Ein Flurstück ist die kleinste vermessungstechnische Einheit im deutschen Katasterwesen. Es bezeichnet ein exakt vermessenes, räumlich abgegrenztes Stück Land, das im Liegenschaftskataster mit einer eigenen Flurstücksnummer erfasst ist. Jedes Grundstück besteht in der Regel aus mindestens einem Flurstück, häufig jedoch aus mehreren. Die eindeutige Kennzeichnung dient dazu, Eigentumsverhältnisse, Grenzen und Nutzungsarten eindeutig zu dokumentieren.
Wie ist ein Flurstück definiert?
Ein Flurstück entsteht durch amtliche Vermessung und wird mit festgelegten Grenzpunkten, Koordinaten und dem amtlichen Flächeninhalt dokumentiert. Es ist in der Liegenschaftskarte (Flurkarte) grafisch dargestellt und eindeutig nummeriert. Die Flurstücksnummer ist die Grundlage für Grundbuch, Immobilienbewertung und Bauleitplanung.
Zu den festgehaltenen Merkmalen zählen:
- genaue Grenzverläufe und Grenzpunkte
- geometrische Form und Lage
- Flächengröße in Quadratmetern
- Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche, Grünland, Wald)
Rechtsgrundlage bilden die Vermessungs- und Katastergesetze der Bundesländer sowie das bundeseinheitliche Datenmodell ALKIS.
Wie setzt sich die Flurstücksnummer zusammen?
Die eindeutige katasterrechtliche Bezeichnung eines Flurstücks setzt sich zusammen aus:
- Gemarkung: Bezeichnung des Katasterbezirks (z. B. Stadtteil oder Ortsteil)
- Flur: Teilbereich der Gemarkung, meist nummeriert
- Flurstücksnummer: fortlaufende Nummer zur Identifikation innerhalb der Flur
Beispiel:
Gemarkung: München-Trudering
Flur: 15
Flurstücksnummer: 274/3
→ vollständige Bezeichnung: Gemarkung München-Trudering, Flur 15, Flurstück 274/3
Diese Angaben finden sich in der Liegenschaftskarte und im Grundbuchauszug.
Was ist der Unterschied zwischen Flurstück und Grundstück?
Die Begriffe werden oft verwechselt, bezeichnen aber Unterschiedliches:
- Ein Flurstück ist die tatsächliche vermessungstechnische Einheit im Kataster.
- Ein Grundstück ist die rechtliche Einheit im Grundbuch.
Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Das Grundbuch regelt das Eigentum, das Kataster die Lage und Größe.
Beispiel: Einer Eigentümerin gehört laut Grundbuch ein Grundstück, das aus den Flurstücken 274/3 und 275/1 besteht. Beide zusammen bilden ihr rechtliches Grundstück.
Wie werden Flurstücke gebildet oder geändert?
Flurstücke können im Zuge von Teilungen, Zusammenlegungen oder Grenzänderungen entstehen oder verschwinden. Diese Änderungen erfolgen ausschließlich durch amtliche Vermessung und werden in das Liegenschaftskataster eingetragen.
Typische Anlässe sind:
- Teilung eines Grundstücks bei Verkauf
- Zusammenlegung von Grundstücken
- Bebauungsplan-Umsetzungen
- Änderungen durch Straßenbau oder Erschließung
Bei Teilungen oder Zusammenlegungen erhalten die neu entstehenden Flurstücke neue Flurstücksnummern. Ältere Nummern werden archiviert und bleiben historisch nachvollziehbar.
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Wo kann ich Flurstücksdaten einsehen?
Flurstücksdaten können beim Katasteramt, Vermessungsamt oder über Online-Katasterportale der Bundesländer eingesehen werden.
Typische Dokumente sind:
- Liegenschaftskarte oder Flurkarte – grafische Darstellung des Flurstücks
- Flurstücksnachweis – textliche Beschreibung mit Größe, Lage und Nutzung
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster (ALKIS-Auszug) – vollständige Datengrundlage
Ein Verkehrswertgutachten oder Bodenwertgutachten nutzt diese Daten, um Größe, Zuschnitt und Lage eines Grundstücks exakt zu bestimmen.
Welche Bedeutung hat das Flurstück für die Immobilienbewertung?
In der Immobilienbewertung bildet das Flurstück die Basis jeder Wertermittlung. Es bestimmt:
- die exakte Lage und Größe,
- die Bebaubarkeit nach Bauleitplanung,
- die zulässige Nutzung,
- und mögliche Lasten oder Rechte.
Im Sachwertverfahren sowie bei der Ableitung des Bodenwerts über Bodenrichtwerte sind Flurstücksdaten entscheidend, um den Bodenwert und den Verkehrswert korrekt zu ermitteln. Fehlerhafte oder veraltete Katasterdaten können zu erheblichen Bewertungsabweichungen führen.
