Leerstehende Immobilien, zahlungsunfähige Mieter und Mängel an Mietobjekten – all das sind Gründe für einen Mietausfall. Damit Vermieter gegen das Risiko gewappnet sind, kalkulieren sie frühzeitig ein Mietausfallwagnis ein. Wir zeigen Ihnen, wie Sie das Mietausfallwagnis berechnen und welche Unterschiede es in Bezug auf verschiedene Immobilientypen gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko der Ertragsminderung aufgrund von fehlenden oder rückständigen Mieteinnahmen.
- Ein Mietausfall tritt zum Beispiel aufgrund von leerstehenden Immobilien, zahlungsunfähigen oder -unwilligen Mietern sowie mängelbedingten Mietminderungen auf.
- Vermieter tragen das Risiko von Mietausfällen. Daher berücksichtigen sie das Mietausfallwagnis bereits in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung.
- Bei Wohnimmobilien liegt das Mietausfallwagnis meist bei 2 % der Jahresbruttomiete, bei Gewerbeobjekten werden in der Regel 4 % angesetzt. Die genaue Höhe ist individuell und hängt von Faktoren wie der Mietfläche, Lage und der Mieterstruktur ab.
- Das Mietausfallwagnis spielt bei der Ermittlung des Immobilienwerts anhand des Ertragswertverfahrens eine wichtige Rolle.
- Um dem Risiko durch einen Mietausfall vorzubeugen, können Sie Ihre Mieter vor Einzug akribisch prüfen, eine Mietausfallversicherung abschließen oder das Mietausfallwagnis im Mietzins frühzeitig einkalkulieren.
Was ist ein Mietausfallwagnis?
Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko der Ertragsminderung durch fehlende und uneinbringliche Mieten. Fallen erwartete Mietzahlungen komplett oder teilweise weg, trägt der Vermieter dafür das Risiko.
Typische Ursachen für Mietausfälle oder Mietrückstände sind:
- die Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit der Mieter.
- eine berechtigte Mietminderung, zum Beispiel durch Mängel am Mietobjekt.
- die Vermietung zu einem geringeren Mietzins als in der Vergangenheit.
- der Leerstand von Wohnungen oder Immobilien inklusive anfallender Bewirtschaftungskosten.
Gesetzlich ist das Mietausfallwagnis im § 29 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) sowie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 32 ImmoWertV) definiert. Damit Vermieter gegen Mietausfälle gewappnet sind, berechnen sie das Risiko im Rahmen ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung und ermitteln so die einzunehmenden Mieten. Außerdem spielt das Mietausfallwagnis eine Rolle bei der Wertermittlung von Immobilien. Je nach Höhe wirkt es sich mehr oder weniger wertmindernd aus.
Das Mietausfallwagnis ist ein fester Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Vermieter nutzen diese Berechnung, um ihre Einnahmen zu kalkulieren und die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung realistisch einzuschätzen. In das Mietausfallwagnis werden neben ausbleibenden Mietzahlungen auch Kosten für eventuelle Rechtsverfolgungen einbezogen.
Mietausfallwagnis bei der Immobilienbewertung
Das Mietausfallwagnis fließt als Teil der Bewirtschaftungskosten in die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren ein. Es wird vom Rohertrag abgezogen und beeinflusst damit direkt den Reinertrag. Je nach Höhe wirkt sich das Mietausfallwagnis mehr oder weniger wertmindernd aus.
Tipp: Sie möchten die Wirtschaftlichkeitsberechnung für Ihre Immobilie in die Hände eines zertifizierten Sachverständigen geben? Dann unterstützen wir Sie gern – Lassen Sie sich unverbindlich und kostenfrei in einem Erstgespräch von unseren Experten beraten.
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Je nach Objekttyp und Risikobewertung beträgt die Höhe des Mietausfallwagnisses:
- Bei privat vermietetem Wohnraum: 2 Prozent des Jahresrohertrags (entspricht der marktüblich erzielbaren Bruttomiete pro Jahr). Die Neubaumietenverordnung von 1970 (§ 25a) sowie die Zweite Berechnungsverordnung (§ 29) schreiben höchstens zwei Prozent vor, die Beleihungswertermittlungsverordnung mindestens zwei Prozent (Anlage 1 BelWertV). Die Immobilienwertermittlungsverordnung legt sich auf marktübliche zwei Prozent fest (Anlage 3 ImmoWertV).
