Monatliche Rentenzahlungen und trotzdem in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben? Die Leibrente macht es möglich. Doch wie berechnet sich die Leibrente, welche Faktoren werden dabei berücksichtigt und was genau ist der Leibrentenbarwertfaktor? Das und mehr lesen Sie in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Leibrentenbarwertfaktor wird für die Berechnung der Leibrente verwendet.
- Gesetzliche Grundlage bildet § 14 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG).
- Der Leibrentenbarwertfaktor hängt vom Geschlecht und vom Alter der begünstigten Person ab.
- Je länger das Wohnrecht oder das Nießbrauchrecht wahrscheinlich besteht, desto höher der Leibrentenbarwertfaktor.
- Das Bundesfinanzministerium gibt regelmäßig aktualisierte Leibrentenbarwertfaktoren heraus, die in der Praxis Anwendung finden.
Leibrentenbarwertfaktor Definition
Der Leibrentenbarwertfaktor ist ein wichtiger Begriff im Bereich der Altersvorsorge . Der Faktor dient unter Berücksichtigung der üblichen Lebenserwartung sowie dem Risiko der Überlebenswahrscheinlichkeit dazu, Leistungen, die an das Leben einer Person gebunden sind, zu kapitalisieren.
Einfacher gesagt: Unter dem Leibrentenbarwertfaktor ist ein Faktor zur Barwertminderung einer Immobilie zu verstehen, die im Gegenzug für ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen entsteht. Mit dieser Art der Immobilienverrentung bleiben Sie sorglos in Ihren eigenen vier Wänden wohnen und haben zusätzlich zu Ihrer gesetzlichen Rente ein monatliches Einkommen. Die gesetzliche Grundlage dazu bildet § 14 Abs. 1 BewG.
Grundsätzlich gilt:
Je länger das Wohnrecht wahrscheinlich besteht, umso größer ist der Leibrentenbarwertfaktor.
Wofür wird der Leibrentenbarwertfaktor angewendet?
Die sogenannte echte Leibrente wird lebenslang ausbezahlt . Durch das eingetragene Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauchrecht kann der Käufer bis zu Ihrem Ableben keine Mieteinnahmen erzielen beziehungsweise für eine ungewisse Zeit selbst nicht einziehen.
Aufgabe des sachkundigen Sachverständigen ist es nun anhand Ihres Alters und damit einhergehend mit Ihrer Lebenserwartung zu berechnen, wie lange die Immobilie keiner Vermietung zugeführt werden kann, und wie hoch letztlich die wirtschaftliche Belastung des Grundstückes dadurch ist.
Ähnliche Belastungen ergeben sich beispielsweise aus dem Wegerecht, einer Dienstbarkeit, Reallasten oder dem Wohnungsrecht, die bei der Berechnung entsprechend berücksichtigt werden müssen, um den exakten Wert des Grundstücks zu ermitteln.
Ob eine Leibrente die richtige Wahl für Sie ist, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihren Erwartungen ab, die Sie an Ihr Leben im Rentenalter stellen: Wollen Sie weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen? Präferieren Sie ein Leben in vertrauter Umgebung oder könnten Sie es sich vorstellen in ein Heim zu ziehen? Können Sie gut von Ihrer gesetzlichen Rente leben oder wird die Rente knapp?
Vorteile einer Leibrente:
- Lebenslange finanzielle Absicherung
- Dauerhaftes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht
Nachteile einer Leibrente:
- Kaufpreis niedriger als bei klassischem Immobilienverkauf
- Früheres Ableben mindert Kaufsumme
Leibrentenbarwertfaktor ermitteln – Formel der Leibrente
Da die Leibrente an das Leben gebunden ist, erfolgt für natürliche Personen die Ermittlung des Werts der Leibrente mit Hilfe von Leibrentenbarwertfaktoren. Wie hoch die Leibrente genau ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Immobilienwert
Der Verkehrswert der Immobilie stellt die Basis für die Berechnung der Leibrente dar. Dabei spielen neben dem Gesetz von Angebot und Nachfrage insbesondere das Ausstattungsniveau, der Zustand der Bausubstanz, die verwendeten Baumaterialien sowie die Größe und Lage eine entscheidende Rolle.
Vom ermittelten Verkehrswert wird ein sogenannter Risikoabschlag vorgenommen. Da die regelmäßigen Rentenzahlungen erst mit dem Ableben des Verkäufers enden, wird anhand statistischer Werte ein Todeszeitpunkt geschätzt. Bei Vertragsabschluss ist der wirkliche Todeszeitpunkt also eine unbekannte Variable. Der Risikoabschlag dient daher dazu, ein Langlebigkeitsrisiko auszugleichen.
Vereinbaren Sie mit dem Käufer hingegen eine zeitlich befristete Rente, kann der Risikoabschlag umgangen werden. Anders als die lebenslange Rente endet die Zeitrente zu einem festen Zeitpunkt. Verstirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf der Zeit, erhalten die Erben die Zahlungen, bis die ausgemachte Frist abgelaufen ist.
Wohnrecht und Nießbrauch
Ein wesentlicher Vorteil der Leibrente ist das lebenslange Wohnrecht in den eigenen vier Wänden. So bleibt Ihnen der Umzug in eine unbekannte Umgebung erspart und Sie können Ihren Ruhestand frei von finanziellen Sorgen in Ihrem eigenen Zuhause genießen.
