Abschreibung von Garage und Stellplatz: Nutzungsdauer und Steuer-Tipps

Die Abschreibung von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen spielt eine wichtige Rolle für Vermieter, Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer und Steu­er­pflich­ti­ge. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Personengruppen Garagen steuerlich abschreiben können, welche Nutzungsdauern angesetzt werden und welche Regelungen bei der Vermietung oder privaten Nutzung zu beachten sind.

Voraussetzungen und steuerliche Rah­men­be­din­gun­gen zur Abschreibung von Garagen

Die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) bezeichnet die Möglichkeit, Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten von Gebäuden oder Gebäudeteilen steuerlich über mehrere Jahre hinweg abzusetzen. Auch die Abschreibung von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen nach § 7 EStG kann auf diese Weise die steuerliche Belastung senken – jedoch nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Ab­schrei­bungs­fä­hig sind sie,

• wenn sie vermietet oder verpachtet werden und dadurch steu­er­pflich­ti­ge Einnahmen generieren,
• wenn sie betrieblich genutzt werden oder
• wenn sie Teil einer vermieteten Immobilie sind.

Garagen, die ausschließlich privat genutzt werden, können nicht abgeschrieben werden.

Abschreibung privat genutzter Garagen und Stellplätze

Für rein privat genutzte Garagen oder Stellplätze gilt: Diese können nicht steuerlich geltend gemacht werden, da nur Ausgaben, die der Erzielung von Einkünften dienen, absetzbar sind.

Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen eine Abschreibung möglich ist:

• Teilweise Nutzung für Einkünfte:
  Wenn Sie die Garage teilweise zur Vermietung oder für betriebliche Zwecke nutzen, können Sie den entsprechenden Nutzungsanteil abschreiben.
  Beispiel: Bei einer Doppelgarage, von der ein Stellplatz vermietet wird, kann die Hälfte der An­schaf­fungs­kos­ten steuerlich berücksichtigt werden.
• Gewerbliche Nutzung innerhalb der Garage:
  Nutzen Sie die Garage vollständig oder teilweise für betriebliche Zwecke, beispielsweise als Lagerraum für Produkte oder Werkzeuge, ist ebenfalls eine Abschreibung möglich.
  Beispiel: Ein Handwerker lagert Materialien und Werkzeuge in der Garage.

Rein private Nutzung:
Nutzen Sie die Garage ausschließlich privat, zum Beispiel als Stellplatz für den eigenen Pkw oder zur Aufbewahrung persönlicher Gegenstände, können weder die An­schaf­fungs­kos­ten noch die laufenden Kosten (wie Instandhaltung oder Versicherung) steuerlich geltend gemacht werden.

Abschreibung vermieteter oder verpachteter Garagen und Stellplätze

Wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz vermieten oder verpachten, können Sie die Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten über die festgelegte Nutzungsdauer steuerlich abschreiben. Die jährliche Abschreibung mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und senkt somit Ihre Steuerlast. Über welchen Zeitraum die Garage oder der Stellplatz abgeschrieben wird hängt davon ab, ob die Garage als zugehörig zum Gebäude oder als eigenständiges Wirtschaftsgut eingestuft wird. Eine ganz andere Hausnummer ist die Wertermittlung von Parkhäusern.

Was können Sie abschreiben?

• An­schaf­fungs­kos­ten: Dazu zählen der Kaufpreis der Garage oder des Stellplatzes und die damit verbundenen Nebenkosten (z. B. Grundbuch- und Notarkosten).
• Her­stel­lungs­kos­ten: Wenn Sie eine Garage selbst bauen lassen, können Sie die Baukosten und alle weiteren Her­stel­lungs­kos­ten (z. B. Architekten- oder Ge­neh­mi­gungs­kos­ten) abschreiben.
• Sanierungs- oder Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten: Diese Kosten sind ab­schrei­bungs­fä­hig, sofern sie den Wert der Garage erhöhen oder eine wesentliche Verbesserung darstellen (z. B. Einbau eines elektrischen Tores). Reine Reparaturkosten hingegen zählen zu den laufenden Werbungskosten und können nicht abgeschrieben werden, jedoch sofort in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden.

