Der Vervielfältiger hat im Kontext von Immobilien zwei wesentliche Funktionen. Einerseits ist er ein wichtiger Faktor bei der Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie. Andererseits finden Investoren mit der Kennzahl heraus, nach welchem Zeitraum sich der Immobilienkauf durch Mieteinnahmen amortisiert. Erfahren Sie hier, wie sich der Vervielfältiger zusammensetzt und wie Sie ihn berechnen.
Was ist der Vervielfältiger bei Immobilien?
Der Vervielfältiger (auch: Kaufpreisfaktor, Mietpreisfaktor) gibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und dem Ertrag durch Vermietung an. Einfach gesagt: Die Kennzahl dient Investoren dazu, die Rentabilität eines Investments zu ermitteln. Sie zeigt, nach wie vielen Jahren sich das Objekt durch Mieteinnahmen selbst refinanziert. Faktoren wie Leerstand, Mietausfälle oder Kaufnebenkosten werden allerdings nicht berücksichtigt.
Wie kann ich den Vervielfältiger für Immobilien berechnen?
Den Vervielfältiger im Sinne des Kaufpreisfaktors berechnen Sie sehr einfach als Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Die Formel lautet:
Vervielfältiger = Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie zum Preis von 500.000 Euro. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 20.000 Euro.
Vervielfältiger = 500.000 Euro/20.000 Euro
Es ergibt sich ein Vervielfältiger von 25. Das heißt: Nach zirka 25 Jahren hat sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen refinanziert. Mietausfälle, Mietsteigerungen und weitere Faktoren bleiben in dieser Berechnung allerdings unberücksichtigt. Erstere werden über ein Mietausfallwagnis eingepreist.
Welche Faktoren beeinflussen den Vervielfältiger?
Wie hoch der Vervielfältiger einer Immobilie ist, hängt unter anderem von deren Lage, Zustand und Art ab. In strukturschwachen Regionen liegt der Wert meist niedriger, gleiches gilt für Objekte mit Sanierungsbedarf oder in ungewissem Zustand. Dagegen erhöht sich der Vervielfältiger in guten Lagen mit hoher Nachfrage oder bei modernen, energieeffizienten Gebäuden. Auch die Art der Immobilie wirkt sich aus: So hat ein Einfamilienhaus üblicherweise einen höheren Vervielfältiger als eine Gewerbeimmobilie.
Welche Rolle spielt der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren?
Der Vervielfältiger dient im Ertragswertverfahren dazu, den Verkehrswert einer Immobilie genau zu bestimmen. In diesem Kontext sprechen Wirtschafts- und Immobilienexperten auch vom Kapitalisierungsfaktor. Sachverständige beziehen über den Vervielfältiger im Ertragswertverfahren die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins ein.
Grundsätzlich wird angenommen, dass ein höherer Vervielfältiger zu einem höheren Ertragswert führt. Er resultiert entweder aus einer hohen Restnutzungsdauer oder einem niedrigen Liegenschaftszins. Somit gibt ein hoher Vervielfältiger – bei gleichem Reinertrag – Hinweise auf ein geringes Investitionsrisiko.
Deswegen weist ein niedriger Vervielfältiger umgekehrt aber nicht zwingend auf eine riskante Investition hin. Eine kurze Restnutzungsdauer, ein bewusst konservativer Liegenschaftszins oder stabile, aber endliche Cashflows sorgen ebenfalls für einen geringen, aber unproblematischen Vervielfältiger.
Achtung: Der Vervielfältiger ist kein reines Risikomaß. Er bildet Annahmen ab, die sich auf Laufzeit und Zins beziehen. Drittverwendungsfähigkeit, Instandhaltungsstau, Mietausfall, Regulierungsrisiken, Marktzyklen sowie Objekt- und Standortqualität klammert er aus. Zudem kann ein hoher Vervielfältiger auf Niedrigzins-Sondereffekte oder eine Überbewertung der Immobilie hinweisen.
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Gibt es eine Vervielfältigertabelle für das Ertragswertverfahren?
Ja. Im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) finden Sie eine ausführliche Tabelle, in der alle Vervielfältiger, abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz, aufgeführt sind.
Was bedeutet der Vervielfältiger im Kontext Nießbrauch?
Eine weitere Form des Vervielfältigers dient dazu, den Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen zu berechnen, zum Beispiel eines Nießbrauchs. So lässt sich der steuerliche und wirtschaftliche Wert einer Immobilie senken, beispielsweise um bei der Schenkungsteuer zu sparen.
Bei einem lebenslangen Nießbrauch muss die voraussichtlich Restdauer über die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten angesetzt werden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt jedes Jahr eine neue Vervielfältigertabelle zur Verfügung. Basierend auf der aktuellen Allgemeinen Sterbetafel und Zinsen ergeben sich die geltenden Vervielfältiger beim Nießbrauch.
