Wenn Sie eine Wohnung erwerben, sind Sie Teil einer Wohn­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG). Die WEG kümmert sich um alle Angelegenheiten rund um das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum. Ihre Wohnung ist Ihr Sondereigentum. Hier dürfen Sie über Veränderungen frei verfügen, tragen aber auch die Kosten. Informieren Sie sich über die Rechte und Pflichten von Sonder- und Ge­mein­schafts­ei­gen­tum und welche Teile des Gebäudes wie eingestuft werden.

Mehrparteienhaus, bestehend aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Jedes Mehr­par­tei­en­haus besteht aus Ge­mein­schafts­ei­gen­tum und Sondereigentum.

Das Wichtigste in Kürze

  • Sondereigentum bezeichnet Ihre Wohnung, über die Sie als Eigentümer frei verfügen dürfen, solange die Rechte Dritter nicht verletzt werden.
  • Ge­mein­schafts­ei­gen­tum sind die Gebäudeteile, die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) verwaltet werden. Alle Veränderungen, In­stand­hal­tun­gen und In­stand­set­zun­gen werden von der WEG beschlossen und von allen Eigentümern ge­mein­schaft­lich gezahlt.
  • Fenster und Wohnungstüren dienen dem Schutz und der Sicherheit des Hauses und gehören deshalb zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum.
  • Rollläden und Balkon beeinflussen das äußere Er­schei­nungs­bild des Hauses und obliegen damit der Entscheidung und Verwaltung der WEG.
  • Für Garage, Garten und Keller wird in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt. Mittels Son­der­nut­zungs­recht kann die Nutzung einer solchen Fläche oder eines Raumes auch ausschließlich einer Partei zugeschrieben werden, obwohl es sich um Ge­mein­schafts­ei­gen­tum handelt.
  • Die Kosten für Schäden am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum trägt die WEG. Für das Sondereigentum muss der Eigentümer aufkommen, es sei denn es kann ein Verschulden durch den Verwalter, die WEG oder andere Personen festgestellt werden.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Sondereigentum vs. Ge­mein­schafts­ei­gen­tum in der WEG

Da eine WEG aus mehreren Parteien besteht, muss rechtlich geklärt werden, welche Teile eines Gebäudes wem gehören, beziehungsweise welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Ge­mein­schafts­ei­gen­tum darstellen. Festgelegt wird das in der Tei­lungs­er­klä­rung , die dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss und dort auch verwahrt wird. Anhand dessen können Rechte und Pflichten der Mitglieder einer WEG interpretiert werden.

Sondereigentum dürfen Sie nach Ihren Wünschen verändern, solange dadurch die Rechte Dritter nicht eingeschränkt werden und das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum keinen Schaden nimmt. Reparaturen können Sie selbst vornehmen und müssen Sie auch finanzieren. In­stand­set­zun­gen und In­stand­hal­tun­gen am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum müssen von der WEG beschlossen und in Auftrag gegeben werden. Hier dürfen Sie nicht eigenmächtig handeln. Die Kosten werden entsprechend auch von der WEG getragen. Räume oder Freiflächen des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums können außerdem mit einem Son­der­nut­zungs­recht belegt werden, sodass nur eine Partei das Nutzungsrecht erhält, die WEG aber das Vorrecht behält, über mögliche Veränderungen mit­zu­ent­schei­den und eventuelle Kosten mitzutragen.

In der untenstehenden Grafik sind die Gebäudeteile nach zwingendem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, Sondereigentum und Son­der­nut­zungs­rech­ten aufgeteilt, sowie Gebäudeteile, die sowohl Ge­mein­schafts­ei­gen­tum als auch Sondereigentum enthalten.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (Infografik)
Sondereigentum, Ge­mein­schafts­ei­gen­tum und Son­der­nut­zungs­rech­te in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus.

Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Einige Gebäudeteile sind vom Gesetzgeber zwingend als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum (auch: Gemeineigentum) vorgeschrieben. Diese können nicht in das Sondereigentum übergehen und sind somit immer in der Verantwortung der gesamten Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Darunter fallen alle tragenden Gebäudeteile, etwa die Außenwände, tragende Wände, Treppenhaus und Dach. Gleiches gilt für ge­mein­schaft­lich genutzte Einrichtung und Ausrüstung, wie die Zentralheizung, das Treppenhaus, den Aufzug oder Rohre und Kabel, die durch das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum verlaufen.

Außerdem sind alle von außen sichtbaren Gebäudeteile, zum Beispiel Fenster, Balkone und Dunstabzüge zwangsläufig Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, da sie Einfluss auf das äußere Er­schei­nungs­bild eines Gebäudes nehmen. Daher dürfen Sie im Alleingang keine Änderungen an der Fassade oder Ihrer Wohnungstür vornehmen. Umgekehrt bedeutet die Regelung aber nicht, dass die WEG für anfallende Kosten an einem Balkon aufkommen muss. Die Verantwortung trägt in diesem Fall trotzdem der Eigentümer, obwohl er ihn nicht nach Belieben gestalten darf.

Fassade und Balkon sind Gemeinschaftseigentum
Die Fassade ist Ge­mein­schafts­ei­gen­tum und darf nur per Beschluss von der WEG verändert werden.

Sondereigentum

Unter Sondereigentum sind zunächst die Wohnräume und das darin enthaltene Mobiliar zu verstehen, das sogenannte Woh­nungs­ei­gen­tum. Alle nicht tragenden Wände, der Fußboden, Sanitäranlagen, Tapeten und Einbauschränke sind Teil des Sondereigentums und können vom Eigentümer frei gewählt, beziehungsweise verändert werden: Streichen, neu verlegen, rausreißen, Farbe, Material – das entscheidet der Eigentümer.

