sind die formalen und inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt, entscheidet das Finanzamt darüber, ob der Wert entsprechend des Grundsteuer-Gutachtens nach unten korrigiert wird.

Wichtig: Es gibt konkrete Vorgaben, wer ein qualifiziertes Grundsteuer-Gutachten anfertigen darf. Neben den zuständigen Gutachterausschüssen kommen gemäß §38 Abs. 4 LGrStG lediglich Personen in Frage, die „[…] von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grund und Boden bestellt oder zertifiziert worden sind […]“. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung erfüllen diese Voraussetzungen und beraten Sie gern im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs.

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Darum könnte Ihr Grundsteuerwert zu hoch sein

Warum kann es bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts zu Ungenauigkeiten kommen? Das liegt in erster Linie daran, dass Abweichungen zwischen den individuellen Merkmalen Ihres Grundstücks und denen des Bodenrichtwertgrundstücks bestehen können – und somit ein ungenauer Bodenrichtwert als Berechnungsbasis genutzt wird. Zu hohe Grundsteuerwerte können folglich vor allem entstehen, wenn Ihr Grundstück…

… eine besonders große oder kleine Fläche in Relation zur Nachbarschaft hat.
… sehr ungünstig zugeschnitten ist.
… in einer extremen Hanglage oder Topografie liegt.
… unterschiedliche Grundstücksqualitäten aufweist, zum Beispiel Garten- und Bauland.
… individuelle Belastungen aufweist, zum Beispiel Altlasten.
… durch Emissionen wie Feinstaub oder Lärm beeinträchtigt wird.

Infografik zu Gründen für ein Grundsteuer-Gutachten — Bei Grundstücken mit bestimmten Eigenschaften ist es wahrscheinlicher, dass es Unstimmigkeiten beim ermittelten Grundsteuerwert gibt.

So gehen unsere zertifizierten Sachverständigen vor

Bei der Anfertigung eines qualifizierten Grundsteuer-Gutachtens gehen unsere Sachverständigen mit höchster Sorgfalt vor. Die im „Merkblatt für den Nachweis des „tatsächlichen Werts des Grund und Bodens“ bei der Grundsteuer“ (Oberfinanzdirektion Karlsruhe) aufgeführten Anforderungen an das Gutachten finden selbstverständlich Berücksichtigung.

Die Gutachtenerstellung umfasst im Wesentlichen drei Schritte:

Unsere Experten prüfen, ob der tatsächliche Wert Ihres Grund und Bodens um mehr als 30 Prozent vom festgestellten Grundsteuerwert abweicht.
Wir fertigen ein qualifiziertes Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG an, das den gesetzlichen Vorgaben entspricht und Ihnen als Nachweis dient (Umfang: 5 – 6 Seiten).
Das zuständige Finanzamt entscheidet schließlich, basierend auf dem eingereichten Grundsteuer-Gutachten, ob der Grundsteuerwert nach unten korrigiert wird.

Wichtig: Bei der Heid Immobilienbewertung profitieren Sie von einer Festpreisgarantie – ohne versteckte Kosten und nachträgliche Preiserhöhungen. Bei einem Grundsteuer-Gutachten belaufen sich die Kosten auf 1.290 Euro zzgl. Mehrwertsteuer.

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Gutachten für Grundsteuer in anderen Bundesländern

In anderen Bundesländern haben Sie die Möglichkeit, gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einzulegen. Das gilt vor allem, wenn Sie im Bescheid Rechenfehler oder falsche Daten entdecken, die sich zu Ihrem Nachteil auswirken. Ein Einspruch kann auch sinnvoll sein, wenn Sie die angesetzten Bewertungsparameter für unrechtmäßig halten, zum Beispiel der Bodenrichtwert nicht den individuellen Gegebenheiten Ihres Grundstücks entspricht.

Hintergrund ist, dass die Finanzämter zur Berechnung der Grundsteuer die Bodenrichtwerte heranziehen, die regelmäßig von Gutachterausschüssen festgelegt werden. Diese beziehen sich auf ein Richtwertgrundstück, das dem Durchschnitt der zugehörigen Richtwertzone entspricht. Weicht Ihr Grundstück davon ab, zum Beispiel durch einen speziellen Zuschnitt, ist auch der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer anzuzweifeln. Ein Grundsteuer-Gutachten gibt Ihnen Aufschluss über die tatsächliche Höhe des Bodenrichtwerts und berücksichtigt alle individuellen Besonderheiten. Wenn Sie sich für einen Einspruch entscheiden, oder sogar eine Klage anstreben, kann ein Gutachten hilfreich sein, um Ihre Position zu untermauern. Beachten Sie aber, dass das Grundsteuer-Gutachten keine Garantie für das gewünschte Ergebnis darstellt – denn aktuell gibt es noch viele Fragezeichen rund um die neue Grundsteuer und die Rechtslage ist unklar.

