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Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Wozu Balkon, Fenster und Co. in einer WEG gehören

Wenn Sie eine Wohnung erwerben, sind Sie Teil einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG kümmert sich um alle Angelegenheiten rund um das Gemeinschaftseigentum. Ihre Wohnung ist Ihr Sondereigentum. Hier dürfen Sie über Veränderungen frei verfügen, tragen aber auch die Kosten. Informieren Sie sich über die Rechte und Pflichten von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und welche Teile des Gebäudes wie eingestuft werden.

Mehrparteienhaus, bestehend aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Jedes Mehrparteienhaus besteht aus Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Sondereigentum bezeichnet Ihre Wohnung, über die Sie als Eigentümer frei verfügen dürfen, solange die Rechte Dritter nicht verletzt werden.
  • Gemeinschaftseigentum sind die Gebäudeteile, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet werden. Alle Veränderungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen werden von der WEG beschlossen und von allen Eigentümern gemeinschaftlich gezahlt.
  • Fenster und Wohnungstüren dienen dem Schutz und der Sicherheit des Hauses und gehören deshalb zum Gemeinschaftseigentum.
  • Rollläden und Balkon beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Hauses und obliegen damit der Entscheidung und Verwaltung der WEG.
  • Für Garage, Garten und Keller wird in der Teilungserklärung festgelegt, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt. Mittels Sondernutzungsrecht kann die Nutzung einer solchen Fläche oder eines Raumes auch ausschließlich einer Partei zugeschrieben werden, obwohl es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
  • Die Kosten für Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt die WEG. Für das Sondereigentum muss der Eigentümer aufkommen, es sei denn es kann ein Verschulden durch den Verwalter, die WEG oder andere Personen festgestellt werden.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum in der WEG

Da eine WEG aus mehreren Parteien besteht, muss rechtlich geklärt werden, welche Teile eines Gebäudes wem gehören, beziehungsweise welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum darstellen. Festgelegt wird das in der Teilungserklärung , die dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss und dort auch verwahrt wird. Anhand dessen können Rechte und Pflichten der Mitglieder einer WEG interpretiert werden.

Sondereigentum dürfen Sie nach Ihren Wünschen verändern, solange dadurch die Rechte Dritter nicht eingeschränkt werden und das Gemeinschaftseigentum keinen Schaden nimmt. Reparaturen können Sie selbst vornehmen und müssen Sie auch finanzieren. Instandsetzungen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum müssen von der WEG beschlossen und in Auftrag gegeben werden. Hier dürfen Sie nicht eigenmächtig handeln. Die Kosten werden entsprechend auch von der WEG getragen. Räume oder Freiflächen des Gemeinschaftseigentums können außerdem mit einem Sondernutzungsrecht belegt werden, sodass nur eine Partei das Nutzungsrecht erhält, die WEG aber das Vorrecht behält, über mögliche Veränderungen mitzuentscheiden und eventuelle Kosten mitzutragen.

In der untenstehenden Grafik sind die Gebäudeteile nach zwingendem Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechten aufgeteilt, sowie Gebäudeteile, die sowohl Gemeinschaftseigentum als auch Sondereigentum enthalten.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (Infografik)

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte in einem Mehrfamilienhaus.

Gemeinschaftseigentum

Einige Gebäudeteile sind vom Gesetzgeber zwingend als Gemeinschaftseigentum (auch: Gemeineigentum) vorgeschrieben. Diese können nicht in das Sondereigentum übergehen und sind somit immer in der Verantwortung der gesamten Eigentümergemeinschaft. Darunter fallen alle tragenden Gebäudeteile, etwa die Außenwände, tragende Wände, Treppenhaus und Dach. Gleiches gilt für gemeinschaftlich genutzte Einrichtung und Ausrüstung, wie die Zentralheizung, das Treppenhaus, den Aufzug oder Rohre und Kabel, die durch das Gemeinschaftseigentum verlaufen.

Außerdem sind alle von außen sichtbaren Gebäudeteile, zum Beispiel Fenster, Balkone und Dunstabzüge zwangsläufig Gemeinschaftseigentum, da sie Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes nehmen. Daher dürfen Sie im Alleingang keine Änderungen an der Fassade oder Ihrer Wohnungstür vornehmen. Umgekehrt bedeutet die Regelung aber nicht, dass die WEG für anfallende Kosten an einem Balkon aufkommen muss. Die Verantwortung trägt in diesem Fall trotzdem der Eigentümer, obwohl er ihn nicht nach Belieben gestalten darf.

Fassade und Balkon sind Gemeinschaftseigentum

Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum und darf nur per Beschluss von der WEG verändert werden.

Sondereigentum

Unter Sondereigentum sind zunächst die Wohnräume und das darin enthaltene Mobiliar zu verstehen, das sogenannte Wohnungseigentum. Alle nicht tragenden Wände, der Fußboden, Sanitäranlagen, Tapeten und Einbauschränke sind Teil des Sondereigentums und können vom Eigentümer frei gewählt, beziehungsweise verändert werden: Streichen, neu verlegen, rausreißen, Farbe, Material – das entscheidet der Eigentümer.

