Die Nutzungsänderung eines Kellers in Wohnraum ist eine gute Möglichkeit, ungenutzte Flächen sinnvoll zu nutzen – sei es für eine Einliegerwohnung, Vermietung oder als zusätzlicher Wohnbereich. Doch ganz egal, ob in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen oder Nordrhein-Westfalen: Ohne Genehmigung geht oft nichts. Erfahren Sie, welche Vorgaben für die Umnutzung vom Keller in Wohnraum gelten und worauf es bei Raumhöhe, Belichtung und Rettungswegen ankommt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Umnutzung eines Kellers zu Wohnraum ist genehmigungspflichtig, sobald eine dauerhafte Wohnnutzung vorgesehen ist – auch ohne große Umbauten.
- Bauliche Mindestanforderungen wie ausreichende Raumhöhe, natürliche Belichtung, Belüftung, Wärmedämmung und ein zweiter Rettungsweg müssen erfüllt sein.
- Die Regelungen variieren je nach Bundesland. Besonders in Großstädten gelten zusätzlich kommunale Vorgaben wie Zweckentfremdungssatzungen.
Wann liegt eine Nutzungsänderung von Keller in Wohnraum vor?
Sobald ein Keller dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird (beispielsweise als Schlafzimmer, Einliegerwohnung oder Mietwohnung) liegt rechtlich gesehen eine Nutzungsänderung vor. Entscheidend ist nicht, ob Sie baulich viel verändern, sondern wie der Raum künftig genutzt wird. Auch wenn der Keller äußerlich gleich bleibt, stellt die geplante Nutzung eine genehmigungspflichtige Änderung dar.
Ein klassischer Lager- oder Heizungsraum erfüllt nicht die Anforderungen an Wohnraum – dazu zählen etwa Raumhöhe, Belichtung oder Rettungswege. Sobald Sie den Keller als Wohnfläche ausweisen möchten, ist also fast immer eine Prüfung durch die Baubehörde nötig.
Lesetipp: Die rechtlichen Grundlagen zur Nutzungsänderung von Wohnraum finden Sie auf der verlinkten Seite.
Ist eine Nutzungsänderung von Keller in Wohnraum genehmigungspflichtig?
Ja, in den meisten Fällen ist die Umwandlung eines Kellers in Wohnraum genehmigungspflichtig. Vor allem dann, wenn Sie zusätzlichen Wohnraum schaffen oder diesen vermieten möchten, verlangt die zuständige Baubehörde eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung. Ob Umbauten vorgenommen werden oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist allein die geänderte Nutzung.
Typische bauliche Anforderungen für Wohnraum:
- Raumhöhe: In der Regel ist eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m erforderlich. In Bestandsgebäuden kann es Ausnahmen geben, allerdings nur in Absprache mit der Behörde.
- Belichtung: Jeder Wohnraum braucht ausreichend Tageslicht. Die Fensterfläche muss meist mindestens ein Achtel der Bodenfläche betragen.
- Rettungsweg: Mindestens ein zweiter Rettungsweg (z. B. ein Fenster mit bestimmter Mindestgröße) ist Pflicht. Reine Lichtschächte genügen üblicherweise nicht.
- Wärmeschutz und Dämmung: Der Keller muss den Anforderungen der Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen. Dazu gehört eine nachträgliche Dämmung von Wänden, Boden und Decke.
- Belüftung: Feuchteschutz ist wesentlich. Eine ausreichende Belüftung durch Fenster oder Lüftungsanlagen muss gewährleistet sein.
- Brandschutz: Insbesondere bei Einliegerwohnungen müssen Sie brandschutztechnische Vorgaben wie feuerhemmende Türen und Fluchtwege beachten.
Expertentipp: Lassen Sie Ihre Pläne vorab durch einen Architekten oder Bauingenieur prüfen. Ein professionelles Wertgutachten durch die Heid Immobilienbewertung hilft Ihnen zusätzlich, die Wirtschaftlichkeit der Umnutzung des Kellers in Wohnraum realistisch einzuschätzen.
Viele Bauherren unterschätzen die Anforderungen an die Kellerbelichtung. Lichtschächte allein reichen oft nicht aus. Für eine erfolgreiche Nutzungsänderung sollten Fenster so geplant werden, dass echte Aufenthaltsqualität entsteht – sonst droht die Ablehnung durch die Bauaufsicht.
Ing. André Heid M. Sc.
Regionale Unterschiede: So wird die Nutzungsänderung von Keller in Wohnraum in NRW und anderen Bundesländern bewertet
Die Regelungen zur Nutzungsänderung eines Kellers in Wohnraum unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland – vor allem in Bezug auf Genehmigungspflichten, Mindestanforderungen und mögliche Ausnahmen.
