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Nach dem Einzug: Diese Kosten fallen regelmäßig für Hausbesitzer an

Wenn das Projekt Hausbau oder Hauskauf abgeschlossen ist, folgt der Einzug in die neue oder neu erworbene Immobilie. Während die Kosten für den Hausbau oder -kauf gut kalkuliert wurden, sind es nach dem Einzug die Hausnebenkosten, die regelmäßig anfallen. Doch was kommt da auf die frisch eingezogenen Hausbesitzer zu? Reichen die finanziellen Mittel bzw. die laufenden Einnahmen aus, um für die Hausnebenkosten aufkommen zu können?

Person am Schreibtisch prüft Kostenfalle

Die Kalkulation der Baufinanzierung und die der späteren Hausnebenkosten sollten alle, die planen, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, von Anfang an im Blick haben. Selbst wenn die Baufinanzierung mit allen anfallenden Baunebenkosten mit Hilfe guter Beratung und zahlreichen Tipps gut durchdacht wurde, heißt das nicht, dass man alle Hausaufgaben in Bezug auf die Hauskosten gemacht hat. Denn die Bau- oder Kaufnebenkosten, die beim Bau oder Kauf eines Hauses anfallen, sind nicht identisch mit den regelmäßig anfallenden Hausnebenkosten. Selbst wenn die Baufinanzierung stimmt, sollte man zusätzlich die laufenden Kosten durchrechnen, die nach dem Einzug in der Regel monatlich zu zahlen sind. Zwar sind Hausnebenkosten wie Strom, Heizkosten oder Grundsteuer obligatorisch, es gibt aber durchaus Kosten, die nur sehr unregelmäßig anfallen und mit denen man zunächst gar nicht rechnet. Diese können zum einen unmittelbar mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, wie z. B. Kosten für unvorhersehbare Reparaturen und Instandhaltung. Diese können aber auch von Behörden auferlegt werden. Auch muss man immer mit Erhöhungen von Energiekosten oder Abgaben rechnen.

Welche Kosten zählen zu den Hausnebenkosten und wie kalkuliert man sie im Voraus? Was kann noch an zusätzlichen Kosten auf Hausbesitzer zukommen und wie kann man sich darauf vorbereiten?

Kosten für Energie und Versorgung

Strom, Wasser, Öl oder Gas bzw. alternative Energien zum Heizen sind elementar für jeden Hausbesitzer. Dabei sollte man auch berücksichtigen, dass neben den reinen Kosten für Energie und Versorgung weitere Kosten hinzukommen, z. B. für Wartung und Instandhaltung von Heizungsanlagen. Auch der Schornsteinfeger ist eine feste Größe in der Kalkulation der Hausnebenkosten, der unter der Kategorie Energiekosten verbucht werden kann. Denn der Schornsteinfeger prüft auch die Emissionswerte der Heizungsanlage. Zu den Kosten für den Wasserverbrauch kann man auch die Abwasserkosten zählen. Letztere setzen sich aus Schmutz- und Niederschlagswasser zusammen. Die Kosten für den Wasserverbrauch werden über einen Wasserzähler ermittelt. Der entsprechende Verbrauch stellt auch die Grundlage für die Berechnung der Schmutzwassergebühr dar. Man geht davon aus, dass das verbrauchte Frischwasser nahezu 1:1 wieder ins Abwasser gelangt. Anders als beim Niederschlagswasser: Hier wird die Wassermenge berechnet, die als Niederschlag auf dem Grundstück anfällt. Die Bemessungsgrundlage ist hier also die bebaute und befestigte Grundstücksfläche, von der aus Wasser in die Kanalisation gelangen kann. Man spricht auch von angeschlossenen und nicht angeschlossenen Grundstücksflächen. Zu den angeschlossenen Grundstücksflächen zählen das Haus- und ggf. Garagendach, die Zuwegungen und ggf. Terrassenflächen. Eine Garagenzufahrt zählt zu den zumindest teilweise versickerungsfähigen Flächen und wird daher kostenmäßig weniger stark berücksichtigt. Als nicht angeschlossene Flächen sind Rasen- und Gartenflächen zu verstehen. Auch, wenn sich das kompliziert und teuer anhört, insgesamt kann man bei einer Wohnfläche von 150 m² mit etwa 30 bis 60 Euro im Monat bei einem 2 bis 4 Personenhaushalt rechnen, und zwar für Wasser und Abwassergebühren zusammen.