Neben den Rechten gibt es auch Pflichten für das Sondereigentum. Verstopft ein Rohr zwischen der Abzweigung von der Hauptversorgungsleitung und dem Anschluss, fällt es in den Bereich des Sondereigentums. Damit muss sich der Wohnungseigentümer darum kümmern und finanziell dafür aufkommen, nicht die WEG.

Wohnungseigentumsgesetz, § 3 Abs. 3: Sondereigentum kann nur eingeräumt werden, wenn die Räume abgeschlossen sind, beziehungsweise Außenflächen oder Stellplätze durch Maßangaben im Aufteilungsplan konkret bestimmt sind.

Das Teileigentum ist ein weiterer Bestandteil des Sondereigentums. Darunter fallen Räume, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, aber allein vom Eigentümer genutzt werden dürfen, wie Garagen, Kellerräume oder Dachbodenabteile. Zudem werden auch gewerblich genutzte Räume, beispielsweise Arztpraxen, Büroräume, Kanzleien oder Geschäfte nicht als Wohnungseigentum, sondern als Teileigentum bewertet. Weitere Informationen zur Aufteilung und Umwandlung erhalten Sie in unserem Beitrag zu Teileigentum und Wohnungseigentum .

Wichtig: Sondereigentum berechtigt Sie über die Innengestaltung frei zu verfügen, solange Sie keine Rechte anderer verletzen – es handelt sich um Ihr Eigentum. Sondernutzungsrecht bedeutet, dass ausschließlich Sie den Raum oder die Fläche nutzen dürfen, obwohl diese zum Gemeinschaftseigentum gehört. Damit sind Ihre Rechte eingeschränkt, zum Beispiel dürfen Sie es nicht weiterverkaufen oder vermieten. Dafür müssen Sie aber auch nicht für Instandhaltungsarbeiten aufkommen.

individuelle Gestaltung von Sondereigentum

Sondereigentum dürfen Sie frei gestalten, solange Sie dabei keine Rechte Dritter verletzen.

Balkon, Fenster & mehr: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Einige Gebäudeteile sind gesetzlich als Gemeinschaftseigentum verankert, wie etwa Fenster, Rollläden, Balkone und Wohnungstüren, da es sich hier um das äußerliche Erscheinungsbild eines Gebäudes handelt. Sie gehören zum Teil dennoch zum Sondereigentum. Je nach Teilungserklärung übernimmt die WEG nicht die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen. Wie weit die gesetzliche Regelung reicht und wo Ihre Freiheit, beziehungsweise Pflicht als Eigentümer beginnt, haben wir für Sie zusammengetragen.

Balkon – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Die tragende Konstruktion eines Balkons zählt zum Gemeinschaftseigentum. Der Innenraum wird aber als Sondereigentum gezählt und untersteht Ihrer persönlichen Gestaltung:

  • Bodenbelag
  • Innenanstrich
  • Nutzung
  • Pflanzenkübel

können Sie wählen. Alle von außen sichtbaren Veränderungen, sowie Sanierungen unterliegen der Verantwortung der WEG und werden auch von ihr finanziert. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15. Januar 2020 (V ZR 114/09) bekräftigt. Darunter fallen:

  • Außenseite der Balkontür
  • Balkonstützen
  • Bodenplatte
  • Decke
  • Geländer
  • Gitter
  • Trennmauer zum Nachbarbalkon

In Ausnahmefällen sieht die Teilungserklärung vor, dass die Eigentümer auch für Gemeinschaftseigentum am Balkon aufkommen müssen. Größere Maßnahmen werden in der Regel aber von der WEG getragen.

Balkon

Den Innenraum dürfen Sie als Wohnungseigentümer frei gestalten. Die Außenseite des Balkons und der Hauswand sind Gemeinschaftseigentum.

Fenster – Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Alle außenliegenden Fenster, dazu zählen Treppenhausfenster, Dachfenster und Kellerfenster, sind Fassadebestandteil und damit gesetzlich als Gemeinschaftseigentum vorgeschrieben. Das beinhaltet

  • Rahmen
  • Verglasung
  • Schließmechanik
  • Verdichtung der Fenster
  • äußere Fensterbänke
  • Rollläden
  • Markisen

Selbst wenn Keller- oder Wohnungsfenster in der Teilungserklärung als Sondereigentum festgelegt wurden, zählen sie vor Gericht als Gemeinschaftseigentum. Das einzige Sondereigentum an einem Fenster sind innenliegende Fensterbretter.

Für den Austausch von Fenstern, selbst wenn es nur eine Partei im Haus betrifft, ist somit die gesamte WEG verantwortlich. Es kann jedoch von der WEG mit einer einfachen Mehrheit festgelegt werden, dass die Instandhaltung der Fenster im Verantwortungsbereich des jeweiligen Eigentümers liegen. Geht es also um kleinere Reparaturen, Reinigung und Pflege, fällt das in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers. Sollten Sie einen neuen Außenanstrich planen, müssen Sie sich hingegen immer an die Vorgaben der WEG und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes halten, die Kosten jedoch selbst tragen. Diese Regelung muss eindeutig in der Eigentümerversammlung oder in der Teilungserklärung festgehalten werden, andernfalls kommt die WEG für die Kosten auf.