Wichtig ist, dass Sie für den Einspruch nur einen Monat Zeit haben. Die Frist startet drei Tage nach dem Datum auf Ihrem Wertbescheid. Bis zum Ablauf der Frist muss der Einspruch beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein. Beim ersten Einspruch entstehen für Sie in der Regel keine Kosten. Um dagegen ein qualifiziertes Grundsteuer-Gutachten in Baden-Württemberg einzureichen, müssen Sie nicht extra Einspruch einlegen. Sie können das Gutachten bei der erstmaligen Feststellung des Grundsteuerwerts oder zu späterer Zeit vorlegen.

Heid Immobilienbewertung – Ihr Partner für zuverlässige Grundsteuer-Gutachten

Sie möchten ein Grundsteuer-Gutachten beauftragen, dass die Anforderungen eines qualifizierten Gutachtens nach § 38 Abs. 4 LGrStG erfüllt? Dann haben Sie mit der Heid Immobilienbewertung einen kompetenten und zuverlässigen Partner. Unsere öffentlich bestellten, vereidigten und zertifizierten Sachverständigen arbeiten streng nach gesetzlichen Standards und verfügen über eine umfassende Markterfahrung.

Nehmen Sie direkt Kontakt zu uns auf und vereinbaren Sie einen Termin zum kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch.

Vertrauen Sie auf Heid Immobilienbewertung: 99,9 % unserer Gutachten werden anerkannt – von Gerichten, Finanzämtern und Banken.
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FAQs: Häufige Fragen zum Grundsteuer-Gutachten

Wir geben Ihnen in diesem Abschnitt die Antwort auf oft gestellte Fragen zu unseren Grundsteuer-Gutachten.

Warum brauche ich ein Grundsteuer-Gutachten, obwohl das Finanzamt den Wert bereits festgelegt hat?

Ein Grundsteuer-Gutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich zu hoch erscheint. Die Grundsteuerreform basiert auf typisierten Annahmen – diese führen häufig zu realitätsfernen Bewertungen, vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen oder gemischt genutzten Objekten.

Was unterscheidet ein Grundsteuer-Gutachten von einem Verkehrswertgutachten?

Das Grundsteuer-Gutachten dient als Gegenbeweis zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Es kann dabei helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wenn die pauschale Bewertung durch das Finanzamt nicht dem tatsächlichen Marktwert entspricht.

Ein Verkehrswertgutachten hingegen basiert auf § 194 BauGB und dient vielfältigen Zwecken wie Verkauf, Erbschaft oder Scheidung. Für das Finanzamt ist primär der gemeine Wert (§ 198 BewG) relevant. Beide Werte ermitteln die Gutachter der Heid Immobilienbewertung rechtssicher und nachvollziehbar.

Wann lohnt sich ein Gutachten für die Grundsteuer besonders?

Ein Grundsteuer-Gutachten lohnt sich besonders in folgenden Fällen:

Ältere, nicht sanierte Gebäude
Wertminderungen durch Baumängel oder Lärm
Sondernutzungen wie Mischobjekte oder gewerbliche Flächen
Niedrige Mieten bei vermieteten Objekten
Geringe Restnutzungsdauer (z. B. laut separatem Restnutzungsdauergutachten)

In all diesen Fällen kann der tatsächliche Wert erheblich vom typisierten Finanzamtswert abweichen.

Wie lange braucht Heid für ein Grundsteuer-Gutachten und was kostet es?

Dank unseres bundesweiten Netzwerks erstellen wir ein Grundsteuer-Gutachten im Normalfall innerhalb von 10 Werktagen. Die genauen Kosten hängen vom Objekttyp und Aufwand ab. Prinzipiell ist das Grundsteuer-Gutachten deutlich weniger umfangreich als andere Gutachten. Sie erhalten es zum Festpreis, den wir im Erstgespräch mit Ihnen klären – ab 1.290 Euro.

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