Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das die Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se und rechtlichen Belastungen eines Grundstücks oder einer Immobilie dokumentiert. Es wird von den zuständigen Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten geführt und sorgt für Rechts­si­cher­heit und Transparenz bei Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen.

Das Grundbuch ist beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unverzichtbar. Käufer können durch einen Blick ins Grundbuch nachvollziehen, wem die Immobilie tatsächlich gehört und ob Belastungen bestehen. Kreditgeber, wie Banken, nutzen das Grundbuch, um die Immobilie als belastbare Sicherheit für eine Finanzierung zu bewerten, also den Beleihungswert festzulegen. Für Eigentümer wiederum ist der Eintrag im Grundbuch der offizielle Nachweis ihres Eigentums. Denn nur wer im Grundbuch eingetragen ist, darf über das Grundstück verfügen oder es verkaufen.

Auch bei Erb­schafts­an­ge­le­gen­hei­ten, rechtlichen Streitigkeiten oder einer professionellen Wertermittlung dient das Grundbuch als zentrale In­for­ma­ti­ons­quel­le und ist damit oft entscheidend für die weitere Vorgehensweise.

Das Grundbuch besteht aus mehreren Abschnitten, die alle rechtlich relevanten Informationen zu einem Grundstück enthalten. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt mit einer eindeutigen Nummer. Der Aufbau gliedert sich in:

• Aufschrift: Enthält allgemeine Angaben wie Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer.
• Be­stands­ver­zeich­nis: Listet Flurstück, Größe, Lage, Nutzungsart und Adresse des Grundstücks. Auch Rechte wie Wegerechte oder Wohnrechte können hier aufgeführt sein.
• Abteilung I – Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se: Hier stehen der aktuelle Eigentümer, seine Anteile (bei mehreren Personen) und der Erwerbsgrund.
• Abteilung II – Lasten und Beschränkungen: Dokumentiert Rechte Dritter am Grundstück wie Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder ein Erbbaurecht.
• Abteilung III – Grund­pfand­rech­te: Hier werden finanzielle Belastungen eingetragen, etwa Hypotheken oder Grundschulden zur Kreditsicherung.

Jeder Eintrag ist mit Datum, Rechtsgrundlage und laufender Nummer versehen. Die Reihenfolge der Einträge kann im Falle einer Zwangs­ver­stei­ge­rung entscheidend sein.

Ein Grund­buch­ein­trag ist immer dann erforderlich, wenn sich Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se oder Rechte an der Immobilie ändern. Typische Anlässe sind:

• Verkauf oder Kauf einer Immobilie
• Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie
• Scheidung mit Haus (wenn einer der Ehepartner alleiniger Eigentümer wird)
• Eintragung einer Grundschuld bei einer Finanzierung oder Umschuldung
• Bestellung von Wohnrechten oder Grund­dienst­bar­kei­ten
• Löschung bestehender Rechte (z. B. nach Rückzahlung eines Kredits)

Grund­buch­än­de­run­gen oder neue Einträge ins Grundbuch erfolgen ausschließlich auf Antrag und müssen in der Regel notariell beurkundet werden.

Das Grundbuch ist kein öffentlich zugängliches Register, da es vertrauliche Informationen enthält. Einsicht erhält daher nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dazu zählen unter anderem:

• Eigentümer des Grundstücks
• Rechteinhaber des jeweiligen Grundstücks
• Erben, die die geerbte Immobilie annehmen möchten
• Käufer oder Kauf­in­ter­es­sen­ten (mit nachweislichem Interesse)
• Kreditinstitute im Rahmen einer Finanzierung
• Mieter, die prüfen möchten, ob der Vermieter wirklich Eigentümer ist
• Sachverständige oder Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter, die im Kundenauftrag handeln
• Bevollmächtigte Dritte, sofern eine gültige Vollmacht vorliegt

Einen Grundbuchauszug anfordern können Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Antrag kann schriftlich, persönlich oder über einen Notar gestellt werden.

Für einen schriftlichen Antrag benötigen Sie folgende Angaben:

• Grundbuchbezirk
• Blattnummer
• Straße und Hausnummer der Immobilie

Wenn Sie den Auszug persönlich beim Gericht einholen, bringen Sie unbedingt Personalausweis und Mel­de­be­schei­ni­gung mit. Eine Online-Anforderung ist für Privatpersonen nicht möglich. Nur Notare, Gerichte und bestimmte Behörden haben Zugriff auf das elektronische Grundbuch. Wenn Sie ohnehin einen Notar beauftragt haben (z. B. für einen Kaufvertrag), lassen Sie den Grundbuchauszug am besten direkt über diesen einholen.