Über Fenster entscheidet die WEG

Fenster dürfen Sie nicht eigenmächtig austauschen. Je nach Teilungserklärung müssen sie Fenster aber selbst reinigen, pflegen und kleinere Reparaturen vornehmen.

Garage und Stellplätze

Ähnlich wie bei Balkonen, gehören auch bei Garagen die tragenden Wände zum Gemeinschaftseigentum. Die Inneneinrichtung und -gestaltung ist Sache des Eigentümers und fällt in den Bereich Sondereigentum. Entsprechend muss die WEG für Instandsetzung und Instandhaltung von Wänden, Dach und Garagentor aufkommen. Die Kosten für eine Starkstromsteckdose zum Laden eines elektrisch betriebenen Autos müssen Sie tragen, da es bei der Ladestation sich um eine bauliche Veränderung innerhalb Ihrer Garage handelt. Es steht Ihnen jedoch gemäß Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu eine solche bauliche Veränderung an Ihrem Sondereigentum vorzunehmen.

Anders sieht es bei einem Stellplatz in der Tiefgarage aus, die zum Gemeinschaftseigentum zählt. Für Ihren Stellplatz haben Sie lediglich ein Sondernutzungsrecht. Nur Sie dürfen den Stellplatz nutzen. Sie haben jedoch weniger Freiheiten als bei Ihrem Sondereigentum.

Garten als Sondereigentum

Häufig sind Gartenflächen Gemeinschaftseigentum, die mit einem Sondernutzungsrecht belegt sind; also kein Sondereigentum.

Neu: Bis zum 1.12.2020 galt das alte Wohnungseigentumsgesetz, nachdem nur abgeschlossene Räume sondereigentumsfähig waren. Deshalb haben die meisten Gartenflächen, Stellplätze und Terrassen ein Sondernutzungsrecht, sind aber kein Sondereigentum. Seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform kann auch eine Freifläche als Sondereigentum in die Teilungserklärung geschrieben werden, beziehungsweise ein Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umgewandelt werden (Paragraph 3).

Bei einem Garten mit Sondernutzungsrecht darf die betreffende Freifläche ausschließlich von einer Partei genutzt werden. Meist wird schon in der Teilungserklärung festgelegt, welche Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht für welche Gartenfläche erhalten, beziehungsweise welche Teile des Gartens weiterhin der ganzen WEG zugänglich sind. Eine Änderung der Sondernutzungsrechte bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der WEG. In der Teilungserklärung wird zudem vorgeschrieben, welche Rechte und Pflichten der jeweilige Eigentümer hat.

Sondernutzungsrecht am Garten

Wenn Sie ein Sondernutzungsrecht für eine Gartenfläche haben, darf die WEG dennoch Vorgaben zur Gestaltung geben.

Die WEG kann festlegen, dass der Wohnungseigentümer für die Instandsetzung und die Instandhaltung zuständig ist, also Rasenmähen, Baumschnitt und Blumenpflege bis hin zu Vorgaben, welche Pflanzen wie angepflanzt werden dürfen. Auch bauliche Maßnahmen müssen vorher mit der WEG abgestimmt werden. Ob Sie Ihre Terrasse erweitern wollen, ein Gartenhaus auf das Grundstück setzen oder einen Zaun errichten – Sie benötigen, falls nicht anders in der Teilungserklärung verankert, die Zustimmung aller WEG-Mitglieder. Insbesondere Maßnahmen, die das Gesamtbild beeinträchtigen, können von anderen Mitgliedern beanstandet werden. In der Folge müssten Sie den Garten zurück in den ursprünglichen Zustand versetzen. Informieren Sie sich deshalb über Grenzbebauung , falls Sie vorhaben einen Sichtschutz zu den Nachbarn zu errichten.

Übrigens : Selbst wenn Ihr Gartenabschnitt als Sondereigentum festgelegt wurde, können Sie nicht ohne die Zustimmung der WEG bauliche Veränderungen vornehmen, da Sie mit einer baulichen Veränderung das äußere Erscheinungsbild beeinflussen. Darüber, ob Sie zum Beispiel ein Gartenhaus errichten dürfen, entscheidet nach wie vor die WEG.

Heizung – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Da eine Zentralheizung alle Wohnungen in einem Gebäude versorgt, wird sie zum Gemeinschaftseigentum gezählt. Das beinhaltet

  • Heizungsanlage,
  • Heizkessel,
  • Brenner
  • sowie den Heizölvorrat.

Die Heizkörper, Anschlussleitungen und Thermostatventile in den einzelnen Wohnungen dagegen sind nicht zwangsläufig Teil des Gemeinschaftseigentums. Damit Sie Ihre Heizkörper frei wählen können, müssen diese unbedingt als Sondereigentum in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nur dann haben Sie das Recht, Ihre Heizkörper im Alleingang zum Beispiel gegen modernere Versionen einzutauschen, solange diese mit der Zentralheizanlage kompatibel sind.

