Abbauland ist ein Grundstück, das der Gewinnung von Rohstoffen wie Sand, Kies, Lehm oder Ton dient. Es handelt sich dabei um eine besondere Nutzungsform beziehungsweise Betriebsfläche, die meist zeitlich befristet und genehmigungspflichtig ist. Der wirtschaftliche Wert ergibt sich aus der Menge und Qualität der abbaubaren Materialien sowie der rechtlichen Rahmenbedingungen. Für eine fundierte Bewertung sind spezielle Fachkenntnisse und ein standortspezifischer Ansatz erforderlich.
Wodurch unterscheiden sich Abbauland und Bauland?
Abbauland darf nicht ohne Weiteres bebaut werden. Es wird ausschließlich zur Gewinnung von Rohstoffen genutzt. Eine spätere Umwidmung in Bauland ist nur möglich, wenn die kommunale Bauleitplanung dies zulässt. Während der Abbauphase besteht üblicherweise sogar ein Bebauungsverbot. Konkret heißt es im Bewertungsgesetz (§ 160 Abs. 4 BewG):
Zum Abbauland gehören die Betriebsflächen, die durch Abbau der Bodensubstanz überwiegend für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nutzbar gemacht werden (Sand-, Kies-, Lehmgruben, Steinbrüche, Torfstiche und dergleichen).
Wie wird Abbauland bewertet?
Abbauland wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei stehen nicht die Fläche oder Lage im Vordergrund, sondern die wirtschaftlich nutzbaren Rohstoffe im Boden. Bewertet wird, wie viel Material entnommen werden kann, welcher Preis damit am Markt erzielt werden kann und welche Kosten dabei anfallen. Auch die Laufzeit der Abbaukonzession spielt eine zentrale Rolle.
Ändert sich der Bodenwert nach dem Abbau?
Ja, nach Abschluss der Abbauphase kann das Grundstück deutlich an Bodenwert gewinnen, wenn es renaturiert oder als Bauland ausgewiesen wird. Entscheidend ist die geplante Nachnutzung und ob dafür bereits planerische Grundlagen wie ein Bebauungsplan vorliegen. Solche Potenziale werden im Wertgutachten als Restwert berücksichtigt und beeinflussen den aktuellen Verkehrswert mit.
Was beeinflusst den Wert von Abbauland am meisten?
Neben der genehmigten Abbaumenge und dem Rohstoffpreis sind auch die Abbautechnik, Transportwege und Rekultivierungspflichten wichtige Faktoren. Der Zugang zum Grundstück, bestehende Infrastruktur und mögliche Nachnutzungsszenarien spielen ebenfalls eine Rolle. Je detaillierter diese Einflussgrößen bekannt sind, desto präziser kann der Verkehrswert ermittelt werden.
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Kann Abbauland in Bauland umgewandelt werden?
Grundsätzlich ja, allerdings ist eine Umwidmung von Abbauland in Bauland an strenge planerische Voraussetzungen geknüpft. Der Grund und Boden muss im Flächennutzungsplan als potenzielles Bauland (Bauerwartungsland) ausgewiesen sein, und es bedarf in der Regel eines Bebauungsplans. Außerdem müssen Altlasten beseitigt und Rekultivierungspflichten erfüllt sein. Erst dann kann eine bauliche Nutzung realistisch in Betracht gezogen und bewertet werden.
Welche Unterlagen benötigt ein Gutachter für Abbauland?
Für die Bewertung von Abbauland sind unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, Abbau- und Genehmigungsunterlagen, Kartenmaterial sowie geologische Gutachten erforderlich. Zusätzlich wichtig sind Informationen zu Abbaumengen, Restlaufzeit der Genehmigung und mögliche Nachnutzungsszenarien. Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto fundierter und gerichtsfester kann die Bewertung erfolgen.