Neben den Rechten gibt es auch Pflichten für das Sondereigentum. Verstopft ein Rohr zwischen der Abzweigung von der Haupt­ver­sor­gungs­lei­tung und dem Anschluss, fällt es in den Bereich des Sondereigentums. Damit muss sich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer darum kümmern und finanziell dafür aufkommen, nicht die WEG.

Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, § 3 Abs. 3: Sondereigentum kann nur eingeräumt werden, wenn die Räume abgeschlossen sind, beziehungsweise Außenflächen oder Stellplätze durch Maßangaben im Aufteilungsplan konkret bestimmt sind.

Das Teileigentum ist ein weiterer Bestandteil des Sondereigentums. Darunter fallen Räume, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, aber allein vom Eigentümer genutzt werden dürfen, wie Garagen, Kellerräume oder Dach­bo­den­ab­tei­le. Zudem werden auch gewerblich genutzte Räume, beispielsweise Arztpraxen, Büroräume, Kanzleien oder Geschäfte nicht als Woh­nungs­ei­gen­tum, sondern als Teileigentum bewertet. Weitere Informationen zur Aufteilung und Umwandlung erhalten Sie in unserem Beitrag zu Teileigentum und Woh­nungs­ei­gen­tum .

Wichtig: Sondereigentum berechtigt Sie über die Innengestaltung frei zu verfügen, solange Sie keine Rechte anderer verletzen – es handelt sich um Ihr Eigentum. Son­der­nut­zungs­recht bedeutet, dass ausschließlich Sie den Raum oder die Fläche nutzen dürfen, obwohl diese zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gehört. Damit sind Ihre Rechte eingeschränkt, zum Beispiel dürfen Sie es nicht weiterverkaufen oder vermieten. Dafür müssen Sie aber auch nicht für In­stand­hal­tungs­ar­bei­ten aufkommen.

individuelle Gestaltung von Sondereigentum
Sondereigentum dürfen Sie frei gestalten, solange Sie dabei keine Rechte Dritter verletzen.

Balkon, Fenster & mehr: Sondereigentum oder Ge­mein­schafts­ei­gen­tum?

Einige Gebäudeteile sind gesetzlich als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum verankert, wie etwa Fenster, Rollläden, Balkone und Wohnungstüren, da es sich hier um das äußerliche Er­schei­nungs­bild eines Gebäudes handelt. Sie gehören zum Teil dennoch zum Sondereigentum. Je nach Tei­lungs­er­klä­rung übernimmt die WEG nicht die Kosten für In­stand­hal­tungs­maß­nah­men. Wie weit die gesetzliche Regelung reicht und wo Ihre Freiheit, beziehungsweise Pflicht als Eigentümer beginnt, haben wir für Sie zu­sam­men­ge­tra­gen.

Balkon – Sondereigentum oder Ge­mein­schafts­ei­gen­tum?

Die tragende Konstruktion eines Balkons zählt zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum. Der Innenraum wird aber als Sondereigentum gezählt und untersteht Ihrer persönlichen Gestaltung:

  • Bodenbelag
  • Innenanstrich
  • Nutzung
  • Pflanzenkübel

können Sie wählen. Alle von außen sichtbaren Veränderungen, sowie Sanierungen unterliegen der Verantwortung der WEG und werden auch von ihr finanziert. Dies hat der Bun­des­ge­richts­hof in seinem Urteil vom 15. Januar 2020 (V ZR 114/09) bekräftigt. Darunter fallen:

  • Außenseite der Balkontür
  • Balkonstützen
  • Bodenplatte
  • Decke
  • Geländer
  • Gitter
  • Trennmauer zum Nachbarbalkon

In Ausnahmefällen sieht die Tei­lungs­er­klä­rung vor, dass die Eigentümer auch für Ge­mein­schafts­ei­gen­tum am Balkon aufkommen müssen. Größere Maßnahmen werden in der Regel aber von der WEG getragen.

Balkon
Den Innenraum dürfen Sie als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer frei gestalten. Die Außenseite des Balkons und der Hauswand sind Ge­mein­schafts­ei­gen­tum.

Fenster – Ge­mein­schafts­ei­gen­tum oder Sondereigentum?

Alle außenliegenden Fenster, dazu zählen Trep­pen­haus­fens­ter, Dachfenster und Kellerfenster, sind Fas­sa­de­be­stand­teil und damit gesetzlich als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum vorgeschrieben. Das beinhaltet

  • Rahmen
  • Verglasung
  • Schließmechanik
  • Verdichtung der Fenster
  • äußere Fensterbänke
  • Rollläden
  • Markisen

Selbst wenn Keller- oder Wohnungsfenster in der Tei­lungs­er­klä­rung als Sondereigentum festgelegt wurden, zählen sie vor Gericht als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum. Das einzige Sondereigentum an einem Fenster sind innenliegende Fensterbretter.

Für den Austausch von Fenstern, selbst wenn es nur eine Partei im Haus betrifft, ist somit die gesamte WEG verantwortlich. Es kann jedoch von der WEG mit einer einfachen Mehrheit festgelegt werden, dass die Instandhaltung der Fenster im Ver­ant­wor­tungs­be­reich des jeweiligen Eigentümers liegen. Geht es also um kleinere Reparaturen, Reinigung und Pflege, fällt das in den Zu­stän­dig­keits­be­reich des Eigentümers. Sollten Sie einen neuen Außenanstrich planen, müssen Sie sich hingegen immer an die Vorgaben der WEG und das äußere Er­schei­nungs­bild des Gebäudes halten, die Kosten jedoch selbst tragen. Diese Regelung muss eindeutig in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung oder in der Tei­lungs­er­klä­rung festgehalten werden, andernfalls kommt die WEG für die Kosten auf.