Im Fall einer Fußbodenheizung handelt es sich immer um Gemeinschaftseigentum, da die Leitungen im Estrich verlegt werden und somit unter dem frei wählbaren Bodenbelag liegen, der noch Teil des Sondereigentums ist.

Keller als Sondereigentum verkaufen

Kellerräume können je nach Nutzung und je nachdem, wie es in der Teilungserklärung festgelegt wurde, Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sein. Ein Fahrradkeller, Waschraum oder sonstiger Raum im Keller, zu dem alle Eigentümer Zugriff haben, steht der gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung und stellt somit Gemeinschaftseigentum dar. Abgetrennte Kellerabteile werden in der Regel als Sondereigentum deklariert. Worum es sich bei Ihren Kellerflächen handelt und ob womöglich ein Sondernutzungsrecht aber kein Sondereigentum vorliegt, können Sie der Teilungserklärung entnehmen.

Kellerabteil ist an Wohnungseigentum gebunden

Ein Kellerabteil dürfen Sie nicht losgelöst von der Wohnung verkaufen, wenn es laut Teilungserklärung zur Wohnung gehört – selbst wenn es Sondereigentum ist.

In der Teilungserklärung ist auch verankert, wie die einzelnen Flächen eines Gebäudes im Grundbuch dargestellt werden. Häufig sind Kellerabteile einer bestimmten Wohnung zugeordnet und somit Bestandteil desselben Sondereigentums. In dem Fall darf das Kellerabteil nicht losgelöst von der Wohnung verkauft werden. Selbst wenn ein Verkauf zu Stande käme, könnte das Kellerabteil vom Eigentümer der Wohnung zurückverlangt werden.

Rollläden sind Gemeinschaftseigentum

Rollläden sind wie Fenster, Markisen und Balkone Teil der Außenfassade und tragen maßgeblich zum Erscheinungsbild eines Gebäudes bei. Aus diesem Grund handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Die WEG entscheidet über die Montage und das Aussehen, ist aber auch für die Kosten verantwortlich. Die innenliegenden Rollladengurte sind dabei miteingeschlossen, da die Nutzung der Rollläden sonst nicht möglich wäre. Gleiches gilt für die Elektrik und Fernbedienungen bei elektrischen Rollläden.

Innenliegende Rollos gehören zum Sondereigentum. Da die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht dadurch beeinträchtigt wird, obliegen die Rechte und Pflichten hier dem Eigentümer.

Terrasse & Dachterrasse sind eigentlich Gemeinschaftseigentum

Terrassen, insbesondere im Erdgeschoss, sind häufig Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten. Die Außenwände sind sogar zwingendes Gemeinschaftseigentum, da sie Teil der Außenfassade sind. Der Terrassenboden und die weitere Gestaltung wiederum sind Sondereigentum und somit Aufgabe des Eigentümers. Seit der Erneuerung des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 sind Terrassen aber auch sondereigentumsfähig.

Dachterrassen werden schon länger als Sondereigentum gezählt. Auch hier kommt es aber darauf an, wie es in der Teilungserklärung festgelegt wurde. Da Dachterrassen häufig nur über den Zutritt durch ein Sondereigentum zugänglich sind, werden sie eher als Sondereigentum deklariert. Entsprechend müssen anfallende Kosten auch von den Eigentümern des dazugehörigen Sondereigentums getragen werden. Dennoch kann eine WEG Vorschriften zur Bebauung der Dachterrasse vorgeben, um Einschränkungen der Nachbarn oder der Fassade zu verhindern.

Dachterrasse ist meist Sondereigentum

Ob es sich bei Ihrer Dachterrasse um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, entnehmen Sie der Teilungserklärung.

Bei einer Terrasse mit Sondernutzungsrechten muss die WEG dafür aufkommen, wenn an Wänden oder Decke Reparaturen fällig werden. Für den Oberflächenbelag auf dem Boden, also Fliesen oder Platten, ist der Eigentümer verantwortlich. Darunter liegende Schichten, wie die Isolierung oder der Estrich sind Teil der tragenden Konstruktion und damit wieder Aufgabenbereich der WEG.

Wasserleitungen und Zähler

Wasserleitungen und Zähler sind Teil des Gemeinschaftseigentums, da sie der Versorgung der Wohnungen dienen beziehungsweise die Abrechnung zwischen den verschiedenen Eigentümern ermöglichen. Deshalb muss für das Ablesen der Zähler auch Zugang zum Sondereigentum gewährt werden.

Abwasserleitungen werden anders betrachtet, da sie die Wohnung nicht versorgen. Erst ab der Abzweigung zur Hauptleitung ist damit die WEG verantwortlich. Da die meisten Verstopfungen vor der Hauptleitung auftreten, müssen Wohnungseigentümer sich selbst um die Reparatur kümmern und sie finanzieren.