Der Nachteil: Beim lebenslangen Wohnrecht wird die dadurch anfallende Miete ebenso wie der Risikoabschlag oder alternativ eine Einmalzahlung vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Der restliche Wert wird auf die Monate aufgeteilt, die der Rentner laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes noch leben wird (Stichwort: Lebenserwartung).
Beziehen Sie Ihren Lebenspartner oder Ihre Lebenspartnerin in die Absicherung über die Leibrente mit ein, wird die Leibrente auf die ermittelte Lebenserwartung des Partners aufgeteilt, der statistisch gesehen länger lebt.
Entscheiden Sie sich für eine Leibrente ohne Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauch, entspricht der Verrentungsbetrag dem Verkehrswert der Immobilie.
Durchschnittliche Lebenserwartung
Für die Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung steht eine Tabelle des Statistischen Bundesamtes zur Verfügung, die regelmäßig aktualisiert wird. Dabei wird grundsätzlich zwischen Frauen und Männern unterschieden. Frauen leben statistisch gesehen deutlich länger als Männer. Demnach hat eine Frau im gleichen Alter wie ein Mann einen höheren Leibrentenbarwertfaktor.
Generell ist zu beobachten, dass die durchschnittliche Lebenserwartung der Menschheit stetig zunimmt:
Leibrentenbarwertfaktor Tabelle
Der Leibrentenbarwertfaktor ist auch unter dem Namen Kapitalwertfaktor und Vervielfältiger bekannt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht in regelmäßigen Abständen eine Tabelle mit den Kapitalwertfaktoren – gegliedert nach Alter und Geschlecht. Um eine lebenslange Leistung zu berechnen, wird der entsprechende Wert aus der Tabelle abgelesen.
Hinweis:
Die aktuelle Tabelle finden Sie auf www.bundesfinanzministerium.de. Geben Sie dazu in die Suchleiste „Vervielfältiger BMF-Schreiben“ ein und laden Sie die Datei „Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Stichtage ab 01.01.20XX“ herunter.
Zahlweise – vorschüssig oder nachschüssig?
Bei der Leibrente wird zwischen vorschüssiger und nachschüssiger Zahlungsweise unterschieden. Gleichzeitig berücksichtigt der Leibrentenbarwertfaktor stets einen Zinssatz von konstant 5,5 Prozent. Dies ist in § 14 Abs. 1 BewG so geregelt.
Leibrente mit dem Leibrentenbarwertfaktor berechnen
Um eine erste grobe Schätzung einer möglichen Leibrente zu erhalten, können Sie eine vereinfachte Berechnungsmethode anwenden. Dazu benötigen Sie folgende Informationen:
- Tabelle des Statistischen Bundesamtes
- Aktueller Wert der Immobilie (Verkehrswert)
- (fiktive) Miete
- Geschlecht und Alter
Rechenbeispiel : Eine 70-jährige Frau will ihr Haus gegen eine lebenslange Leibrente und ein lebenslanges Nießbrauchrecht verkaufen. Wie hoch sind die monatlichen Leibrentenzahlungen?
Der Wert der Immobilie beläuft sich laut Verkehrswertgutachten auf 400.000 Euro. Somit kann maximal eine Jahresmiete von rund 21.505 Euro erzielt werden. Nach der Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Jahr 2023 beträgt die statistische Lebenserwartung für eine 70-jährige Frau 17,01 Jahre. Der Kapitalwertfaktor liegt bei 11,167.
- Wert des Wohnrechts = Jahresmiete x Vervielfältiger
21.505 Euro x 11,167 = 240.146,335 Euro - Verrentungsbetrag = Immobilienwert – Wert des Wohnrechts
400.000 Euro – 240.146,335 Euro = 159.853,665 Euro - Monatliche Leibrente = Verrentungsbetrag / Leibrentenbarwertfaktor / 12
159.853,665 / 11,167 / 12 = 1.192,90219 Euro
Der Gesamtwert der Immobilienrente zum jetzigen Zeitpunkt beträgt somit um das 11,167-fache der jährigen Leibrentenzahlungen. Die 70-jährige Frau würde nach unseren Rechnungen eine monatliche Leibrente von rund 1.193 Euro erhalten.
Tipp : Da die exakte Berechnung der monatlichen Leibrente sehr schwierig und komplex ist, sollten Sie die Ermittlung einem Spezialisten überlassen. Eine grobe Berechnung können Sie jedoch im Vorfeld selbst durchführen!
Leibrentenbarwertfaktor zur Ermittlung der Leibrente
Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Immobilie auf Leibrenten-Basis zu verkaufen? Dann stellen Sie sich bestimmt die Frage, wie hoch Ihre Leibrente ausfallen würde. Für eine exakte Analyse empfehlen wir den Rat eines Spezialisten einzuholen.
Wie bei einem klassischen Immobilienverkauf ist auch bei der Verhandlung einer Leibrente Verhandlungsgeschick gefragt. Zudem muss das Ergebnis unter marktüblichen Gesichtspunkten kritisch gewürdigt und eingestuft werden.
Sie benötigen Hilfe bei der Ermittlung des Verkehrswertes? Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Unter Berücksichtigung der Marktlage stufen wir Ihre Immobilie objektiv und realistisch ein und halten die Ergebnisse in einem rechtskonformen Verkehrswertgutachten fest.
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