- Baden-Württemberg: In Baden-Württemberg gelten Genehmigungspflichten. In einigen Fällen ist eine verfahrensfreie Umnutzung möglich, etwa wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden und die Nutzung keine anderen Anforderungen mit sich bringt.
- Bayern: In Bayern muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde, oft in Verbindung mit der Gemeinde. Entscheidend ist, ob sich durch die neue Nutzung höhere Anforderungen ergeben.
- Hessen: In Hessen ist fast jede Umnutzung von Kellerräumen genehmigungspflichtig. Hier greifen nicht nur die Bauordnung, sondern teilweise auch örtliche Satzungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum.
- Niedersachsen: In Niedersachsen sind bestimmte Nutzungsänderungen verfahrensfrei, solange sie keine anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften berühren. Bei der Umnutzung von Kellern zu Wohnraum ist jedoch fast immer eine Genehmigung nötig.
- NRW: In Nordrhein-Westfalen ist eine Nutzungsänderung im Regelfall genehmigungspflichtig, vor allem wenn neuer Wohnraum entsteht oder vermietet werden soll. Die Landesbauordnung schreibt Mindeststandards für Belichtung, Raumhöhe und Brandschutz vor.
- Weitere Bundesländer: In Berlin, Hamburg, Bremen, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen ist ebenfalls eine Genehmigung erforderlich, sobald ein Keller dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Auch hier gelten die landesspezifischen Bauordnungen.
Hinweis: Informieren Sie sich direkt bei Ihrer lokalen Bauaufsichtsbehörde! Viele Städte und Gemeinden haben zusätzlich eigene Regelungen oder Zweckentfremdungssatzungen, die beachtet werden müssen.
FAQ: Häufige Fragen zur Nutzungsänderung von Keller in Wohnraum
In diesem Abschnitt finden Sie häufig gestellte Fragen und deren Antworten.
Muss der Keller vollständig ausgebaut sein, um als Wohnraum zu gelten?
Ja, ein Keller gilt nur dann als Wohnraum, wenn er dauerhaft bewohnbar ist. Das bedeutet, er muss über eine funktionierende Heizung, einen ordnungsgemäßen Bodenbelag, gedämmte Wände und einen Anschluss an Strom und Wasser verfügen. Ein spärlich renovierter Hobbyraum reicht nicht aus, um als Wohnfläche anerkannt zu werden.
Welche Rolle spielt die Zweckentfremdungssatzung bei der Umnutzung?
In Städten mit angespannter Wohnraumsituation (beispielsweise München, Frankfurt oder Berlin) greift oft eine Zweckentfremdungssatzung. Diese kann die Nutzung von Flächen als Wohnraum zusätzlich regeln oder sogar fördern. In solchen Fällen lohnt sich der Kontakt zur örtlichen Behörde, da es teils Förderprogramme oder spezielle Anforderungen gibt.
Wann darf ein Keller nicht in Wohnraum umgewandelt werden?
Eine Umwandlung von Keller- in Wohnräume verstößt in Mehrfamilienhäusern womöglich gegen die Teilungserklärung und damit gegen das Wohnungseigentumsrecht. Werden Räume im Keller in jener als „Kellerräume“, „Gewerberäume“ oder ähnlich bezeichnet, ist die Schaffung von Wohnraum zur Wahrung der Interessen aller Wohnungseigentümer des Hauses nicht erlaubt. Dies hat das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 30.12.2020 (Az.: 11 S 129/18) bekräftigt.
Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung von Keller zu Wohnraum?
Je nach Kommune und Umfang des Vorhabens dauert das Verfahren in der Regel zwischen 4 und 12 Wochen. Wichtig: Reichen Sie alle Unterlagen vollständig ein: Dazu zählen Bauzeichnungen, statische Nachweise und ggf. Wärmeschutzberechnungen. Verzögerungen entstehen meist durch unvollständige Anträge oder fehlende Nachweise.
Das müssen Sie bei der Umnutzung von Keller in Wohnraum beachten
Die Umwandlung eines Kellers in Wohnraum bringt klare bauliche Vorgaben mit sich. Ohne passende Raumhöhe, Tageslicht, Belüftung, Dämmung und Brandschutz gibt es keine Genehmigung. Auch der zweite Rettungsweg ist Pflicht. Was technisch machbar ist, hängt stark vom Gebäude ab.
Lassen Sie Ihre Pläne frühzeitig durch einen Architekten oder Bauingenieur prüfen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, fordern Sie zusätzlich ein Gutachten von der Heid Immobilienbewertung an. Damit wissen Sie, ob sich der Umbau finanziell rechnet und welche Wertsteigerung realistisch ist.
