Wenn Sie in Niedersachsen ein Grundstück kaufen oder bebauen, müssen Sie mit Erschließungskosten rechnen. Diese entstehen für den Anschluss an die öffentliche Infrastruktur und werden von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Eine frühzeitige Klärung schützt vor Nachforderungen, insbesondere bei älteren Grundstücken.
Das Wichtigste in Kürze
- Erschließungskosten in Niedersachsen fallen für den Anschluss eines Grundstücks an Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Internet an.
- Die Kosten liegen durchschnittlich bei 10.000 bis 25.000 Euro, abhängig von Lage, Gemeinde und Ausbaustand.
- Grundstückseigentümer tragen in der Regel bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten, den Rest übernimmt die Gemeinde.
- Die Kosten verjähren in der Regel vier Jahre nach Entstehung der Beitragspflicht – spätestens jedoch 20 Jahre nach Eintritt der Vorteilslage.
Erschließungskosten in Niedersachsen im Überblick
Erschließungskosten in Niedersachsen entstehen durch den Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur – etwa für Straßen, Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Telekommunikation. Sie gehören zu den Baunebenkosten und werden von der zuständigen Gemeinde erhoben. Die genaue Höhe und Verteilung regelt jede Kommune in ihrer eigenen Satzung.
Unterschieden wird zwischen den tatsächlichen Erschließungskosten und den Erschließungsbeiträgen, die als Anteil von den Grundstückseigentümern getragen werden müssen. In der Regel können bis zu 90 Prozent dieser Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden.
Beispiel: So hoch sind die Erschließungskosten in Niedersachsen
Die Erschließungskosten für ein Grundstück in Niedersachsen hängen stark von Gemeinde, Lage und technischem Aufwand ab. Besonders in Neubaugebieten auf dem Land sind sie oft günstiger als in städtischen Regionen mit aufwendiger Infrastruktur. Für die vollständige Erschließung von Rohbauland bis Bauland müssen Eigentümer typischerweise mit 15.000 bis 25.000 Euro rechnen. Bei einfachen Lagen oder bereits teilweise entwickelten Flächen wie etwa Bauerwartungsland beginnen die Kosten bereits ab rund 7.000 Euro.
In dieser Tabelle finden Sie eine fiktive Beispielrechnung:
| Anschlussart | Beispielhafte Kosten |
|---|---|
| Wasser und Abwasser | 5.000 € |
| Strom | 3.000 € |
| Gas | 2.500 € |
| Telefon und Internet | 1.000 € |
| Straßenerschließung | 6.500 € |
| Gesamt | 18.000 € |
Verjährung der Erschließungskosten in Niedersachsen
Die Verjährung der Erschließungskosten in Niedersachsen richtet sich nach dem Niedersächsischen Kommunalabgabengesetz (Nds. KAG) in Verbindung mit der Abgabenordnung (AO).
Grundsätzlich gilt: Erschließungsbeiträge verjähren nach 4 Jahren ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Beitragspflicht entsteht – zum Beispiel durch den Eintritt der sogenannten Vorteilslage.
Zusätzlich besteht eine absolute Verjährungsgrenze von 20 Jahren ab dem Zeitpunkt der Vorteilslage. Nach Ablauf dieser Frist dürfen keine Erschließungsbeiträge mehr erhoben werden, selbst wenn zuvor kein Bescheid erging.
Wenn Sie ein Grundstück in Niedersachsen kaufen möchten, lassen Sie sich am besten schriftlich bestätigen, ob alle Erschließungskosten für Straßenbau, Abwasser, Gas, Strom, Wasser und Internet bereits vollständig abgerechnet wurden.
Ing. André Heid M.Sc.
FAQ: Häufige Fragen
In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen zu den Erschließungskosten in Niedersachsen.
Wer legt die Erschließungskosten in Niedersachsen fest?
Die Erschließungskosten in Niedersachsen werden von der jeweiligen Gemeinde anhand der örtlichen Satzung festgelegt. Diese entscheidet auch, welcher Anteil von den Grundstückseigentümern zu tragen ist – meist bis zu 90 Prozent.
Muss ich als Käufer für offene Erschließungskosten haften?
Ja, in der Regel haften Käufer mit dem Erwerb eines Grundstücks auch für noch nicht beglichene Erschließungskosten. Daher sollten Sie vor dem Kauf bei der Gemeinde erfragen, ob noch Beiträge offen sind – am besten mit schriftlicher Bestätigung.
Was bedeutet „erschließungsbeitragspflichtig“ im Bodenrichtwertverzeichnis?
Der Vermerk „erschließungsbeitragspflichtig“ weist darauf hin, dass für das Grundstück möglicherweise noch Erschließungskosten anfallen können – etwa für Straßen oder Kanalanschluss. Das sollten Sie vor dem Kauf unbedingt mit der Gemeinde klären. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung prüfen die Erschließungsfreiheit im Rahmen von Verkehrswertgutachten oder einer Immobilienkaufberatung – besonders relevant in einem Sanierungsgebiet.