Über Fenster entscheidet die WEG
Fenster dürfen Sie nicht eigenmächtig austauschen. Je nach Tei­lungs­er­klä­rung müssen sie Fenster aber selbst reinigen, pflegen und kleinere Reparaturen vornehmen.

Garage und Stellplätze

Ähnlich wie bei Balkonen, gehören auch bei Garagen die tragenden Wände zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum. Die In­nen­ein­rich­tung und -gestaltung ist Sache des Eigentümers und fällt in den Bereich Sondereigentum. Entsprechend muss die WEG für Instandsetzung und Instandhaltung von Wänden, Dach und Garagentor aufkommen. Die Kosten für eine Stark­strom­steck­do­se zum Laden eines elektrisch betriebenen Autos müssen Sie tragen, da es bei der Ladestation sich um eine bauliche Veränderung innerhalb Ihrer Garage handelt. Es steht Ihnen jedoch gemäß Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu eine solche bauliche Veränderung an Ihrem Sondereigentum vorzunehmen.

Anders sieht es bei einem Stellplatz in der Tiefgarage aus, die zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum zählt. Für Ihren Stellplatz haben Sie lediglich ein Son­der­nut­zungs­recht. Nur Sie dürfen den Stellplatz nutzen. Sie haben jedoch weniger Freiheiten als bei Ihrem Sondereigentum.

Garten als Sondereigentum

Häufig sind Gartenflächen Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, die mit einem Son­der­nut­zungs­recht belegt sind; also kein Sondereigentum.

Neu: Bis zum 1.12.2020 galt das alte Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, nachdem nur abgeschlossene Räume son­der­ei­gen­tums­fä­hig waren. Deshalb haben die meisten Gartenflächen, Stellplätze und Terrassen ein Son­der­nut­zungs­recht, sind aber kein Sondereigentum. Seit der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz-Reform kann auch eine Freifläche als Sondereigentum in die Tei­lungs­er­klä­rung geschrieben werden, beziehungsweise ein Son­der­nut­zungs­recht in Sondereigentum umgewandelt werden (Paragraph 3).

Bei einem Garten mit Son­der­nut­zungs­recht darf die betreffende Freifläche ausschließlich von einer Partei genutzt werden. Meist wird schon in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt, welche Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Son­der­nut­zungs­recht für welche Gartenfläche erhalten, beziehungsweise welche Teile des Gartens weiterhin der ganzen WEG zugänglich sind. Eine Änderung der Son­der­nut­zungs­rech­te bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der WEG. In der Tei­lungs­er­klä­rung wird zudem vorgeschrieben, welche Rechte und Pflichten der jeweilige Eigentümer hat.

Sondernutzungsrecht am Garten
Wenn Sie ein Son­der­nut­zungs­recht für eine Gartenfläche haben, darf die WEG dennoch Vorgaben zur Gestaltung geben.

Die WEG kann festlegen, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für die Instandsetzung und die Instandhaltung zuständig ist, also Rasenmähen, Baumschnitt und Blumenpflege bis hin zu Vorgaben, welche Pflanzen wie angepflanzt werden dürfen. Auch bauliche Maßnahmen müssen vorher mit der WEG abgestimmt werden. Ob Sie Ihre Terrasse erweitern wollen, ein Gartenhaus auf das Grundstück setzen oder einen Zaun errichten – Sie benötigen, falls nicht anders in der Tei­lungs­er­klä­rung verankert, die Zustimmung aller WEG-Mitglieder. Insbesondere Maßnahmen, die das Gesamtbild beeinträchtigen, können von anderen Mitgliedern beanstandet werden. In der Folge müssten Sie den Garten zurück in den ursprünglichen Zustand versetzen. Informieren Sie sich deshalb über Grenzbebauung , falls Sie vorhaben einen Sichtschutz zu den Nachbarn zu errichten.

Übrigens : Selbst wenn Ihr Gartenabschnitt als Sondereigentum festgelegt wurde, können Sie nicht ohne die Zustimmung der WEG bauliche Veränderungen vornehmen, da Sie mit einer baulichen Veränderung das äußere Er­schei­nungs­bild beeinflussen. Darüber, ob Sie zum Beispiel ein Gartenhaus errichten dürfen, entscheidet nach wie vor die WEG.

Heizung – Sondereigentum oder Ge­mein­schafts­ei­gen­tum?

Da eine Zentralheizung alle Wohnungen in einem Gebäude versorgt, wird sie zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gezählt. Das beinhaltet

  • Heizungsanlage,
  • Heizkessel,
  • Brenner
  • sowie den Heizölvorrat.

Die Heizkörper, An­schluss­lei­tun­gen und Ther­mo­stat­ven­ti­le in den einzelnen Wohnungen dagegen sind nicht zwangsläufig Teil des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums. Damit Sie Ihre Heizkörper frei wählen können, müssen diese unbedingt als Sondereigentum in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt werden. Nur dann haben Sie das Recht, Ihre Heizkörper im Alleingang zum Beispiel gegen modernere Versionen einzutauschen, solange diese mit der Zen­tral­heiz­an­la­ge kompatibel sind.

Im Fall einer Fußbodenheizung handelt es sich immer um Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, da die Leitungen im Estrich verlegt werden und somit unter dem frei wählbaren Bodenbelag liegen, der noch Teil des Sondereigentums ist.

