Platzt die Immobilienblase 2026? Wie lange steigen die Preise für Wohnraum in überhitzten Ballungsregionen noch? Wir erklären, wie eine Immobilienblase entsteht und warum aktuell kein Immobiliencrash in Deutschland zu befürchten ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilien auf dem Markt deutlich überbewertet werden. Sie platzt meist erst, wenn mehrere Faktoren zusammentreffen.
- Immobilienblasen sind entweder fiskalinduziert oder kreditinduziert. Fiskalinduzierte Immobilienblasen wie in Ostdeutschland zur Jahrtausendwende werden von staatlichen Anreizen ausgelöst. Kreditinduzierte Immobilienblasen platzen in der Regel, wenn Darlehensnehmer ihre Baufinanzierung ohne ausreichende Sicherheiten bekommen haben und bei einer Zinserhöhung ihre Raten nicht mehr bedienen können.
- Die A-Städte stoßen an ihre Grenzen. In Berlin, München und Co. steigen die Kaufpreise, während die Mietrenditen sinken.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist eine Spekulationsblase, die entsteht, wenn es auf dem Markt zu einer enormen Überbewertung von Immobilien kommt. Sie kann in eine globale Krise führen oder nur regionale oder nutzungsspezifische Teilsegmente des Marktes, zum Beispiel Büroimmobilien, betreffen. Irgendwann erreicht der Markt den Gipfel und die Preise fallen. Die Immobilienblase platzt.
Diese Faktoren treiben Kaufpreise für Immobilien in die Höhe
Vier wesentliche Faktoren begünstigen eine Immobilienblase, auch in Deutschland:
- Niedrige Zinsen machen aus Krediten ein Schnäppchen, da die Bauzinsen ebenfalls gering sind.
- Steigende Einkommen kurbeln die Nachfrage an und sorgen dafür, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können.
- Wirtschaftliche Lage: Konjunktur führt ebenso zu steigenden Immobilienpreisen wie eine ansteigende Inflation.
- Angebot und Nachfrage: Die Diskrepanz zwischen Immobilien, die auf dem Markt angeboten werden und nachgefragt werden, verstärkt die Bildung einer Immobilienblase. In immer mehr Großstädten herrscht Wohnraummangel, der durch weitere Zuzüge verschärft wird. Kommt die Stadt mit dem Wohnungsbau nicht hinterher, schießen die Preise aufgrund eines Nachfrageüberhangs weiter in die Höhe.
Symptome einer Immobilienblase
Immobilienblasen lassen sich an einigen Symptomen erkennen, die oftmals wie Zahnräder ineinandergreifen:
- Überbewertung der Objekte,
- geringe Bautätigkeit,
- ungebremster Preisanstieg,
- rasantes Wirtschaftswachstum (Bruttoinlandsprodukt),
- Überschuldung der Haushalte,
- Kreditvergabe ohne ausreichende Bonität,
- unattraktive Geldanlagen (Aktien und andere Beteiligungsgeschäfte sind riskanter, Sparen mangels Zinsen eher ein Verlustgeschäft).
„Betongold“ gilt noch immer als sichere Bank, während andere Geldanlagen nicht krisensicher beziehungsweise hochgradig spekulativ erscheinen oder nur eine magere Rendite abwerfen. In Zeiten, in denen Sparbücher eher Geldverlust bedeuten, Aktien in den Keller fallen und die Kaufpreise für Edelmetalle explodieren, investieren noch mehr Menschen in Immobilien als ohnehin schon und verknappen das Angebot dadurch weiter.
Wann eine Immobilienblase platzt
Die Geschichte kennt zwei Formen von Immobilienblasen: Solche, die durch staatliche Eingriffe ausgelöst werden und solche, die durch eine vergünstigte Finanzierung von Banken in einer Katastrophe münden.
Fiskalinduzierte Immobilienblase
Eine fiskalinduzierte Immobilienblase platzt beziehungsweise entsteht durch staatliche Eingriffe. Der Staat setzt steuerliche Anreize, die dafür sorgen, dass immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen. Gehen diese Anreize mit einer behäbigen Steuerung durch die Politik und einer langsamen Marktentwicklung einher, entwickelt sich der Immobilienmarkt fehlerhaft. Schließlich werden Immobilien zumindest in Deutschland nicht in Rekordzeit aus dem Boden gestampft, sondern erfordern eine weitsichtige Planung und langwierige Genehmigungsprozesse.
