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Verkehrswert von Ackerland

Was fließt in die Bewertung von Ackerland ein?

Wer Ackerland erbt oder besitzt, sollte es vor dem Verkauf bewerten lassen, um einen angemessenen Preis zu erhalten. Hierfür sind verschiedene Werte von Bedeutung. Erfahren Sie, was man unter Ertragsmesszahl, Bodenschätzungsgesetz und Ackerzahl versteht. Kann die Fläche in Bauland umgewandelt werden? Welche Steuern fallen bei landwirtschaftlich genutzten Flächen an? Antworten finden Sie in diesem Beitrag.

Ackerland

Wie bewerten Gutachter einen Acker?

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Bewertung von Ackerland findet regelmäßig für die steuerliche Beurteilung statt, wenn Ackerland verkauft oder vererbt werden soll, wenn ein Schadensfall vorliegt oder wenn Ackerland für öffentliche Zwecke umgewandelt wird.
  • Bodenart, Zustand und Entstehung bilden zusammen die Bodenzahl.
  • Über Zu- und Abschläge aufgrund von Klima oder Geländegestaltung wird aus der Bodenzahl die Ackerzahl ermittelt.
  • Aus Ackerfläche und Ackerzahl kann der Ertragswert errechnet werden, der maßgeblich die Bewertung von Ackerland bestimmt.
  • Für Ackerland gilt im Erbfall die Verschonungsregelung, damit der Betrieb nicht aufgeteilt werden muss. Der gewerbliche Teil des Betriebs wird im Erbfall normal besteuert.

Anlässe für die Bewertung von Ackerland

Die Bewertung von Ackerland spielt immer dann eine Rolle, wenn der Besitzer wechselt. Bei einer Schenkung, einem Erbfall oder dem Verkauf von Ackerland etwa, muss generell der Grundbesitzwert festgestellt werden. Auch der Beleihung oder Verpachtung von Ackerland geht eine Wertermittlung voraus.

Weitere mögliche Anlässe sind Schadensfälle, zum Beispiel nach einem Brand. Auch Rechte und Belastungen, darunter sind Wertminderungen durch Leitungs- oder Wegerecht zu verstehen, lösen eine sachkundige Bewertung von Ackerland aus. Soll im Außenbereich gebaut werden, muss zuvor ebenfalls eine Wertermittlung stattfinden. Das gilt auch, wenn für öffentliche Zwecke in das Eigentum eingegriffen wird. Dazu zählen Maßnahmen für den Umweltschutz, neue Infrastrukturen, Wohnungsbau und Ähnliches.

Windrad und Straße in einer Ackerlandschaft

Ackerland mit Windrad.

Bei der Wertermittlung handelt es sich um ein komplexes Verfahren, in das verschiedene Faktoren, Berechnungen und gesetzliche Vorgaben einfließen. Für eine möglichst genaue und korrekte Bewertung empfehlen wir Eigentümern und Käufern deshalb, fachliche Beratung einzuholen. Auf diese Weise können Sie sich auf eine neutrale und vor Gericht und gegenüber Behörden verwendbare Grundlage stützen. Die Heid Immobilienbewertung bietet Ihnen ein kostenloses Erstgespräch an, in dem Sie Ihren Sachverhalt erklären und ein Verkehrswertgutachten anfordern können.

Wertermittlungsverfahren bei Ackerland

Je nach Rechtslage müssen für die Wertermittlung von Ackerland unterschiedliche Verfahren herangezogen werden. Das hängt vom Bewertungsanlass und dem jeweiligen landwirtschaftlichen Betrieb ab. In der Regel wird entweder das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen. Wie sich die drei Prozesse unterscheiden, wird in unserem Ratgeber-Beitrag über Verfahren zur Immobilienbewertung erklärt.

Bei landwirtschaftlichen Betrieben ist es mit einer Bodenschätzung nicht getan. Auch Wirtschaftsgebäude, Vieh, Vorräte, Maschinen und Außenanlagen werden für die Bewertung berücksichtigt. Bleibt das Ackerland nach der Wertermittlung als Ackerfläche aktiv, eignet sich das Ertragswertverfahren am besten.