Keller als Sondereigentum verkaufen

Kellerräume können je nach Nutzung und je nachdem, wie es in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt wurde, Sonder- oder Ge­mein­schafts­ei­gen­tum sein. Ein Fahrradkeller, Waschraum oder sonstiger Raum im Keller, zu dem alle Eigentümer Zugriff haben, steht der ge­mein­schaft­li­chen Nutzung zur Verfügung und stellt somit Ge­mein­schafts­ei­gen­tum dar. Abgetrennte Kellerabteile werden in der Regel als Sondereigentum deklariert. Worum es sich bei Ihren Kellerflächen handelt und ob womöglich ein Son­der­nut­zungs­recht aber kein Sondereigentum vorliegt, können Sie der Tei­lungs­er­klä­rung entnehmen.

Kellerabteil ist an Wohnungseigentum gebunden
Ein Kellerabteil dürfen Sie nicht losgelöst von der Wohnung verkaufen, wenn es laut Tei­lungs­er­klä­rung zur Wohnung gehört – selbst wenn es Sondereigentum ist.

In der Tei­lungs­er­klä­rung ist auch verankert, wie die einzelnen Flächen eines Gebäudes im Grundbuch dargestellt werden. Häufig sind Kellerabteile einer bestimmten Wohnung zugeordnet und somit Bestandteil desselben Sondereigentums. In dem Fall darf das Kellerabteil nicht losgelöst von der Wohnung verkauft werden. Selbst wenn ein Verkauf zu Stande käme, könnte das Kellerabteil vom Eigentümer der Wohnung zurückverlangt werden.

Rollläden sind Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Rollläden sind wie Fenster, Markisen und Balkone Teil der Außenfassade und tragen maßgeblich zum Er­schei­nungs­bild eines Gebäudes bei. Aus diesem Grund handelt es sich um Ge­mein­schafts­ei­gen­tum. Die WEG entscheidet über die Montage und das Aussehen, ist aber auch für die Kosten verantwortlich. Die innenliegenden Rollladengurte sind dabei mit­ein­ge­schlos­sen, da die Nutzung der Rollläden sonst nicht möglich wäre. Gleiches gilt für die Elektrik und Fernbedienungen bei elektrischen Rollläden.

Innenliegende Rollos gehören zum Sondereigentum. Da die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht dadurch beeinträchtigt wird, obliegen die Rechte und Pflichten hier dem Eigentümer.

Terrasse & Dachterrasse sind eigentlich Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Terrassen, insbesondere im Erdgeschoss, sind häufig Ge­mein­schafts­ei­gen­tum mit Son­der­nut­zungs­rech­ten. Die Außenwände sind sogar zwingendes Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, da sie Teil der Außenfassade sind. Der Terrassenboden und die weitere Gestaltung wiederum sind Sondereigentum und somit Aufgabe des Eigentümers. Seit der Erneuerung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes 2020 sind Terrassen aber auch son­der­ei­gen­tums­fä­hig.

Dachterrassen werden schon länger als Sondereigentum gezählt. Auch hier kommt es aber darauf an, wie es in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt wurde. Da Dachterrassen häufig nur über den Zutritt durch ein Sondereigentum zugänglich sind, werden sie eher als Sondereigentum deklariert. Entsprechend müssen anfallende Kosten auch von den Eigentümern des dazugehörigen Sondereigentums getragen werden. Dennoch kann eine WEG Vorschriften zur Bebauung der Dachterrasse vorgeben, um Einschränkungen der Nachbarn oder der Fassade zu verhindern.

Dachterrasse ist meist Sondereigentum
Ob es sich bei Ihrer Dachterrasse um Sonder- oder Ge­mein­schafts­ei­gen­tum handelt, entnehmen Sie der Tei­lungs­er­klä­rung.

Bei einer Terrasse mit Son­der­nut­zungs­rech­ten muss die WEG dafür aufkommen, wenn an Wänden oder Decke Reparaturen fällig werden. Für den Ober­flä­chen­be­lag auf dem Boden, also Fliesen oder Platten, ist der Eigentümer verantwortlich. Darunter liegende Schichten, wie die Isolierung oder der Estrich sind Teil der tragenden Konstruktion und damit wieder Aufgabenbereich der WEG.

Wasserleitungen und Zähler

Wasserleitungen und Zähler sind Teil des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums, da sie der Versorgung der Wohnungen dienen beziehungsweise die Abrechnung zwischen den verschiedenen Eigentümern ermöglichen. Deshalb muss für das Ablesen der Zähler auch Zugang zum Sondereigentum gewährt werden.

Ab­was­ser­lei­tun­gen werden anders betrachtet, da sie die Wohnung nicht versorgen. Erst ab der Abzweigung zur Hauptleitung ist damit die WEG verantwortlich. Da die meisten Verstopfungen vor der Hauptleitung auftreten, müssen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sich selbst um die Reparatur kümmern und sie finanzieren.

Bei einem Rohrbruch entstehen häufig für mehrere Parteien Kosten, da der Wasserschaden die Wohnung mit dem Rohrbruch, als auch dar­un­ter­lie­gen­de Wohnungen betrifft. Obwohl die Wasserleitungen Teil des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums sind, muss die WEG jedoch nicht den Schaden bezahlen – solange kein Verschulden vorliegt. Hier hilft die Gebäude- oder Haus­rats­ver­si­che­rung oder der Schaden kann gemeinsam mit der Instandsetzung des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums behoben werden. Trägt der Verwalter oder die WEG Schuld am Wasserschaden, weil dringende War­tungs­ar­bei­ten oder In­stand­hal­tun­gen aufgeschoben wurden, ist es wahr­schein­li­cher, dass Sie als Eigentümer nicht die Kosten tragen müssen.