Kreditinduzierte Immobilienblase
Wenn die Immobilienfinanzierung stark vergünstigt wird, indem die Kreditgeber, um Geld zu scheffeln, Kunden mit geringer Bonität ein Darlehen gewähren, führt das zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien. Schließlich möchten viele Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden lassen oder ihr Geld sicher in Betongold anlegen. Aufgrund der begrenzten Ressource Boden und einem damit eingeschränkten Angebot steigen die Immobilienpreise. Der gleiche Mechanismus greift, wenn die Kosten von Krediten durch eine Senkung des Zinsniveaus deutlich günstiger werden. Bei konstant niedriger Belastung durch die Kreditrückzahlung können sich plötzlich Menschen ein Haus leisten, die das normalerweise nicht könnten. Dies sind die zwei häufigsten Formen der kreditinduzierten Immobilienblase. Sie gehen meist mit einem eher intransparenten Marktgeschehen mit geringer Regulierung einher.
Kaufpreissteigerung, Mietpreissteigerung, Zins
Die drei Komponenten Zins, Mietpreissteigerung und Kaufpreissteigerung beeinflussen einander. Ihr Zusammenspiel hat maßgeblichen Anteil daran, ob eine Immobilienblase platzt beziehungsweise entsteht.
Grundsätzlich steigt der Wert von Immobilien durch den Anstieg der Kaufpreise. Dadurch entsteht zunächst keine Blase, weil die Kaufpreissteigerungen durch den fundamentalen Cashflow der Immobilien gedeckt sind.
Auf Wohnimmobilien bezogen gilt: Die Bank gewährt kundenfreundlichere Zinskonditionen, je geringer ihr Risiko bei der Immobilienfinanzierung ist. Das Risiko ist umso geringer, je höher die Rendite und je niedriger der Faktor ist.
Rendite = jährliche Kaltmiete / Kaufpreis
Faktor = Kaufpreis / jährliche Kaltmiete
Voraussetzung ist, dass weitere Parameter zur verlässlichen Einschätzung der Bonität passen. Also zum Beispiel, dass der Haushalt ein gesichertes, regelmäßiges Einkommen aufweist und nicht überschuldet ist.
Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich nach Berechnung mittels Ertragswertverfahrens grob vereinfacht aus dem Jahresrohertrag (= Miete + umlagefähige Betriebskosten), der mit einem Multiplikator multipliziert wird. Der Zins hat eine sehr große Auswirkung auf diesen Multiplikator und kann den Immobilienpreis dadurch drastisch bewegen.
Sofern nun die Verkaufspreise schneller steigen als die Mietpreise, sind die Immobilienpreise nicht mehr durch den fundamentalen Sachwert gedeckt. Man kann behaupten, dass gleichermaßen steigende Mieten bei steigenden Immobilienpreisen die Entstehung einer Immobilienblase verhindern, weil die hohen Kaufpreise gerechtfertigt sind. Kommt es in bestimmten Regionen oder für spezielle Arten von Immobilien (Assets) durch Spekulationen zu einer deutlichen Überbewertung, erreicht der Markt irgendwann seinen Höchststand. Dann platzt die Immobilienblase und die Preise fallen – meist rapide innerhalb einer kurzen Zeit.
Auslöser einer Immobilienblase setzen Spirale in Gang
Die Gründe beziehungsweise Auslöser dafür sind vielfältig. Oft führt einer zum anderen und setzt die Abwärtsspirale richtig in Gang:
- Haushalte verschulden sich zu stark,
- Zinsen steigen,
- Banken vergeben keine leichtfertigen Kredite mehr, sondern finanzieren Immobilien nur noch bei sehr hohem Eigenkapital,
- die Nachfrage sinkt (zum Beispiel, weil viele potenzielle Käufer mit weiter fallenden Preisen rechnen),
- mehr Eigentümer befürchten einen Wertverlust und wollen noch rechtzeitig verkaufen,
- die Bautätigkeit steigt,
- Banken gehen in Konkurs.
Wenn immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, entsteht ein Nachfrageüberhang. Eine hohe Nachfrage trifft auf wenig Angebot. Die Immobilienpreise steigen, während die Renditen sinken, da die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen. Der Immobilienmarkt überhitzt. Seine Teilnehmer sind bereit, zu hohe Preise zu zahlen. Die geringen Eigenkapitalquoten bei der Darlehensvergabe und die Niedrigzinsperiode kurbeln diese Entwicklung weiter an.
Können durch sich ändernde Umstände Darlehen und Kredite vermehrt nicht mehr bedient werden, kann die Immobilienblase platzen. Solche Umstände sind beispielsweise eine signifikant sinkende Kaufkraft oder Wirtschaftsleistung sowie Eingriffe der Politik in den Immobilienmarkt, Stichwort Mietpreisbremse oder Mietendeckel.