Bei einem Rohrbruch entstehen häufig für mehrere Parteien Kosten, da der Wasserschaden die Wohnung mit dem Rohrbruch, als auch darunterliegende Wohnungen betrifft. Obwohl die Wasserleitungen Teil des Gemeinschaftseigentums sind, muss die WEG jedoch nicht den Schaden bezahlen – solange kein Verschulden vorliegt. Hier hilft die Gebäude- oder Hausratsversicherung oder der Schaden kann gemeinsam mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums behoben werden. Trägt der Verwalter oder die WEG Schuld am Wasserschaden, weil dringende Wartungsarbeiten oder Instandhaltungen aufgeschoben wurden, ist es wahrscheinlicher, dass Sie als Eigentümer nicht die Kosten tragen müssen.

Wohnungstür als Gemeinschaftseigentum

Wohnungstüren werden vor Gericht als zwingendes Gemeinschaftseigentum eingestuft. Zur Wohnungstür gehört auch der Wohnungsrahmen, die Scharniere, das Schloss und, wenn vorhanden, der Türspion. Wer für die Instandsetzung und Instandhaltung verantwortlich ist, hängt von der Teilungserklärung ab, in der dies möglichst genau festgelegt werden sollte. Falls das nicht ausdrücklich geregelt wird, fällt es in die Verantwortung der WEG. Entsprechend müssen auch Reparaturen oder der Austausch von Wohnungstüren von der WEG vorgenommen werden.

Wenn Sie Ihr Namensschild oder Dekoration anbringen möchten, dürfen Sie dabei keine bleibenden Schäden hinterlassen. Außerdem müssen jegliche Dekoartikel die Brandschutzbestimmungen erfüllen und Fluchtwege gewährleisten. Nimmt beispielsweise die Schließanlage ohne Ihr Verschulden Schaden, zahlt die WEG die Kosten für den Ersatz des Schließzylinders. Mussten Sie allerdings den Schlüsseldienst rufen, weil Sie sich ausgeschlossen haben, kommen die Kosten auf Sie zu.

Treppenhaus im Mehrfamilienhaus

Ihre Wohnungstür gehört zum Gemeinschaftseigentum – außen wie innen. Veränderungen daran müssen von der WEG beschlossen werden.

WEG-Recht: Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Welche Flächen und Räume dem Gemeinschaftseigentum angerechnet werden und wie es um bestimmte Rechte und Vorschriften steht, ist grundlegend in der Teilungserklärung festgehalten. Obwohl darin beschriebene Gegebenheiten nicht ohne Weiteres verändert werden können, ist auch die Teilungserklärung nicht in Stein gemeißelt. Informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten im Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum und welche Einflussnahme es auf Ihr Sondereigentum hat.

Abnahme von Gemeinschaftseigentum

Nach der Fertigstellung eines Gebäudes muss sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden. Jeder Käufer nimmt dem Bauträger sein Sondereigentum ab. Für das Gemeinschaftseigentum gilt, dass jeder Vertragspartner dafür verantwortlich ist. Das heißt grundsätzlich wäre eine Abtretung der Abnahme an die WEG, den Verwalter, einen einzelnen Eigentümer oder Sachverständigen nicht zulässig.

In der Praxis wird aber meist ein Dritter mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt. Häufig sucht der Bauträger selbst einen Dritten, den die Käufer mit der Abnahme des Gemeineigentums bevollmächtigen. Da der Bauträger an einer frühen und schnellen Übergabe interessiert ist, darf der Bevollmächtigte aber keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung zum Bauträger haben. Damit keine Nachteile für die Käufer entstehen, muss außerdem die Möglichkeit bestehen die Vollmacht widerrufen zu können und selbst bei der Abnahme dabei zu sein. Sollte der Verdacht entstehen, der Bauträger habe auf die Abnahme Einfluss genommen, wird die Abnahme für ungültig erklärt. Auf diese Weise werden die Gewährleistungsfristen ausgesetzt, bis die erneute Abnahme stattfindet.

Bauliche Veränderungen von Gemeinschaftseigentum

Bauliche Veränderungen umfassen alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung hinausgehen und demnach Modernisierungsmaßnahmen zuzuordnen sind. Grundsätzlich müssen solche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, wobei die Parteien, die sich für die Modernisierung aussprechen die Kosten tragen müssen und zur Nutzung berechtigt sind. Im Fall, dass 2/3 der Eigentümer für die Modernisierung stimmen und diese mindestens 50 % der Miteigentumsanteile vertreten, müssen die Kosten von allen Parteien mitgetragen werden. Je nachdem wie umfassend die Baumaßnahme ist und wie teuer sich die Modernisierung gestaltet, ergeben sich Ausnahmen, sodass die Eigentümer nicht zu einer Beteiligung verpflichtet werden können.

Sandkasten der WEG ist Gemeinschaftseigentum

Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum benötigen Sie eine 2/3-Mehrheit in der WEG, die über 50 % des Eigentums vertritt.