Wohnungstür als Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Wohnungstüren werden vor Gericht als zwingendes Ge­mein­schafts­ei­gen­tum eingestuft. Zur Wohnungstür gehört auch der Wohnungsrahmen, die Scharniere, das Schloss und, wenn vorhanden, der Türspion. Wer für die Instandsetzung und Instandhaltung verantwortlich ist, hängt von der Tei­lungs­er­klä­rung ab, in der dies möglichst genau festgelegt werden sollte. Falls das nicht ausdrücklich geregelt wird, fällt es in die Verantwortung der WEG. Entsprechend müssen auch Reparaturen oder der Austausch von Wohnungstüren von der WEG vorgenommen werden.

Wenn Sie Ihr Namensschild oder Dekoration anbringen möchten, dürfen Sie dabei keine bleibenden Schäden hinterlassen. Außerdem müssen jegliche Dekoartikel die Brand­schutz­be­stim­mun­gen erfüllen und Fluchtwege gewährleisten. Nimmt beispielsweise die Schließanlage ohne Ihr Verschulden Schaden, zahlt die WEG die Kosten für den Ersatz des Schließ­zy­lin­ders. Mussten Sie allerdings den Schlüsseldienst rufen, weil Sie sich ausgeschlossen haben, kommen die Kosten auf Sie zu.

Treppenhaus im Mehrfamilienhaus
Ihre Wohnungstür gehört zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum – außen wie innen. Veränderungen daran müssen von der WEG beschlossen werden.

WEG-Recht: Sondereigentum vs. Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Welche Flächen und Räume dem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum angerechnet werden und wie es um bestimmte Rechte und Vorschriften steht, ist grundlegend in der Tei­lungs­er­klä­rung festgehalten. Obwohl darin beschriebene Gegebenheiten nicht ohne Weiteres verändert werden können, ist auch die Tei­lungs­er­klä­rung nicht in Stein gemeißelt. Informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten im Umgang mit dem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum und welche Einflussnahme es auf Ihr Sondereigentum hat.

Abnahme von Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Nach der Fertigstellung eines Gebäudes muss sowohl das Sondereigentum als auch das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum abgenommen werden. Jeder Käufer nimmt dem Bauträger sein Sondereigentum ab. Für das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gilt, dass jeder Vertragspartner dafür verantwortlich ist. Das heißt grundsätzlich wäre eine Abtretung der Abnahme an die WEG, den Verwalter, einen einzelnen Eigentümer oder Sach­ver­stän­di­gen nicht zulässig.

In der Praxis wird aber meist ein Dritter mit der Abnahme des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums beauftragt. Häufig sucht der Bauträger selbst einen Dritten, den die Käufer mit der Abnahme des Gemeineigentums bevollmächtigen. Da der Bauträger an einer frühen und schnellen Übergabe interessiert ist, darf der Bevollmächtigte aber keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung zum Bauträger haben. Damit keine Nachteile für die Käufer entstehen, muss außerdem die Möglichkeit bestehen die Vollmacht widerrufen zu können und selbst bei der Abnahme dabei zu sein. Sollte der Verdacht entstehen, der Bauträger habe auf die Abnahme Einfluss genommen, wird die Abnahme für ungültig erklärt. Auf diese Weise werden die Ge­währ­leis­tungs­fris­ten ausgesetzt, bis die erneute Abnahme stattfindet.

Bauliche Veränderungen von Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Bauliche Veränderungen umfassen alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung hinausgehen und demnach Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men zuzuordnen sind. Grundsätzlich müssen solche Veränderungen des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung beschlossen werden, wobei die Parteien, die sich für die Modernisierung aussprechen die Kosten tragen müssen und zur Nutzung berechtigt sind. Im Fall, dass 2/3 der Eigentümer für die Modernisierung stimmen und diese mindestens 50 % der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le vertreten, müssen die Kosten von allen Parteien mitgetragen werden. Je nachdem wie umfassend die Baumaßnahme ist und wie teuer sich die Modernisierung gestaltet, ergeben sich Ausnahmen, sodass die Eigentümer nicht zu einer Beteiligung verpflichtet werden können.

Sandkasten der WEG ist Gemeinschaftseigentum
Für bauliche Veränderungen am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum benötigen Sie eine 2/3-Mehrheit in der WEG, die über 50 % des Eigentums vertritt.

Bei bestimmten baulichen Veränderungen haben die Eigentümer gesetzlich ein Anrecht darauf, sie durchzuführen. Das betrifft Maßnahmen zur Bar­rie­re­frei­heit, Einbruchschutz, Glas­fa­ser­an­schluss und La­de­vor­rich­tun­gen für Elektroautos. Die Kosten dafür übernimmt der Initiator beziehungsweise alle Miteigentümer, die die Vorrichtung ebenfalls nutzen wollen. Möchte sich ein Eigentümer nachträglich an die Nutzung anschließen, muss dies in einer Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung beschlossen werden und er muss sich an den Kosten für den Bau und die Instandhaltung beteiligen. Entsprechend wichtig ist es, bei den Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen Abstimmungen namentlich zu dokumentieren, damit weitere Entwicklungen transparent beschlossen und nachvollzogen werden können.

Auf bauliche Veränderungen, die zur Benachteiligung eines oder mehrerer Eigentümer führen oder die die Gestaltung eines Gebäudes grundlegend verändern, besteht kein Anspruch. Außerdem dürfen bauliche Maßnahmen nicht gegen frühere Beschlüsse der WEG verstoßen oder dem Interesse aller Eigentümer widersprechen. Wie einzelne Baumaßnahmen in dieser Hinsicht bewertet werden, muss im Einzelfall betrachtet werden.