- Bei Sozialwohnungen: 2 Prozent der Betriebskosten aus allen Wohnräumen
- Bei Gewerbeobjekten: 4 Prozent des Jahresrohertrags
In begründeten Einzelfällen – zum Beispiel in der Gastronomie – sind sogar Werte über 5 Prozent möglich. Grundsätzlich haben verschiedene Faktoren einen Einfluss auf die Risikobewertung von Mietausfällen. Der genaue Wert ist daher für jede Immobilie individuell zu betrachten.
Kommt es zu einem Mietausfall, entstehen unter Umständen weitere Kosten durch erforderliche Rechtsverfolgungen. Darunter fallen Verfahrens- oder Vollstreckungskosten, mit denen der Vermieter versucht, die Zahlungen einzutreiben oder eine Räumung durchzusetzen. Auch diese Kosten zählen zum Mietausfallwagnis.
Wann sollten Sie das Mietausfallwagnis berechnen?
Als Vermieter tragen Sie das finanzielle Risiko für Mietausfälle. Die Gefahr von ausbleibenden oder rückständigen Mieten sollten Sie daher frühzeitig im Blick haben und in Ihre Planungen einbeziehen. Das kann in folgenden Situationen geschehen:
- Sie möchten eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und prüfen deren Wirtschaftlichkeit als Basis für Ihre Kaufentscheidung. Fällt das Mietausfallwagnis hoch aus, kann das gegen einen Kauf sprechen.
- Sie sind Eigentümer einer leerstehenden Immobilie und sind unschlüssig, wie Sie damit weiter verfahren sollen. Beziehen Sie das Mietausfallwagnis in Ihre Überlegungen ein, wenn Sie über eine Vermietung nachdenken.
- Sie möchten Ihre Immobilie vermieten und führen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch, um die erforderliche Miethöhe zu ermitteln. Das Risiko eines Mietausfalls sollte in Ihre Berechnung einfließen, damit Ihr Objekt wirtschaftlich bleibt.
Übrigens: Weiterhin kann das Mietausfallwagnis von Bedeutung sein für
- Banken, die den Beleihungswert einer Immobilie ermitteln, bevor sie einem Darlehen für den Immobilienkauf zustimmen.
- Verkäufer, die anhand des Verkehrswertes ihrer Immobilie einen adäquaten Kaufpreis bestimmen.
Mietausfallwagnis bei Wohn- und Gewerbeimmobilien
Grundsätzlich ist die Berechnung des Mietausfallwagnisses relevant für alle Vermieter von Immobilien oder Wohnungen. Neben Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten ist es gemäß Bewertungsgesetz (§ 187 BewG) ein Teil der Bewirtschaftungskosten. Ob Sie das Mietausfallwagnis auf Ihre Mieter umlegen dürfen, hängt davon ab, um welchen Immobilientyp es sich handelt.
Mietausfallwagnis für privat genutzte Wohnungen
Vermieter von privat genutzten Wohnobjekten dürfen das Mietausfallwagnis nicht zusätzlich zur Miete auf den Mieter umlegen. Sie dürfen es also nicht über die Betriebskosten abrechnen und müssen die Miethöhe von vornherein so hoch ansetzen, dass sie trotz eines etwaigen Mietausfalls wirtschaftlich bleiben.
Mietausfallwagnis im Gewerbe
Vermieter von Gewerbeimmobilien dürfen die Bewirtschaftungskosten zu großen Teilen auf den Mieter umlegen – dazu gehört in der Regel auch das Mietausfallwagnis. Dieses darf also bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken in der Betriebskostenabrechnung auftauchen.
Sonderfall: Umlageausfallwagnis für Sozialwohnungen
Bei der Vermietung von Sozialwohnungen gilt eine Sonderregelung: Im Rahmen des sogenannten Umlageausfallwagnisses können Vermieter das Risiko für Mietausfälle zu den Betriebskosten addieren. Hintergrund: Mit der Vermietung von Sozialwohnungen stehen sie besonderen Verpflichtungen gegenüber, die sie im Mietpreis und der Auswahl der Mieter stark einschränken. Daher dürfen sie das Umlageausfallwagnis als Zuschlag zu den Nebenkosten berechnen.