Nutzung als Ackerfläche oder Grünlandfläche

Die Differenzierung landwirtschaftlicher Flächen erfolgt anhand der Nutzungsart. Die Wertermittlung wird entsprechend angepasst. Damit wird vermieden, dass Äpfel mit Birnen verglichen werden. Für die Klassifizierung ist die tatsächliche Nutzung, beziehungsweise die überwiegende Nutzung ausschlaggebend. In regelmäßigen Abständen wird die Nutzungsart neu bewertet.

Grafik zu Ackerland, Grünland und anderen Nutzungsarten
Grafik zu Ackerland, Grünland und anderen Nutzungsarten

Die Nutzungsart einer Fläche bestimmt, welche Kriterien zur Bodenschätzung herangezogen werden.

Feststellung der Ertragsfähigkeit von Ackerland

Um die Bodenzahl für Ackerland zu bestimmen, wird der Ackerschätzungsrahmen herangezogen, welcher sich aus verschiedenen Kriterien zur Bestimmung der Bodengüte zusammensetzt. Für die Feststellung der Ertragsfähigkeit anderer landwirtschaftlicher Nutzungsarten gibt es gesonderte Schätzungsrahmen. Die Grundlage dafür findet sich im Bodenschätzungsgesetz. Beim Ackerland sind Bodenart, Zustand und Entstehung die maßgeblichen Klassenzeichen für den Schätzungsrahmen.

Gut zu wissen: Klassenzeichen sind die Kategorien anhand derer die Bodenschätzung vorgenommen wird. Die Klassenzeichen für Ackerland sind Bodenart, Zustand und Entstehung. Aus den drei Klassenzeichen werden im Anschluss die Wertzahlen (Bodenzahl und Ackerzahl) errechnet.

Bodenart

Bei den Bodenarten wird zwischen Sand, Lehm, Ton und Moor unterschieden. Für eine spezifischere Differenzierung gibt es zusätzlich noch Zwischenstufen, etwa lehmiger Sand, sandiger Lehm oder schwerer Lehm. In welcher Tiefe der Boden bestimmt wird, hängt davon ab, wie tief die Wurzeln der Bepflanzung reichen. Die ermittelte Bodenart wird in Buchstaben dargestellt, beispielsweise S für Sand oder sL für sandiger Lehm.

Zustand

Der Zustand des Bodens beschreibt die Fruchtbarkeit, welche vom Grundwasser, dem früheren Pflanzenbestand, dem Gestein und weiteren Faktoren abhängig ist. Der ermittelte Zustand wird auf einer Skala von eins bis sieben dargestellt, wobei eins die höchste und sieben die geringste Fruchtbarkeitstufe bedeutet. Eine humusreiche Krume und hohe Durchwurzelbarkeit zeigen an, dass es sich um einen fruchtbaren Boden handelt.

Entstehung

Das dritte Kriterium für die Bewertung von Ackerland ist die geologische Entstehung. Stammt das Ausgangsgestein aus der Eiszeit? Handelt es sich um eine Windablagerung oder steinige Verwitterungsböden? Die Entstehung wird wie die Bodenart durch Buchstaben abgekürzt:

Al: Alluvium (Ablagerungen mineralischer Feststoffe an ehemaligen Seen oder Flüssen, meist sehr fruchtbar)

Lö: Löß

D: Diluvium (Gletscherablagerungen aus der Eiszeit)

V: Verwitterung

Vg: stark steinige Verwitterungs- und Gesteinsböden

Hand mit Erde aus Lößboden

Lößböden halten Feuchtigkeit und Nährstoffe und sprechen deshalb für eine hohe Fruchtbarkeit des Bodens.