Besonderheiten bei der Vermietung

• Nebenkosten: Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung oder andere laufende Ausgaben (z. B. Versicherung, Strom) können Sie zusätzlich als Werbungskosten absetzen. Diese reduzieren direkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• Teilweise Nutzung: Vermieten Sie nur einen Teil der Garage oder des Stellplatzes, dürfen Sie auch nur den entsprechenden anteiligen Anteil der Abschreibung und der laufenden Kosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung hierfür ist eine klare, nachweisbare Trennung der privaten und vermieteten Nutzung durch Flächen- oder Nut­zungs­nach­wei­se.

Abschreibung betrieblich genutzter Garagen und Stellplätze

Wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz ausschließlich betrieblich nutzen, können Sie die damit verbundenen Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten über die Nutzungsdauer abschreiben. Zusätzlich können Sie die laufenden Kosten, die durch die betriebliche Nutzung entstehen, vollständig steuerlich geltend machen. Dazu zählen:

• Reparaturen und Wartung.
• Kosten für Strom, Wasser oder Si­cher­heits­ein­rich­tun­gen.
• Ver­si­che­rungs­bei­trä­ge und Grundsteuern.

Eine Garage oder ein Stellplatz wird betrieblich genutzt, wenn er überwiegend im Zusammenhang mit Ihrer un­ter­neh­me­ri­schen Tätigkeit steht, beispielsweise:

• als Fahr­zeug­stell­platz für Be­triebs­fahr­zeu­ge (z. B. Dienstwagen, Lieferfahrzeuge),
• als Lagerraum für betriebliche Gegenstände (z. B. Werkzeuge, Waren oder Materialien),
• als Teil eines gewerblich genutzten Gebäudes, wenn die Garage zur Be­triebs­im­mo­bi­lie gehört.

Nutzungsdauer von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen

Die Nutzungsdauer und somit auch die Ab­schrei­bungs­dau­er von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen bestimmt, über welchen Zeitraum die Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten verteilt werden. Die Einteilung erfolgt nach der Nutzung und der Art des Wirtschaftsguts. Die Sach­wert­richt­li­nie (SW-RL, z. B. Anlage 3) enthält typische Ge­samt­nut­zungs­dau­ern für verschiedene Gebäudearten und Bauteile – auch für Garagen.

Stellplatz	Merkmale	Nutzungs­dauer
Einzelgarage	Massivbau­weise	50 – 70 Jahre
Fertiggarage	Leichtbau­weise	30 – 40 Jahre
Tiefgaragen­stellplatz	–	als Zubehör bewertet
Tiefgarage	als Einzel­bauwerk	30 – 50 Jahre

Garagen als eigenständiges Wirtschaftsgut

Freistehende Garagen oder Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze, die nicht direkt mit einem Gebäude verbunden sind, werden steuerlich als eigenständige Wirt­schafts­gü­ter eingestuft. Es handelt sich um Nebenanlagen, also um eigenständige Bauwerke auf dem Grundstück. Das bedeutet, dass sie unabhängig vom Gebäude abgeschrieben werden können. Es erfolgt eine getrennte Bewertung des Bauwerts mit eigenem Wertansatz und gegebenenfalls eigener Rest­nut­zungs­dau­er. Ist die Garage hingegen direkt mit dem Wohngebäude verbunden und somit nicht eigenständig nutzbar, wird sie als Zubehör betrachtet.

Beispiele für eigenständige Wirt­schafts­gü­ter

• Einzelgaragen, die auf separaten Grundstücken stehen und unabhängig von anderen Gebäuden genutzt werden.
• Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze, die separat gekauft wurden und nicht mit einem Hauptgebäude zusammenhängen.