Bei bestimmten baulichen Veränderungen haben die Eigentümer gesetzlich ein Anrecht darauf, sie durchzuführen. Das betrifft Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und Ladevorrichtungen für Elektroautos. Die Kosten dafür übernimmt der Initiator beziehungsweise alle Miteigentümer, die die Vorrichtung ebenfalls nutzen wollen. Möchte sich ein Eigentümer nachträglich an die Nutzung anschließen, muss dies in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden und er muss sich an den Kosten für den Bau und die Instandhaltung beteiligen. Entsprechend wichtig ist es, bei den Eigentümerversammlungen Abstimmungen namentlich zu dokumentieren, damit weitere Entwicklungen transparent beschlossen und nachvollzogen werden können.

Auf bauliche Veränderungen, die zur Benachteiligung eines oder mehrerer Eigentümer führen oder die die Gestaltung eines Gebäudes grundlegend verändern, besteht kein Anspruch. Außerdem dürfen bauliche Maßnahmen nicht gegen frühere Beschlüsse der WEG verstoßen oder dem Interesse aller Eigentümer widersprechen. Wie einzelne Baumaßnahmen in dieser Hinsicht bewertet werden, muss im Einzelfall betrachtet werden.

Gemeinschaftseigentum verkaufen

Gemeinschaftseigentum kann nur verkauft werden, wenn alle Miteigentümer dem Beschluss zustimmen. In Ausnahmefällen ist es möglich, dass Eigentümer verpflichtet werden, einem Teilverkauf zuzustimmen. Dazu muss jedoch ein Verstoß gegen Treu und Glauben bestehen, was nur durch grob unangemessene Gründe möglich ist. Entstehen aus dem Verkauf Nachteile für einen Eigentümer, muss er dem Verkauf nicht zustimmen und kann von den anderen Miteigentümern auch nicht dazu gezwungen werden. Dafür reicht beispielsweise die Sorge, der Nachbar könnte auf dem verkauften Grundstücksteil eine Mauer errichten, die die Aussicht beeinträchtigt.

Instandsetzungen: Hände weg von Gemeinschaftseigentum

Unter Instandsetzungen ist die Beseitigung von Mängeln oder Schäden durch Reparatur oder Austausch zu verstehen. Sollten am Gemeinschaftseigentum Instandsetzungen notwendig sein, muss die Reparatur von der WEG beschlossen werden. Klauseln, die dem Verwalter die Hoheit übertragen, bis zu einem bestimmten Betrag Instandsetzungen ohne Beschluss vorzunehmen, sind vor Gericht unzulässig. Selbst wenn in der Eigentümerversammlung die Notwendigkeit einer Instandsetzung festgehalten wurde, berechtigt dies den Verwalter nicht, Arbeiten in Auftrag zu geben.

Davon ausgeschlossen sind:

  • laufende Maßnahmen, wie
    • Mäharbeiten
    • Wartung des Aufzugs
    • Auswechseln einer Glühbirne
  • Beseitigung akuter Gefahrensituationen
  • Verhinderung von Folgeschäden

Letztere zwei Punkte erlauben dem Verwalter dennoch nicht, die Schadens- oder Gefahrenursache zu beheben. Eine Komplettsanierung sollte immer zuerst durch die WEG, nicht nur durch den Verwaltungsbeirat, beschlossen werden. So ist die Finanzierung der entstehenden Kosten gesichert.

Dachplatten lösen sich

Schäden am Gemeineigentum (zum Beispiel Dach) dürfen nicht im Alleingang repariert werden. Dafür ist der Beschluss der WEG notwendig.

In der Teilungserklärung kann die Verantwortung für bestimmte Bauteile, wie zum Beispiel Fenster oder Wohnungstür, dem Eigentümer übertragen werden. Entsprechend muss der Eigentümer für die Instandhaltung selbst aufkommen, obwohl es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Von eigenmächtigen Instandsetzungen am sonstigen Gemeinschaftseigentum ist aber abzusehen. Erst wenn es zu Schäden am Sondereigentum kommt, weil die WEG sich gegen dringende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen entschieden oder sie aufgeschoben hat, kann ein Eigentümer Ersatz verlangen. Reparaturen und Modernisierungen am Gemeineigentum werden aus der dafür angesparten Instandhaltungsrücklage bezahlt.

Nutzungsrechte der WEG am Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum, das nicht mit Sondernutzungsrechten belegt ist, kann grundsätzlich von allen Eigentümern genutzt werden. Ein pfleglicher Umgang und Rücksicht auf die Interessen anderer Bewohner sind dabei wesentlich, um Konflikten vorzubeugen. Zudem bietet es sich an Gebrauchsregelungen für das Gemeinschaftseigentum, also wie welche Räume und Flächen genutzt werden dürfen und sollen, festzulegen. Häufig werden solche Regelungen bereits in der Teilungserklärung vorgeschrieben. Sie können aber auch in späteren Eigentümerversammlungen beschlossen werden. Für eine Nutzungsänderung wird die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt. Dabei sollten die Interessen der Anwohner berücksichtigt werden. Außerdem müssen die Sicherheitsvorschriften und feuerpolizeiliche Bestimmungen eingehalten werden.