Bei den Heizungskosten kommt es vor allem auf die Energiequelle an: Öl, Gas, oder gar Pelletofen oder Wärmepumpe – hier liegen die Kosten im Detail. Je nach Effektivität der Heizungsanlage steigen oft auch die Anschaffungskosten. Für eine Wärmepumpe muss man meist mehr investieren als für eine Öl- oder Gasheizung, der Verbrauch ist dann entsprechend niedriger. Für 150 m² Wohnfläche muss man etwa 2000 € im Jahr veranschlagen. Die Heizungswartung schlägt mit 250 bis 450 € zu Buche, der Schornsteinfeger kostet zwischen 60 und 90 € im Jahr.

Die Stromkosten sind abhängig vom Energieversorger. Wie beim Öl oder Gas kann man selbst bestimmen, welche Anbieter einen beliefern soll. Bei Neuverträgen winken häufig Boni, weshalb sich auch ein Wechsel der Energieversorger hin und wieder lohnen kann. Aber auch durch Maßnahmen wie dem Klimaschutzgesetz der Bundesregierung können die Kosten steigen oder vereinzelt auch fallen. Für energetische Maßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlage oder Nutzung regenerative Energien können aber wiederum staatliche Zuschüsse beantragt werden. Deshalb ist es beim Hausbau oder -kauf auch wichtig, bei den Anschaffungskosten für entsprechende Heizungs- oder Photovoltaikanlagen auch die späteren laufenden Kosten bzw. möglichen Einsparungen zu berücksichtigen und abzuwägen, ob sich die Mehrkosten bei der Anschaffung über die Jahre amortisieren. Pi mal Daumen kann man aber für ein 150 m²-Haus mit etwa 1200 bis 1500 € jährlich an Stromkosten rechnen.

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Versicherungen

Für viele Schäden kann man sich vorher absichern. Glasbruch, Schäden an der Wasserleitung, Sturmschäden oder Hochwasser – mit einer Elementarschaden- bzw. Wohngebäudeversicherung sind die wichtigsten Schäden abgedeckt. Hier gibt es teils gravierende Unterschiede, was die versicherten Leistungen angeht. Man sollte sich hier also vor Abschluss genau über den Versicherungsumfang informieren und abwägen, ob bestimmte Absicherungen nötig sind oder ob man ggf. Elementarschäden, die bei Unwetter entstehen können, mitversichert. Dadurch steigen die Beiträge, und wenn das Haus einem besonders hohen Risiko ausgesetzt ist, z. B. in einem Hochwassergebiet steht. Grundsätzlich übernimmt die Wohngebäudeversicherung (inkl. Elementarversicherung) Schäden, die am Gebäude entstehen. Für den Hausrat wie Möbel, Elektrogeräte etc. muss man eine Hausratversicherung abschließen. Sie greift bei Feuer, Explosionen, Blitzschlag, Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl und Leitungswasserschäden. Die Absicherung sollte bei 650 € pro Quadratmeter liegen.

Die Kosten für die Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz liegen im Schnitt für ein 150 m²-Haus bei etwa 500 bis 600 € jährlich, für die Hausratversicherung fallen nochmal etwa je nach Absicherung ca. 100 bis 250 € an. Auf Wunsch können auch Fahrraddiebstahl, Glasbruch und Elementarschäden (zum Beispiel Überschwemmung) gegen Aufpreis mitversichert werden.