So funktioniert die Bodenschätzung bei der Bewertung von Ackerland

Der Prozess der Wertermittlung sieht vor, dass zunächst aus dem Reinertrag, der quasi dem Bruttoeinkommen des landwirtschaftlichen Betriebs entspricht, die sogenannte Bodenzahl errechnet wird. Unter Berücksichtigung der klimatischen Verhältnisse und Besonderheiten des Bodens erfolgt daraus die Ackerzahl. Diese Berechnung gilt ausschließlich für Ackerböden.

Bestimmung der Bodenzahl

Die Bodenzahl setzt sich aus den zuvor genannten Klassenzeichen zusammen. In der Tabelle zum Ackerschätzungsrahmen können Sie nachschauen, welche Kombination aus Bodenart, Zustand und Entstehung wie bewertet wird. 100 stellt die bestmögliche Bodenzahl dar und null die schlechteste Bodenqualität.

Bestimmung der Ackerzahl

Die Ackerzahl geht von der Bodenzahl aus und unterscheidet sich nur durch die Zuschläge und Abschläge klimatischer Einflüsse und der Geländegestaltung. Das Klima kann sich in Form von Temperatur oder Niederschlag positiv wie negativ auswirken. Auch die Geländegestaltung, etwa eine Hanglage oder Waldschatten wirken sich auf die Ackerzahl aus. Weitere Abschläge oder Zuschläge, die bei der Ackerzahl berücksichtigt werden, sind unter anderem:

  • Größe,
  • Zuschnitt,
  • Lage
  • und Topografie.
Ackerlandschaft mit Schatten und Hügeln

Bei der Ackerzahl werden zusätzlich zu den Klassenzeichen die Gestaltung der Fläche und äußere Einflüsse wie Niederschlag, Temperatur und Schatten hinzugezogen.

Letztendlich entspricht die Ackerzahl der natürlichen Ertragsfähigkeit einer landwirtschaftlichen Fläche. Bei Werten zwischen 40 und 60 gilt Ackerland als guter Boden. Alle Werte über 60 zeigen einen sehr guten Boden an.

Berechnung der Ertragsmesszahl

Schließlich wird aus der Ackerzahl und der Fläche die Ertragsmesszahl gebildet. Dafür wird das Produkt der Ackerzahl und der Fläche durch 100 geteilt. Die Ertragsmesszahl ist der Wert, der im Grundstücksverzeichnis eingetragen ist.

Die Formel für die Ertragsmesszahl von Ackerland lautet:

Ertragsmesszahl = Ackerzahl x Ackerfläche / 100

Für die Bodenschätzung ist die Ertragsmesszahl ein wichtiger Faktor. Sie spiegelt die Bodengüte in einem Wert wider.

Steuerliche Beurteilung von Ackerland

Der Verkehrswert des Ackerlandes ist maßgeblich an der Ertragsmesszahl ablesbar. Entsprechend wird auch die steuerliche Beurteilung in Abhängigkeit von der Ertragsmesszahl bestimmt. Versicherungsbeiträge, Entschädigungszahlungen und eben steuerliche Abgaben sollen einheitlich und möglichst nachvollziehbar und fair veranschlagt werden. Aus diesem Grund sind regelmäßige Kontrollen der Ertragsmesszahl sinnvoll.

Außerdem kommen steuerliche Besonderheiten dann zum Tragen, wenn es beispielsweise um Erbfälle geht. Bei landwirtschaftlichen Betrieben tritt die Verschonungsregelung in Kraft. Das bedeutet, dass für den landwirtschaftlichen Teil keine oder zumindest keine vollständige Ausbezahlung erfolgen muss, für den gewerblichen Teil jedoch schon. Dies soll die Zersplitterung von Höfen verhindern. Damit einher gehen allerdings auch Verpflichtungen zur Weiterführung des Betriebs.

landwirtschaftlicher Betrieb mit Scheune und Feld

Die Verschonungsregelung soll im Erbfall die Zersplitterung landwirtschaftlicher Betriebe verhindern.

