Der Sachwertfaktor ist ein Marktanpassungsfaktor, der in der Immobilienbewertung verwendet wird. Der Sachverständige passt damit den rechnerisch ermittelten Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Marktverhältnisse an.
Warum gibt es den Sachwertfaktor?
Die Wertermittlung von Immobilien gemäß Sachwertverfahren basiert nur auf Herstellungskosten und Bodenwert. Das liegt daran, dass es für sehr spezielle Wohnimmobilien sowie viele Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, in denen die Eigentümer selbst wohnen, nicht ausreichend Vergleichsobjekte für das Vergleichswertverfahren gibt. Für das renditeorientierte Ertragswertverfahren eignen sich diese Gebäude ebenfalls nicht. Dennoch müssen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilien einen Bezug zum tatsächlichen Markt herstellen. Und dabei bedienen sie sich des Sachwertfaktors.
Wie kommt der Sachwertfaktor zustande?
Der Sachwertfaktor wird aus dem Verhältnis realisierter Kaufpreise zu vorläufigen Sachwerten vergleichbarer Objekte abgeleitet und sorgt dafür, dass das Ergebnis den lokalen Markt (Angebot und Nachfrage) widerspiegelt.
Wie lautet die Faustformel für den Sachwertfaktor?
Sachwertfaktor = Kaufpreis / vorläufiger Sachwert
Was bedeutet der Sachwertfaktor?
Ein Sachwertfaktor über 1 bedeutet, dass die tatsächlichen Verkaufspreise für Immobilien regelmäßig über den vorläufig berechneten Sachwerten liegen. In weniger gefragten, peripheren Lagen konnte der Sachwertfaktor auch unter 1 liegen. Die Konsequenz daraus war, dass der Verkehrswert der Immobilie niedriger ist als ihre Herstellungskosten plus Bodenwert.
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Kann der Sachwertfaktor unter 1 liegen?
Ein Sachwertfaktor unter 1 ist nach der Gesetzesänderung seit 2023 für Wohnimmobilien eigentlich nicht mehr möglich. Das Jahressteuergesetz hebt den Sachwertfaktor in der Praxis um 0,4 Punkte an, so dass der Sachwertfaktor ab 2023 meist ab etwa 1,3 angesetzt wird, wo er vor der Änderung noch bei 0,9 lag.
Wie hoch kann der Sachwertfaktor sein?
In besonders gefragten Regionen kann der Sachwertfaktor durchaus 1,8 betragen. Höhere Werte sind gemäß Bewertungsgesetz (Anlage 25 BewG) für Wohngebäude prinzipiell nicht vorgesehen.