Garagen als Teil eines Gebäudes

Wenn Garagen baulich mit einem Hauptgebäude verbunden sind, wie beispielsweise bei einer Tiefgarage in Wohnanlagen oder einer direkt angebauten Garage, werden sie steuerlich zusammen mit dem Gebäude betrachtet. In diesem Fall erfolgt die Abschreibung nach den Regeln des jeweiligen Gebäudetyps.

Abschreibung und Nutzungsdauer

• Wohngebäude:
  Garagen, die Teil eines Wohngebäudes sind, haben eine Nutzungsdauer von 50 Jahren und werden mit 2 % pro Jahr abgeschrieben.
• Gewerblich genutzte Gebäude:
  Gehören die Garagen zu einem gewerblich genutzten Gebäude, beträgt die Nutzungsdauer je nach Art der Nutzung normalerweise 33 Jahre, mit einer Abschreibung von 3 % pro Jahr. Dasselbe gilt für Garagen, die Teil einer Neubau-Wohnimmobilie sind.

Regelungen bei gemischter Nutzung

Eine gemischte Nutzung von Garagen oder Stellplätzen – also die Kombination aus privater und betrieblicher Nutzung – erfordert eine präzise steuerliche Behandlung. Hierbei gelten besondere Regelungen, die sicherstellen, dass nur der betriebliche Anteil steuerlich berücksichtigt wird.

Teilweise private und betriebliche Nutzung

• Nutzungsdauer der Garage: Diese bleibt unverändert, unabhängig von der Aufteilung.
• Abschreibung: Steuerlich absetzbar ist nur der betriebliche Anteil der Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten. Die Aufteilung sollte dabei klar dokumentiert sein, zum Beispiel durch eine Flä­chen­be­rech­nung oder eine Nut­zungs­auf­tei­lung.
• Sanierung oder Modernisierung: Bei gemischter Nutzung können wertsteigernde Maßnahmen wie Sanierungen oder Mo­der­ni­sie­run­gen anteilig abgeschrieben werden, abhängig vom Verhältnis der privaten und betrieblichen Nutzung.

Sanierungen und Mo­der­ni­sie­run­gen: Steuerliche Behandlung

Sanierungen und Mo­der­ni­sie­run­gen einer Garage oder eines Stellplatzes können den Wert der Garage steigern oder ihre Nutzungsdauer verlängern. Steuerlich werden solche umfangreichen Maßnahmen als Her­stel­lungs­kos­ten betrachtet und nicht als laufende Reparaturkosten. Sie dürfen folglich abgeschrieben werden.

Ab­schrei­bungs­mög­lich­kei­ten für umfangreiche Sanierungen

Unter solche Maßnahmen fallen beispielsweise elektrische Tore oder die grundlegende Erneuerung der Bausubstanz. Im Gegensatz zu einfachen Reparaturen oder In­stand­hal­tun­gen, die sofort als Werbungskosten oder Be­triebs­aus­ga­ben abgesetzt werden können, werden Her­stel­lungs­kos­ten über die Nutzungsdauer der Garage abgeschrieben.

1. Abschreibung nach der Rest­nut­zungs­dau­er:
   • Wird die Nutzungsdauer der Garage durch eine Sanierung verlängert, erfolgt die Abschreibung der Sa­nie­rungs­kos­ten über die verbleibende Rest­nut­zungs­dau­er.
   • Beispiel: Hat eine Garage noch 10 Jahre Rest­nut­zungs­dau­er und Sie investieren 10.000 € in eine Modernisierung, können Sie jährlich 1.000 € abschreiben.
2. Abschreibung nach neuen Her­stel­lungs­kos­ten:
   • Ist die Modernisierung so umfangreich, dass die Garage nahezu einem Neubau entspricht, kann das Finanzamt verlangen, die Abschreibung neu zu berechnen.
   • Dabei werden die ursprünglichen Kosten und die Investitionen zusammen als neue Her­stel­lungs­kos­ten betrachtet, und die Abschreibung erfolgt über die ursprüngliche Nutzungsdauer.
   • Beispiel: Eine Garage mit neuen Her­stel­lungs­kos­ten von 30.000 € wird erneut über 20 Jahre abgeschrieben, was einer jährlichen Abschreibung von 1.500 € entspricht.