Ge­mein­schafts­ei­gen­tum verkaufen

Ge­mein­schafts­ei­gen­tum kann nur verkauft werden, wenn alle Miteigentümer dem Beschluss zustimmen. In Ausnahmefällen ist es möglich, dass Eigentümer verpflichtet werden, einem Teilverkauf zuzustimmen. Dazu muss jedoch ein Verstoß gegen Treu und Glauben bestehen, was nur durch grob unangemessene Gründe möglich ist. Entstehen aus dem Verkauf Nachteile für einen Eigentümer, muss er dem Verkauf nicht zustimmen und kann von den anderen Miteigentümern auch nicht dazu gezwungen werden. Dafür reicht beispielsweise die Sorge, der Nachbar könnte auf dem verkauften Grundstücksteil eine Mauer errichten, die die Aussicht beeinträchtigt.

In­stand­set­zun­gen: Hände weg von Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Unter In­stand­set­zun­gen ist die Beseitigung von Mängeln oder Schäden durch Reparatur oder Austausch zu verstehen. Sollten am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum In­stand­set­zun­gen notwendig sein, muss die Reparatur von der WEG beschlossen werden. Klauseln, die dem Verwalter die Hoheit übertragen, bis zu einem bestimmten Betrag In­stand­set­zun­gen ohne Beschluss vorzunehmen, sind vor Gericht unzulässig. Selbst wenn in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung die Notwendigkeit einer Instandsetzung festgehalten wurde, berechtigt dies den Verwalter nicht, Arbeiten in Auftrag zu geben.

Davon ausgeschlossen sind:

  • laufende Maßnahmen, wie
    • Mäharbeiten
    • Wartung des Aufzugs
    • Auswechseln einer Glühbirne
  • Beseitigung akuter Ge­fah­ren­si­tua­tio­nen
  • Verhinderung von Folgeschäden

Letztere zwei Punkte erlauben dem Verwalter dennoch nicht, die Schadens- oder Gefahrenursache zu beheben. Eine Kom­plett­sa­nie­rung sollte immer zuerst durch die WEG, nicht nur durch den Ver­wal­tungs­bei­rat, beschlossen werden. So ist die Finanzierung der entstehenden Kosten gesichert.

Dachplatten lösen sich
Schäden am Gemeineigentum (zum Beispiel Dach) dürfen nicht im Alleingang repariert werden. Dafür ist der Beschluss der WEG notwendig.

In der Tei­lungs­er­klä­rung kann die Verantwortung für bestimmte Bauteile, wie zum Beispiel Fenster oder Wohnungstür, dem Eigentümer übertragen werden. Entsprechend muss der Eigentümer für die Instandhaltung selbst aufkommen, obwohl es sich um Ge­mein­schafts­ei­gen­tum handelt. Von eigenmächtigen In­stand­set­zun­gen am sonstigen Ge­mein­schafts­ei­gen­tum ist aber abzusehen. Erst wenn es zu Schäden am Sondereigentum kommt, weil die WEG sich gegen dringende Instandsetzungs- oder In­stand­hal­tungs­maß­nah­men entschieden oder sie aufgeschoben hat, kann ein Eigentümer Ersatz verlangen. Reparaturen und Mo­der­ni­sie­run­gen am Gemeineigentum werden aus der dafür angesparten In­stand­hal­tungs­rück­la­ge bezahlt.

Nutzungsrechte der WEG am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, das nicht mit Son­der­nut­zungs­rech­ten belegt ist, kann grundsätzlich von allen Eigentümern genutzt werden. Ein pfleglicher Umgang und Rücksicht auf die Interessen anderer Bewohner sind dabei wesentlich, um Konflikten vorzubeugen. Zudem bietet es sich an Ge­brauchs­re­ge­lun­gen für das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, also wie welche Räume und Flächen genutzt werden dürfen und sollen, festzulegen. Häufig werden solche Regelungen bereits in der Tei­lungs­er­klä­rung vorgeschrieben. Sie können aber auch in späteren Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen beschlossen werden. Für eine Nut­zungs­än­de­rung wird die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt. Dabei sollten die Interessen der Anwohner berücksichtigt werden. Außerdem müssen die Si­cher­heits­vor­schrif­ten und feu­er­po­li­zei­li­che Bestimmungen eingehalten werden.

Fahrräder vor Mehrfamilienhaus
Die Fahrräder gehören einzelnen Hausbewohnern. Die Fahrradständer sind jedoch Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, sodass die WEG die Regeln für ihren Gebrauch festlegt.

Typische Ge­brauchs­re­ge­lun­gen am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum betreffen:

  • Fahrradräume oder Fahr­rad­stell­plät­ze im Außenbereich
  • Stellplätze für Kinderwägen
  • Nutzung von Freiflächen als Spielfläche
  • Nutzung eines gemeinsamen Schwimmbads, Fitnessraums oder einer Tisch­ten­nis­plat­te
  • Lagerung von ge­mein­schaft­li­chen Geräten

Sondereigentum im Grundbuch

Sondereigentum muss ins Grundbuch eingetragen werden, damit es vor Gericht Bestand hat. In der Tei­lungs­er­klä­rung wird die Aufteilung von Sondereigentum und Ge­mein­schafts­ei­gen­tum festgelegt und notariell beglaubigt. Der Notar veranlasst anschließend, dass das Grundbuchamt im Bezirk Ihrer Immobilie die Wohnungs- oder Teil­ei­gen­tums­grund­bü­cher anlegt. Falls Sie sich informieren möchten, wie Ihr Sondereigentum im Grundbuch vermerkt ist, können Sie einen Grundbuchauszug beantragen. Darin ist auch eingetragen, ob Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen vorliegen oder ob es Belastungen gibt.