Fahrräder vor Mehrfamilienhaus

Die Fahrräder gehören einzelnen Hausbewohnern. Die Fahrradständer sind jedoch Gemeinschaftseigentum, sodass die WEG die Regeln für ihren Gebrauch festlegt.

Typische Gebrauchsregelungen am Gemeinschaftseigentum betreffen:

  • Fahrradräume oder Fahrradstellplätze im Außenbereich
  • Stellplätze für Kinderwägen
  • Nutzung von Freiflächen als Spielfläche
  • Nutzung eines gemeinsamen Schwimmbads, Fitnessraums oder einer Tischtennisplatte
  • Lagerung von gemeinschaftlichen Geräten

Sondereigentum im Grundbuch

Sondereigentum muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit es vor Gericht Bestand hat. In der Teilungserklärung wird die Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum festgelegt und notariell beglaubigt. Der Notar veranlasst anschließend, dass das Grundbuchamt im Bezirk Ihrer Immobilie die Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher anlegt. Falls Sie sich informieren möchten, wie Ihr Sondereigentum im Grundbuch vermerkt ist, können Sie einen Grundbuchauszug anfordern. Darin ist auch eingetragen, ob Verfügungsbeschränkungen vorliegen oder ob es Belastungen gibt.

Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umwandeln

Um Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten in Sondereigentum umzuwandeln, müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein:

  • Es darf sich nicht um zwingendes Gemeinschaftseigentum handeln.
  • Alle Miteigentümer müssen der Umwandlung zustimmen.

Dann ist eine Umwandlung Ihres Sondernutzungsrechts in Sondereigentum theoretisch möglich. Sie zieht jedoch einen längeren Prozess nach sich, sodass Sie sich im Klaren über die Kosten und Nutzen Ihres Vorhabens sein sollten. Wenn Sie ein Sondernutzungsrecht in Sondereigentum umwandeln möchten, können Sie sich an dieser Reihenfolge orientieren:

  1. Vorhaben auf der Eigentümerversammlung ansprechen.
  2. Zustimmung aller Miteigentümer für die Umwandlung einholen.
  3. Vermessung des künftigen Sondereigentums
    • Gerade bei Außenflächen wurde diese häufig noch nicht vermessen, da es für ein Sondernutzungsrecht nicht notwendig ist, für Sondereigentum allerdings schon.
    • Hierfür beauftragen Sie am besten einen Sachverständigen (öffentlich bestellter Vermessungsingenieur), der die Vermessung vornimmt und die Fläche in einen amtlichen Lageplan einträgt.
  4. Erstellung eines Kaufvertrags zwischen der WEG und dem betreffenden Eigentümer.
  5. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
  6. Grundbuchänderung.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Die Schwierigkeit besteht darin, dass alle Miteigentümer die notarielle Beurkundung unterzeichnen müssen. Dies kann zwar in Form einer Bevollmächtigung oder nachträglichen Terminen gelöst werden. Dennoch bedeutet die Umwandlung eines Sondernutzungsrechts in Sondereigentum gerade in größeren WEGs einen erheblichen Aufwand.

Der Vorteil von Sondereigentum ist, dass Sie es verkaufen können. Wenn Sie Ihren Stellplatz beispielsweise in Sondereigentum umwandeln, können Sie den Stellplatz unabhängig von der Eigentumswohnung verkaufen. Zudem haben Sie in der Gestaltung von Sondereigentum mehr Freiheiten, da die WEG keine Vorschriften dazu machen kann.

Durch die Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetz im Dezember 2020 können Flächen in Sondereigentum umgewandelt werden, die vorher nicht sondereigentumsfähig waren, weil sie keine abgeschlossenen Räume darstellen. Damit können Sie auch eine Terrasse oder einen Teil des Gartens in Sondereigentum umwandeln.

Sie möchten für den Kaufvertrag mit der WEG den Wert Ihrer Garten- oder Terrassenfläche feststellen? Lassen Sie sich neutral von unserem Fachpersonal beraten. Unsere Immobiliensachverständigen erörtern Ihr Anliegen im Erstgespräch kostenlos und unverbindlich. Kontaktieren Sie uns mit dem nachfolgenden Formular oder rufen Sie uns an unter 0800 - 90 90 282.

Häufige Fragen zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum gestaltet sich häufig sehr knifflig, insbesondere wenn es darum geht, wer Veränderungen vornehmen darf und wer für anfallende Kosten aufkommen muss. Wir haben Ihnen Antworten auf die häufigsten Fragen zu Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zusammengestellt.

Schäden am Gemeinschaftseigentum: Wer zahlt?

Für Schäden am Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich die gesamte WEG verantwortlich. Deshalb zahlen auch alle Miteigentümer für Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum ihren Monatsbeitrag an Instandhaltungsrücklage. Letztendlich muss jedoch von Fall zu Fall entschieden werden, wer die Kosten für die Reparatur trägt, da es zahlreiche Möglichkeiten gibt, weshalb nicht die ganze WEG dafür aufkommen muss.