Einer oder mehrere Auslöser sorgen für einen abrupten Nachfrage-Stopp. Immobilienverkäufer bekommen nicht mehr den Kaufpreis, den sie gezahlt haben. Ist die Zinsbindung für die erste Hauskauf- oder Baufinanzierung ausgelaufen, platzt eine Anschlussfinanzierung, weil der Marktwert und damit der Beleihungswert der Immobilie nicht mehr im Einklang mit der benötigten Darlehenshöhe steht. An dieser Stelle schlägt das Zinsänderungsrisiko unerbittlich zu: Banken besinnen sich zurück auf hohe Eigenkapitalquoten bei Baufinanzierungen – und verlangen zudem bei Anschlussfinanzierungen höhere Zinsen. Wer die plötzlich höhere Rate nicht bedienen kann, muss – zu schlechteren Konditionen – verkaufen.
Hat sich ein Kreditnehmer übernommen und kann seinen Rückzahlungen nicht mehr nachkommen, kommt es in der Regel bereits bei der zweiten nicht bedienten Monatsrate zur Zwangsversteigerung. Häufen sich die Zwangsversteigerungen, gesellen sich meist noch Panikverkäufe hinzu und die Immobilienblase platzt. Im schlimmsten Fall führt die Menge der Zwangsversteigerungen zu einer Bankenpleite, die wiederum eine Pleitewelle auslösen kann, wie wir sie in der von den USA ausgehenden Finanzkrise 2007/2008 erlebt haben.
Keine Immobilienblase in Deutschland
Ein Immobiliencrash droht Deutschland momentan nicht. Die einzelnen Faktoren, die eine Immobilienblase auszeichnen und zum Platzen bringen, sind derzeit kaum gegeben.
- Für 2026 erwarten Wirtschaftsexperten² einen moderaten Preisanstieg von drei bis vier Prozent. Die Mieten werden voraussichtlich auf einem ähnlichen Level steigen. Das typische Muster einer Immobilienblase sind jedoch exponentielle Preissteigerungen.
- Die Nachfrage bleibt in vielen Regionen hoch, aber die Bautätigkeit bleibt begrenzt. Ein Nachfrageüberhang kann Preiserhöhungen begünstigen, ist aber allein kein eindeutiger Indikator für eine Blase, sondern eher ein struktureller Marktungleichgewicht.
- Kreditkonditionen sind restriktiver als in der Niedrigzinsphase. Strengere Bonitätsprüfungen begrenzen eine inflationäre Kreditvergabe, die sonst häufig mit Blasenbildungen einhergeht. Dies spricht gegen eine klassische Immobilienblase.
- Das Preisgefüge bei Gewerbeimmobilien hat sich nach der Corona-Pandemie und in Anbetracht der politischen und wirtschaftlichen Weltmarktlage grundlegend geändert. Logistikimmobilien boomen weiter, während Bürokomplexe vor allem in Metropolen leerstehen³ und (Einzel-)Handelsimmobilien durch verändertes Konsum- und Bestellverhalten an Attraktivität und Wert verlieren (Ausnahme: Fachmarktzentren). Erst 2025 zeigten sich nach mehrjährigem Preissturz und Leerstand erste Stabilisierungstendenzen.
- In Großstädten mit sehr angespanntem Immobilienmarkt beobachten wir inflationsbedingte Preisrückgänge. Das deutet auf Marktkorrekturen in A-Lagen wir München und Frankfurt am Main hin – und spricht gegen eine Immobilienblase in Deutschland.
Eine Immobilienblase entsteht klassisch, wenn Preissteigerungen nicht durch fundamentale Faktoren wie Mieteinnahmen, Einkommen oder demografische Nachfrage gedeckt sind. Aktuelle Analysen zeigen, dass Preissteigerungen oft durch Knappheit und Nachfrage erklärt werden könne. Das sind fundamentale Marktbedingungen und keine spekulativen Übertreibungen, wie es sie in den Vorjahren nach der Corona-Pandemie durchaus gegeben hat.
Was wir 2026 sehen, ist eher ein gesunder Realitätscheck des Marktes.
Ing. André Heid M.Sc.
Immobilien jetzt kaufen, halten oder verkaufen?
Wer Immobilien sein Eigen nennt, sollte strategisch vorgehen. Eigentümer können weiterhin mit wertstabilen Immobilien rechnen, insbesondere bei guter Lage. Ein Verkauf lohnt sich erst zu einem Zeitpunkt, wenn Sie die Immobilie zum Beispiel steuerfrei veräußern oder sich mit dem Erlös eine größere Immobilie kaufen können. Eine pauschale Handlungsempfehlung ist schwierig, da eine Investition in Immobilien, oder die Trennung von einer solchen, oft an die individuelle Lebenssituation geknüpft ist.