Son­der­nut­zungs­rech­te in Sondereigentum umwandeln

Um Ge­mein­schafts­ei­gen­tum mit Son­der­nut­zungs­rech­ten in Sondereigentum umzuwandeln, müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein:

  • Es darf sich nicht um zwingendes Ge­mein­schafts­ei­gen­tum handeln.
  • Alle Miteigentümer müssen der Umwandlung zustimmen.

Dann ist eine Umwandlung Ihres Son­der­nut­zungs­rechts in Sondereigentum theoretisch möglich. Sie zieht jedoch einen längeren Prozess nach sich, sodass Sie sich im Klaren über die Kosten und Nutzen Ihres Vorhabens sein sollten. Wenn Sie ein Son­der­nut­zungs­recht in Sondereigentum umwandeln möchten, können Sie sich an dieser Reihenfolge orientieren:

  1. Vorhaben auf der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ansprechen.
  2. Zustimmung aller Miteigentümer für die Umwandlung einholen.
  3. Vermessung des künftigen Sondereigentums
    • Gerade bei Außenflächen wurde diese häufig noch nicht vermessen, da es für ein Son­der­nut­zungs­recht nicht notwendig ist, für Sondereigentum allerdings schon.
    • Hierfür beauftragen Sie am besten einen Sach­ver­stän­di­gen (öffentlich bestellter Ver­mes­sungs­in­ge­nieur), der die Vermessung vornimmt und die Fläche in einen amtlichen Lageplan einträgt.
  4. Erstellung eines Kaufvertrags zwischen der WEG und dem betreffenden Eigentümer.
  5. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
  6. Grund­buch­än­de­rung.

Die Schwierigkeit besteht darin, dass alle Miteigentümer die notarielle Beurkundung unterzeichnen müssen. Dies kann zwar in Form einer Be­voll­mäch­ti­gung oder nachträglichen Terminen gelöst werden. Dennoch bedeutet die Umwandlung eines Son­der­nut­zungs­rechts in Sondereigentum gerade in größeren WEGs einen erheblichen Aufwand.

Der Vorteil von Sondereigentum ist, dass Sie es verkaufen können. Wenn Sie Ihren Stellplatz beispielsweise in Sondereigentum umwandeln, können Sie den Stellplatz unabhängig von der Ei­gen­tums­woh­nung verkaufen. Zudem haben Sie in der Gestaltung von Sondereigentum mehr Freiheiten, da die WEG keine Vorschriften dazu machen kann.

Durch die Modernisierung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz im Dezember 2020 können Flächen in Sondereigentum umgewandelt werden, die vorher nicht son­der­ei­gen­tums­fä­hig waren, weil sie keine abgeschlossenen Räume darstellen. Damit können Sie auch eine Terrasse oder einen Teil des Gartens in Sondereigentum umwandeln.

Sie möchten für den Kaufvertrag mit der WEG den Wert Ihrer Garten- oder Terrassenfläche feststellen? Lassen Sie sich neutral von unserem Fachpersonal beraten. Unsere Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen erörtern Ihr Anliegen im Erstgespräch kostenlos und unverbindlich. Kontaktieren Sie uns mit dem nachfolgenden Formular oder rufen Sie uns an unter 0800/9090 282.

Häufige Fragen zu Sondereigentum und Ge­mein­schafts­ei­gen­tum

Die Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gestaltet sich häufig sehr knifflig, insbesondere wenn es darum geht, wer Veränderungen vornehmen darf und wer für anfallende Kosten aufkommen muss. Wir haben Ihnen Antworten auf die häufigsten Fragen zu Ge­mein­schafts­ei­gen­tum und Sondereigentum zu­sam­men­ge­stellt.

Schäden am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum: Wer zahlt?

Für Schäden am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum ist grundsätzlich die gesamte WEG verantwortlich. Deshalb zahlen auch alle Miteigentümer für In­stand­set­zun­gen am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum ihren Monatsbeitrag an In­stand­hal­tungs­rück­la­ge. Letztendlich muss jedoch von Fall zu Fall entschieden werden, wer die Kosten für die Reparatur trägt, da es zahlreiche Möglichkeiten gibt, weshalb nicht die ganze WEG dafür aufkommen muss.

Ist der Schaden von einem Eigentümer verschuldet, kann der Eigentümer dafür haftbar gemacht werden. Geht der Schaden auf einen Mieter im Gebäude zurück, wird in den meisten Fällen die private Haft­pflicht­ver­si­che­rung des Mieters die Kosten übernehmen. In anderen Fällen ist die Nutzung des ge­mein­schaft­li­chen Eigentums ausschlaggebend für die Verteilung der Kosten. Beispielsweise kann ein Eigentümer sich dagegen wehren für die Wartung des Aufzugs zu zahlen, wenn er im Erdgeschoss lebt und den Aufzug nicht verwendet.

Aufgrund der Komplexität der Umstände wird häufig erst vor Gericht eine Einigung erreicht. Deshalb empfiehlt es sich neutrale Sachverständige zur Hilfe zu ziehen, um einerseits die Schadensursache professionell feststellen zu lassen und andererseits das Kon­flikt­po­ten­ti­al zu minimieren.

Wer kommt für Schäden am Sondereigentum auf?

Zunächst einmal ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum verantwortlich und deshalb zu Instandsetzung und Instandhaltung verpflichtet, um sowohl sein eigenes als auch das ge­mein­schaft­li­che Eigentum zu schützen. In der Regel gilt: Eigentum verpflichtet – um das Sondereigentum kümmert sich in erster Linie der Eigentümer.