Steuerliche Geltendmachung von Reparaturen

Es ist wichtig, zwischen kleineren Reparaturen und umfangreichen Sanierungen zu unterscheiden, da sie steuerlich unterschiedlich behandelt werden.

• Kleine Sanierungen oder Reparaturen: Diese gelten als Werbungskosten (bei Vermietung) oder Be­triebs­aus­ga­ben (bei betrieblicher Nutzung) und können vollständig im Jahr ihrer Entstehung steuerlich geltend gemacht werden.
• Beispiel: Sie reparieren ein Garagentor oder tauschen eine defekte Beleuchtung aus.

Vorteile einer kürzeren Nutzungsdauer

Die Nutzungsdauer von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen hat direkte Auswirkungen auf die jährliche Ab­schrei­bungs­hö­he. Eine kürzere Nutzungsdauer führt zu höheren jährlichen Ab­schrei­bungs­be­trä­gen und ist deshalb in der Regel vorteilhaft. Normalerweise ist die Nutzungsdauer gesetzlich festgelegt. Es kommt allerdings vor, dass die Rest­nut­zungs­dau­er kürzer ist als die gesetzlich vorgesehene. In einem solchen Fall erstellt ein Sach­ver­stän­di­ger ein Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachten.

Vorteil eines Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachtens:

• Eine verkürzte Rest­nut­zungs­dau­er von Garagen kann zum Beispiel durch unzureichende Bauqualität, Umwelteinflüsse, schnellerem Verschleiß aufgrund von intensiver Nutzung, Baumängeln oder auch aufgrund technischer Veralterung entstehen.
• Das Finanzamt erkennt in vielen Fällen die Ergebnisse eines Gutachtens an, wenn der Sachverständige plausibel darlegt, dass die tatsächliche Rest­nut­zungs­dau­er von der stan­dar­di­sier­ten abweicht.
• Eine kürzere Rest­nut­zungs­dau­er führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung, da die verbleibenden Kosten über weniger Jahre verteilt werden.

Wann sollten Sie ein Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachten in Betracht ziehen?

1. Bei einem Gebrauchtkauf von Garagen oder Stellplätzen mit unklarer Rest­nut­zungs­dau­er.
2. Nach Sanierungen oder Mo­der­ni­sie­run­gen, um eine längere Nutzung oder höhere steuerliche Anerkennung zu erreichen. Das kann unter Umständen bei einem Kauf oder Verkauf sinnvoll sein.
3. Bei starkem Verschleiß oder Mängeln, um eine kürzere Rest­nut­zungs­dau­er geltend zu machen.
4. Für Im­mo­bi­li­en­be­wer­tun­gen im Rahmen von Kauf, Verkauf, Erbschaften oder Beleihungen.
5. Zur Konfliktlösung mit dem Finanzamt, insbesondere bei abweichenden Nut­zungs­an­nah­men.

Tipp: Besprechen Sie den Einsatz eines Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachtens mit Ihrem Steuerberater, um die Nach­voll­zieh­bar­keit zu gewährleisten. Bei Fragen oder Anliegen rufen Sie uns gerne unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 an oder schicken Sie uns Ihre Anfrage mittels Kontaktformular. Wir freuen uns auf Sie und stehen Ihnen gerne für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung!

Häufige Fragen zur Abschreibung von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen

Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen, die unsere Sach­ver­stän­di­gen zur Abschreibung und Nutzungsdauer von Garagen und Tief­ga­ra­gen­stell­plät­zen erhalten.