Eine private Haftpflichtversicherung hat zwar in erster Linie nichts mit dem Haus zu tun, wenn jedoch bei einem Sturm ein Baum im eigenen Garten entwurzelt wird und aufs Nachbargrundstück fällt, springt in der Regel die private Haftpflichtversicherung ein und kommt für die dadurch entstandenen Schäden beim Nachbarn auf. Als Deckungssumme werden 10 Millionen Euro empfohlen, denn gerade Personenschäden können sehr teuer werden. Eine Absicherung kostet zwischen 50 und 100 € im Jahr für eine vierköpfige Familie.

Abfallgebühren und Straßenreinigung

Die Kosten für Abfallgebühren werden von einem kommunalen Abfallentsorgungsunternehmen erhoben. Hier sollte man etwa 150 € im Jahr veranschlagen.

Für die Straßenreinigungskosten, die von der Stadt oder Gemeinde oft zusammen mit der Grundsteuer erhoben werden, belaufen sich auf etwa 20 bis 30 € monatlich, also ca. 250 bis 350 € im Jahr.

Grundsteuerreform

Jeder, der Haus und Grund besitzt, muss Grundsteuer bezahlen. Die Grundsteuer wird von der Stadt oder der Gemeinde erhoben. Im April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Berechnung erfolgte bislang in drei Schritten: Zunächst wir der Wert des Gebäudes oder Grundstücks ermittelt. Hierzu dienen die mittlerweile veralteten Einheitswerte, die die Verfassungsrichter bemängelten. Dieser Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl, die sehr gering ist, multipliziert. Anschließend wird das Ergebnis mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert, die mehrere hundert Prozent betragen kann.

An der Berechnung soll sich zwar künftig nichts ändern, jedoch soll bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts der Wert des Bodens, auch als Bodenrichtwert bezeichnet, sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete zugrunde gelegt werden. Hinzu kommen Faktoren wie die Grundstücksfläche, die Art und das Alter der Immobilie, die ebenfalls berücksichtigt werden sollen. Die Kommunen können aber auch eine ganz eigene Berechnungsgrundlage einführen. Will heißen: Wie hoch die Grundsteuer nach der Reform im Jahr 2025 betragen wird, lässt sich heute kaum vorhersagen. Zur Zeit müssen Hausbesitzer bei einer Wohnfläche von 150 m² etwa mit 400 bis 500 € Grundsteuer pro Jahr rechnen.

Kostenfalle Straßenausbaubeiträge

Neben den einmaligen Erschließungskosten der Stadt oder Gemeinde bei Neubauten kommen diese Beiträge meist überraschend und plötzlich, nämlich dann, wenn eine Anliegerstraße erneuert wird: Die Anlieger- oder Straßenausbaubeiträge.

In den Ländern, in denen die Abgabe erhoben wird, werden die Kosten für die Erneuerung oder die Neuerrichtung von Anliegerstraßen, Geh- oder Radwegen sowie Abwasserkanälen an die Anwohner weitergegeben. Der jeweilige Anteil der Anwohner berechnet sich aus der Grundstücksgröße und ggf. der erlaubten Geschosshöhe. Hier kommen oft vier- bis fünfstellige Beträge für Hausbesitzer zustande, die viele Hausbesitzer gar nicht auf einmal aufbringen können. Eine Stundung kann man zwar beantragen, jedoch gibt es dafür keinen Rechtsanspruch. Die Straßenausbaubeiträge sorgen in vielen Bundesländern immer wieder für Diskussionsstoff, weil Hausbesitzer nicht selten ihr Haus verkaufen müssen, da sie die Beiträge nicht bezahlen können. Hier kann es sinnvoll sein, sich im Vorfeld genauer darüber zu informieren, welche Straßensanierungen künftig geplant sind, damit man vor derartigen Überraschungen gefeit ist. Zudem sollte man den Bescheid genau prüfen und ggf. Einspruch mit Antrag auf Aussetzung der Vollziehung erheben.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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