Die Bewertung von Ackerland ist demnach eine komplexe Angelegenheit, die von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist und zahlreiche Sonderregelungen beinhaltet. Daher ist die fachliche Beratung in einem Erbfall oder bei einem Verkauf unerlässlich.

Mit der Heid Immobilienbewertung haben Sie einen kompetenten Partner an Ihrer Seite, der Sie transparent unterstützt und Ihnen Ihre Optionen aufzeigt. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Überzeugen Sie sich von der Leistung unserer Sachverständigen und vereinbaren Sie einen ersten Kennenlern-Termin per Telefon (0800 - 90 90 282" target="_blank">0800 - 90 90 282) oder Kontaktformular. Wir sind gespannt auf Ihre Anfrage!

Häufige Fragen zur Bewertung von Ackerland

Zum Abschluss haben wir Ihnen noch die Antworten auf oft gestellte Fragen zur Bewertung von Ackerland mit oder ohne Erbfall zusammengestellt.

Was ist der Unterschied zwischen Ackerland und Grünland?

Der Unterschied zwischen Ackerland und Grünland liegt in der Nutzung. Ackerland wird regelmäßig bewirtschaftet. Das bedeutet das Land wird gepflügt, bestellt und gedüngt. Wiesen, Weiden und Flächen, die zur Heugewinnung dienen, zählen dagegen als Grünland.

Grünland nach der Mahd

Grünland besteht aus Dauerkulturen wie beispielsweise Gras, das zur Fütterung von Vieh verwendet wird.

Wo findet man heraus, ob eine Fläche Ackerland oder Bauland ist?

Ob es sich bei einer Fläche um Ackerland oder Bauland handelt, können Sie dem Flächennutzungsplan (FNP) Ihrer Gemeinde entnehmen. Ackerland wird landwirtschaftlich genutzt und ist in der Regel nicht an die städtische Versorgung angeschlossen. Bauland dagegen enthält bereits alle Voraussetzungen für die Wohnbebauung. Dazu gehören Wasser- und Abwasserleitungen und Anschlüsse für Elektrizität und Gas. Anhand der Lage und Markierungen im Flächennutzungsplan erkennen Sie, ob eine baldige Umwidmung wahrscheinlich ist. Zwischen Ackerland und Bauland liegen mehrere Zwischenstufen. Informieren Sie sich dazu in unserem Beitrag über Bauerwartungsland.

Welche Steuern fallen an, wenn geerbtes Ackerland verkauft wird?

Ob Sie Steuern zahlen müssen, hängt davon ab, ob es sich beim Ackerland um Betriebsvermögen oder Privatvermögen handelt. Bei Betriebsvermögen zahlen Sie nur auf den Ertrag Steuern, also auf die Differenz aus Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Dasselbe gilt für Privatvermögen, wenn der Erblasser das Ackerland vor weniger als zehn Jahren erworben hat. Ist das Ackerland bereits länger als zehn Jahre in der Hand des Erblassers gewesen, zahlen Sie keine Erbschaftsteuer.

Was ist das Bodenschätzungsgesetz?

Das Bodenschätzungsgesetz regelt die Bewertung landwirtschaftlich nutzbarer Flächen. Damit soll eine gerechte Besteuerung und sinnvolle Bewirtschaftung gewährleistet werden. Anhand von Mustergrundstücken lassen sich Zu- und Abschläge für den Wert ermitteln. Außerdem werden die Bodenbeschaffenheit, das Gelände und die klimatischen Bedingungen berücksichtigt.

Wie wird die Bodengüte ermittelt?

Die Beschaffenheit des Bodens wird auch als Bodengüte bezeichnet. Sie setzt sich beim Ackerland aus drei Klassenzeichen zusammen: Bodenart, Zustand und Entstehung. Diese werden in der Bodenzahl zusammengefasst. Unter der Berücksichtigung weiterer Faktoren aus der Bodenschätzung wird die Ackerzahl ermittelt. Diese dient als Grundlage für die Berechnung der Ertragsmesszahl, welche die Bodengüte in einem Wert beschreibt.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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