Wichtig: Das veranschlagte Umlageausfallwagnis darf nicht höher sein als zwei Prozent der gesamten Betriebskosten, die für alle Wohnungen entstanden sind. Außerdem darf es nicht auferlegt werden, wenn eine Bürgschaft oder Barkaution hinterlegt wurde, die das Risiko eines Mietausfalls minimiert.
Mietausfallwagnis für Immobilien berechnen
Als Vermieter einer Immobilie können Sie das Mietausfallwagnis selbst berechnen. Beachten Sie aber, dass es je nach Immobilientyp Unterschiede in der Berechnung gibt.
Mietausfallwagnis-Rechner
Natürlich lässt sich das tatsächliche Mietausfallwagnis nur beziffern, wenn weitere Faktoren als die reinen Kennzahlen in die Rechnung einbezogen werden. Dennoch erhalten Sie mit unserem Mietausfallwagnis-Rechner direkt eine grobe Einschätzung, wie hoch ihr jährliches Mietausfallwagnis in Euro ist. Geben Sie dazu einfach den jährlichen Rohertrag ein und legen Sie den Gebäudetyp fest. Sollte es sich um eine Sozialwohnung handeln, geben Sie bitte die Betriebskosten anstelle des Rohertrags im Feld „Jahresrohertrag“ ein.
Welche Faktoren beeinflussen das Mietausfallwagnis?
Die Höhe des Mietausfallwagnisses kann je nach Immobilie variieren und orientiert sich unter anderem an den folgenden Faktoren:
- Mietfläche: Je größer die Fläche des Mietobjekts, desto höher das Risiko.
- Lage: Je schlechter die Lage der Immobilie, desto höher das Risiko.
- Mietzins: Je höher die Miete im marktüblichen Vergleich, desto höher das Risiko.
- Mietparteien: Je weniger Mietparteien, desto höher das Risiko.
- Mieterstruktur: Je schlechter die Mieterstruktur, desto höher das Risiko.
- Drittverwendungsfähigkeit: Je eingeschränkter die Nutzung der Immobilie, desto höher das Risiko.
- Zustand: Je schlechter der Zustand des Wohnobjekts, desto höher das Risiko.
Das Mietausfallwagnis lässt sich nicht pauschal festlegen. Wer die Risiken seines Objekts ehrlich analysiert, kann gezielt gegensteuern.
Ing. André Heid M.Sc
Das Mietausfallwagnis ist bei gewerblichen Immobilien in der Regel höher als bei privat genutzten Wohnobjekten. Vor allem die sogenannten „Single-Tenant“-Immobilien bergen ein hohes Risiko, da sie an nur einen Mieter vermietet sind. Handelt es um ein Objekt mit häufigen Mieterwechseln, wie zum Beispiel in Einkaufszentren, dann ist das Mietausfallwagnis noch höher anzusetzen.
Formel zur Berechnung des Mietausfallwagnisses
Mit der folgenden Formel berechnen Sie das Mietausfallwagnis für Ihre Immobilie:
Jahresrohertrag (Bruttomiete) x Prozentsatz für Mietausfallwagnis = Mietausfallwagnis
Die Berechnung lässt sich am Beispiel einer privat genutzten 2-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern veranschaulichen. Dafür gehen wir von einem Jahresrohertrag von 8.400 Euro und einem Prozentsatz von zwei Prozent für das Mietausfallwagnis aus. Der Rechenweg ist folgendermaßen:
8.400 Euro x 2 Prozent = 168 Euro
oder
8.400 Euro x 0,02 = 168 Euro
Das Mietausfallwagnis beträgt also im Fall unserer 2-Zimmer-Wohnung insgesamt 168 Euro pro Jahr.