Wer trägt die Kosten für Schäden am Sondereigentum, wenn diese durch Ge­mein­schafts­ei­gen­tum entstehen?

Der Fall, dass Schaden am Sondereigentum durch Ge­mein­schafts­ei­gen­tum verursacht wird, ist nicht selten. Aufgrund von Abnutzung, Alterung oder zufällige Schäden am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum entstehend Schäden, die vor allem das Sondereigentum eines Miteigentümers betreffen. Klas­si­scher­wei­se verursachen marode Wasserleitungen Schäden in Wohnungen und Kellern. Jetzt kommt es darauf an, ob ein Verschulden der WEG, des Verwalters oder einer sonstigen Person vorliegt. Wurden War­tungs­ar­bei­ten oder Si­che­rungs­maß­nah­men nicht (rechtzeitig) durchgeführt, könnte der geschädigte Eigentümer Ersatz verlangen. Andernfalls lohnt es sich, die Gebäude- oder Haus­rats­ver­si­che­rung zu bemühen oder zumindest die In­stand­set­zungs­kos­ten zu minimieren, indem die anfallenden Reparaturen am Gemeinschafts- und Sondereigentum zusammengelegt werden.

Wenn der betreffende Eigentümer zur Ermittlung des Schadens ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erstellen lässt, hat er dafür außerdem einen Auf­wen­dungs­er­satz­an­spruch.

Sind Absperrventile Sondereigentum?

Wie so oft ist die Antwort: Es kommt darauf an. Wasser- und Gasleitungen sind bis zum ersten Absperrventil Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, selbst wenn sie sich im Sondereigentum befinden. Bis hierhin übernimmt die WEG die Kosten. Entsprechend werden auch die War­tungs­ar­bei­ten von der WEG, beziehungsweise dem Verwalter veranlasst. Alle Rohre und Ventile nach dem ersten Absperrventil sind Aufgabe des Eigentümers. Damit zahlt er für anfallende Reparaturen.

Bodenbelag, Estrich und Tritt­schall­däm­mung – Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Der Bodenbelag in einer Wohnung ist selbst­ver­ständ­lich Sondereigentum des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers. Nicht jedoch das, was sich darunter befindet: Estrich, Tritt­schall­däm­mung, Bodenplatte und Un­ter­bo­den­kon­struk­tio­nen stehen zwingend im Gemeineigentum. Eine mögliche Folge, die sich aus dieser juristischen Betrachtung ergibt: Wer den Estrich und die Tritt­schall­däm­mung in seiner Wohnung ohne Zustimmung entfernt, muss damit rechnen, dass der Nachbar im unteren Stockwerk erfolgreich auf Rückbau klagt.

Wer trägt die Kosten für In­stand­set­zun­gen am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum?

Für die Instandhaltung und Instandsetzung am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum ist die Mitwirkung aller Miteigentümer gefragt, indem das ge­mein­schaft­li­che Eigentum schonend behandelt wird, Schäden kommuniziert und gemeinsam finanziert werden. Die Instandsetzung läuft dabei immer über die Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung, damit Re­pa­ra­tur­auf­trä­ge und Rechnungen für alle Miteigentümer nicht nur nachvollziehbar, sondern auch beeinflussbar sind. Der Prozess einer Instandsetzung sollte deshalb folgendermaßen ablaufen:

  1. Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung: Feststellung der Notwendigkeit einer Instandsetzung.
  2. Beschluss einer Instandsetzung durch eine einfache Mehrheit der WEG.
  3. Beauftragung der Hausverwaltung.
  4. Rechnung an die WEG.
  5. Begleichung der Rechnung durch die mit dem Hausgeld erhobene In­stand­hal­tungs­rück­la­ge .

Für Reparaturen am Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Natürlich muss er sich schnellst­mög­lich um die Reparatur von Defekten – wie einem Wasserrohrbruch – kümmern, die das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum oder das Sondereigentum von anderen Eigentümern beeinträchtigen. Ein Eigentümer trägt auch die Kosten dafür, wenn durch sein Sondereigentum Teile des ge­mein­schaft­li­chen Eigentums in Mitleidenschaft gezogen werden.

Können einzelne Eigentümer Ge­mein­schafts­ei­gen­tum exklusiv nutzen?

Die Nutzung von Ge­mein­schafts­ei­gen­tum ist allen Miteigentümern vorbehalten. Ge­mein­schaft­lich von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­schaft aufgestellte Regelungen sind einzuhalten. Einzelne Eigentümer können ohne konkreten vertraglichen Passus nicht von der Nutzung, beispielsweise eines Schwimmbads, ausgeschlossen werden. Bei exklusiver Nutzung von Ge­mein­schafts­ei­gen­tum wird ein Son­der­nut­zungs­recht eingeräumt.

Wie und in welchen Fällen kann Ge­mein­schafts­ei­gen­tum zu Sondereigentum erklärt werden?

Ge­mein­schafts­ei­gen­tum kann dann in Sondereigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht um zwingendes Ge­mein­schafts­ei­gen­tum handelt, das vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist. Außerdem müssen alle Miteigentümer gemäß § 925 Abs. 1 BGB in der WEG der Umwandlung zustimmen. Dann aber können Freiflächen mit Son­der­nut­zungs­rech­ten oder Räume, zum Beispiel auf dem Dachboden, in Sondereigentum umgewandelt werden und in der Folge verkauft oder als zusätzliches Wohnungs- oder Teileigentum genutzt werden. Eine Auflassung mit anschließender Grund­buch­ein­tra­gung sind verpflichtend.