Ist der Schaden von einem Eigentümer verschuldet, kann der Eigentümer dafür haftbar gemacht werden. Geht der Schaden auf einen Mieter im Gebäude zurück, wird in den meisten Fällen die private Haftpflichtversicherung des Mieters die Kosten übernehmen. In anderen Fällen ist die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschlaggebend für die Verteilung der Kosten. Beispielsweise kann ein Eigentümer sich dagegen wehren für die Wartung des Aufzugs zu zahlen, wenn er im Erdgeschoss lebt und den Aufzug nicht verwendet.

Aufgrund der Komplexität der Umstände wird häufig erst vor Gericht eine Einigung erreicht. Deshalb empfiehlt es sich neutrale Sachverständige zur Hilfe zu ziehen, um einerseits die Schadensursache professionell feststellen zu lassen und andererseits das Konfliktpotential zu minimieren.

Wer kommt für Schäden am Sondereigentum auf?

Zunächst einmal ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum verantwortlich und deshalb zu Instandsetzung und Instandhaltung verpflichtet, um sowohl sein eigenes als auch das gemeinschaftliche Eigentum zu schützen. In der Regel gilt: Eigentum verpflichtet – um das Sondereigentum kümmert sich in erster Linie der Eigentümer.

Wer trägt die Kosten für Schäden am Sondereigentum, wenn diese durch Gemeinschaftseigentum entstehen?

Der Fall, dass Schaden am Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum verursacht wird, ist nicht selten. Aufgrund von Abnutzung, Alterung oder zufällige Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehend Schäden, die vor allem das Sondereigentum eines Miteigentümers betreffen. Klassischerweise verursachen marode Wasserleitungen Schäden in Wohnungen und Kellern. Jetzt kommt es darauf an, ob ein Verschulden der WEG, des Verwalters oder einer sonstigen Person vorliegt. Wurden Wartungsarbeiten oder Sicherungsmaßnahmen nicht (rechtzeitig) durchgeführt, könnte der geschädigte Eigentümer Ersatz verlangen. Andernfalls lohnt es sich, die Gebäude- oder Hausratsversicherung zu bemühen oder zumindest die Instandsetzungskosten zu minimieren, indem die anfallenden Reparaturen am Gemeinschafts– und Sondereigentum zusammengelegt werden.

Wenn der betreffende Eigentümer zur Ermittlung des Schadens ein Sachverständigengutachten erstellen lässt, hat er dafür außerdem einen Aufwendungsersatzanspruch.

Sind Absperrventile Sondereigentum?

Wie so oft ist die Antwort: Es kommt darauf an. Wasser- und Gasleitungen sind bis zum ersten Absperrventil Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie sich im Sondereigentum befinden. Bis hierhin übernimmt die WEG die Kosten. Entsprechend werden auch die Wartungsarbeiten von der WEG, beziehungsweise dem Verwalter veranlasst. Alle Rohre und Ventile nach dem ersten Absperrventil sind Aufgabe des Eigentümers. Damit zahlt er für anfallende Reparaturen.

Bodenbelag, Estrich und Trittschalldämmung – Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Der Bodenbelag in einer Wohnung ist selbstverständlich Sondereigentum des Wohnungseigentümers. Nicht jedoch das, was sich darunter befindet: Estrich, Trittschalldämmung, Bodenplatte und Unterbodenkonstruktionen stehen zwingend im Gemeineigentum. Eine mögliche Folge, die sich aus dieser juristischen Betrachtung ergibt: Wer den Estrich und die Trittschalldämmung in seiner Wohnung ohne Zustimmung entfernt, muss damit rechnen, dass der Nachbar im unteren Stockwerk erfolgreich auf Rückbau klagt.

Wer trägt die Kosten für Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum?

Für die Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum ist die Mitwirkung aller Miteigentümer gefragt, indem das gemeinschaftliche Eigentum schonend behandelt wird, Schäden kommuniziert und gemeinsam finanziert werden. Die Instandsetzung läuft dabei immer über die Eigentümerversammlung, damit Reparaturaufträge und Rechnungen für alle Miteigentümer nicht nur nachvollziehbar, sondern auch beeinflussbar sind. Der Prozess einer Instandsetzung sollte deshalb folgendermaßen ablaufen:

  1. Eigentümerversammlung: Feststellung der Notwendigkeit einer Instandsetzung.
  2. Beschluss einer Instandsetzung durch eine einfache Mehrheit der WEG.
  3. Beauftragung der Hausverwaltung.
  4. Rechnung an die WEG.
  5. Begleichung der Rechnung durch die mit dem Hausgeld erhobene Instandhaltungsrücklage .

Wie und in welchen Fällen kann Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt werden?

Gemeinschaftseigentum kann dann in Sondereigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt, das vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist. Außerdem müssen alle Miteigentümer in der WEG der Umwandlung zustimmen. Dann aber können Freiflächen mit Sondernutzungsrechten oder Räume, zum Beispiel auf dem Dachboden, in Sondereigentum umgewandelt werden und in der Folge verkauft oder als zusätzliches Wohnungs- oder Teileigentum genutzt werden.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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