Im Rahmen Ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung können Sie im nächsten Schritt den Reinertrag berechnen – also den Wert, der nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten übrigbleibt. Dazu ziehen Sie vom Jahresrohertrag alle anfallenden Kosten für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ab, die nicht auf den Mieter umlegbar sind – inklusive Mietausfallwagnis.
5 Tipps zum Umgang mit einem Mietausfall
Sie möchten Mietausfällen vorbeugen oder haben bereits mit ihnen zu kämpfen? Dann haben wir fünf Tipps, die Ihnen helfen können:
- Prüfen Sie die Mieter im Vorfeld akribisch. Lassen Sie sich Lohnbescheinigungen zeigen, sowie SCHUFA-Auskünfte und Ähnliches ausstellen, um zahlungsunwilligen Mietnomaden vorzubeugen.
- Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab. Diese kann Sie vor hohen Kosten durch Mietausfälle schützen.
- Suchen Sie das Gespräch, wenn Ihr Mieter nicht zahlt. Eventuell lässt sich gemeinsam eine Lösung finden.
- Im Zweifel bleibt Ihnen nur die fristlose Kündigung, die Sie bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten aussprechen dürfen. Erhalten Sie anschließend immer noch keine Zahlungen, ist eine Räumungsklage das äußerste Mittel. Doch Achtung: Eine Klage kann sich sehr lange hinziehen und kostet Sie viele Nerven. Greifen Sie daher besser von Beginn an zu vorbeugenden Maßnahmen.
- Beziehen Sie das Mietausfallwagnis von Beginn an in Ihre Planungen ein. Egal ob vor oder nach dem Kauf – auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung von professionellen Sachverständigen durchführen lassen. Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie eine kostenlose Erstberatung bei unseren Experten in Anspruch nehmen möchten.
Das folgende Video gibt Ihnen ergänzende Tipps zum Umgang mit einem Mietausfall:
Welche Rolle spielt das Mietausfallwagnis bei der Wertermittlung von Immobilien?
Das Mietausfallwagnis ist ein Kriterium im Rahmen des Ertragswertverfahrens – einer gesetzlich anerkannten Methode zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie. Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie oder das Objekt, das Sie kaufen möchten, wert ist? Dann fertigen unsere zertifizierten Sachverständigen für Sie ein ausführliches Verkehrswertgutachten an, das sich an gesetzlichen Standards orientiert.
Häufige Fragen zum Mietausfallwagnis
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um das Mietausfallwagnis und wie Sie es berechnen.
Was ist das Mietausfallwagnis?
Das Mietausfallwagnis ist ein Sicherheitsabschlag. Es berücksichtigt das Risiko, dass Mieteinnahmen ganz oder teilweise ausfallen – zum Beispiel durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter. Der Abschlag wird in Prozent der Jahresnettokaltmiete angegeben.
Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Das Mietausfallwagnis liegt bei Wohnimmobilien meist bei rund 2 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei Gewerbeimmobilien wird häufig mit 4 Prozent der Jahresnettokaltmiete kalkuliert. In Ausnahmefällen sind auch Werte über 5 Prozent möglich.
Wie berechne ich das Mietausfallwagnis?
Um das Mietausfallwagnis zu berechnen, ermitteln Sie zunächst den Jahresrohertrag (Bruttomiete) Ihrer Immobilie. Anschließend multiplizieren Sie den Jahresrohertrag mit dem entsprechenden Prozentsatz für das Mietausfallwagnis (2-4 %). Das Ergebnis ist das Mietausfallwagnis.
Kann ich das Mietausfallwagnis auf meine Mieter umlegen?
Bei privat genutzten Wohnimmobilien ist das nicht erlaubt, da das Mietausfallwagnis nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt. Anders sieht es bei Gewerbeimmobilien aus. Hier zählt das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten und kann somit auf die Mieter umgelegt werden.
Kann ich das Mietausfallwagnis steuerlich absetzen
Nicht direkt. Das Mietausfallwagnis ist kein tatsächlicher Aufwand, sondern ein Rechenwert in der Immobilienbewertung. Es senkt jedoch den Ertragswert einer Immobilie und kann so indirekt Einfluss auf die steuerliche Bewertung und Abschreibungen nehmen, beispielsweise bei der AfA oder beim Betriebsvermögen.