Ein Immobilienkauf ist sinnvoll, wenn die Investitionsparameter (Rendite, Standort, Faktor, Nachfrage) stimmen. Kaufinteressenten sollten Finanzierung und Wertermittlung sorgfältig prüfen. Ein neutraler DIN 17024 zertifizierter Sachverständiger berzogene Kaufpreise lassen sich durch ein unabhängiges Verkehrswertgutachten realistisch einordnen.
Fordern Sie unsere Kaufberatung an, bevor Sie Ihre Investition womöglich bereuen, weil sich das vermeintliche Schnäppchen als Investitionen verschlingendes Geldgrab herausstellt. Wir beraten Sie übrigens gerne auch beim Kauf von Auslandsimmobilien. Unsere internationalen Spezialisten ermitteln den Wert Ihres Bauprojekts in Dubai, Ihrer Stadtwohnung in Paris, Ihrer Finca auf den Balearen, Ihres Ferienhauses in Kroatien oder wo auch immer Sie unsere Immobilien-Expertise benötigen.
Häufige Fragen zur Immobilienblase
Hier finden Sie Antworten auf Fragen, die sich darum drehen, ob und wann die Immobilienblase platzt.
Wie unterscheiden sich Leitzins, Basiszinssatz und Diskontsatz?
Der Leitzins ist der Zinssatz, den eine Zentral- oder Notenbank für ihre Geschäfte mit anderen Banken festlegt. Er dient als geld- oder währungspolitisches Steuerungsinstrument, beeinflusst das Wirtschaftswachstum und die Arbeitslosenquote.
Der Diskontsatz wird ebenfalls von der Zentralbank festgelegt. Er sagt aus, für wie viel Prozent Zinsen ein Kreditinstitut Wechsel an die Zentralbank verkaufen kann, um sich kurzfristig Liquidität zu sichern. Unter Wechsel versteht man Wertpapiere, die, quasi als Urkunde, die Zahlungspflicht des Käufers bescheinigen. 1999 wurde der Diskontsatz in Deutschland und Österreich abgeschafft und durch den Basiszinssatz ersetzt.
Der Basiszinssatz wird zur Bewertung von Kapitaldienstleistungen herangezogen. Dieser variable Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank und der Österreichischen Nationalbank nach den Vorschriften der Europäischen Zentralbank halbjährlich neu berechnet und verkündet. Er liegt unter dem Leitzins, hängt aber maßgeblich von dessen Höhe ab.
Wann werden Immobilien wieder billiger?
In absehbarer Zeit werden Immobilien nicht günstiger. Dies geschieht erst, wenn einerseits die Zinsen steigen und andererseits zu viele Immobilien gleichzeitig auf den Markt kommen. Wenn Anleger mit einem Wertverlust beziehungsweise einer Preisreduktion rechnen und ihr Geld nicht mehr in Immobilien anlegen, können diese günstiger werden. Dann müssen verkaufswillige Eigentümer die Preise für ihre Immobilien senken, um sie zu verkaufen. In der aktuellen Wirtschaftslage ist nicht zu erwarten, dass Immobilien wieder günstiger werden. Auf Grund der Inflation versuchen eher noch mehr Menschen ihr Vermögen zu retten, indem Sie in Betongold investieren. Lediglich Eingriffe der Politik ins Marktgeschehen können diesen Effekt derzeit provozieren.
Wird Wohneigentum noch teurer?
In Ballungszentren, Metropolregionen und boomenden Märkten werden Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser noch teurer. Die Nachfrage ist ungebrochen. Im europäischen Vergleich ist das Preisniveau für Wohneigentum in Deutschland eher im Mittelfeld angesiedelt. Es drängen weiterhin viele ausländische Investoren auf den deutschen Markt. Immobilien gelten weiterhin als krisenfeste Investitionen. Langfristige Effekte können dazu führen, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Wohnhäusern im Umland der Großstädte steigt, da viele Menschen weitere Anfahrten zum Arbeitsplatz in Kauf nehmen.
Warum steigen die Immobilienpreise trotz Zinsen weiterhin?
Der stetige Preisanstieg für Immobilien wird derzeit vor allem durch Knappheit im Wohnungsbau, hohe Baukosten und nachhaltige Nachfrage getrieben. Gleichzeitig wirken sich Zinserhöhungen dämpfend auf das Kaufverhalten aus. Das stabilisiert den Markt. Die steigende Wohnbauförderung nimmt zusätzlich Druck heraus.
Welche Regionen zeigen Übertreibungen?
Einzelne Großstädte mit hoher Nachfrage, etwa München, Hamburg oder Frankfurt, zeigen lokal erhöhte Preisniveaus. Doch auch hier ist die Dynamik deutlich abgeflacht. Experten sprechen eher von einer Marktanpassung statt einer Immobilienblase in diesen A-Standorten.
