Wie rentabel ist eine Immobilie wirklich? Die Nettoanfangsrendite liefert eine klare Antwort und zählt deshalb zu den wichtigsten Kennzahlen bei der Bewertung von Renditeobjekten.
Was ist die Nettoanfangsrendite?
Die Nettoanfangsrendite (NAR) ist eine zentrale Kennzahl zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Sie wird bei der Berechnung der Mietrendite herangezogen und zeigt, wie viel Rendite mit der Immobilie erzielt wird, nachdem laufende, nicht umlagefähige Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen wurden. Sie gibt Auskunft über die tatsächliche Ertragskraft einer Immobilie zu Beginn der Investition.
Die Definition und Berechnung der Nettoanfangsrendite basiert auf dem Standard der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Dabei werden die Netto-Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Brutto-Kaufpreis (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) gesetzt. Folgende Kosten werden von den tatsächlichen Mieteinnahmen abgezogen, um die Netto-Mieteinnahmen zu ermitteln:
- Betriebskosten (sofern nicht auf Mieter umlagefähig)
- objektspezifische Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- sonstige nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Wichtig: Nicht berücksichtigt wird dagegen das Mietausfallwagnis, das beispielsweise bei der Ermittlung des Jahresreinertrags nach ImmoWertV einkalkuliert wird.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettoanfangsrendite?
Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettoanfangsrendite liegt in der Berücksichtigung der laufenden Kosten. Die Bruttoanfangsrendite (BAR) setzt lediglich die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettoanfangsrendite berücksichtigt zusätzlich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung und Instandhaltung. Dadurch ist sie deutlich realitätsnäher und spiegelt den tatsächlichen Ertrag für den Eigentümer wider.
Die Bruttorendite bietet eine grobe Orientierung und eignet sich damit vor allem für eine erste Marktübersicht. Die Nettoanfangsrendite hingegen wird für präzise Analysen, Investitionsentscheidungen und die Erstellung von Gutachten nach dem Ertragswertverfahren verwendet.
Wie berechne ich die Nettoanfangsrendite?
Die Nettoanfangsrendite berechnen Sie, indem Sie die Netto-Mieteinnahmen (also die Jahresmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten) durch den Brutto-Kaufpreis (Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten) teilen. Das Ergebnis wird in Prozent angegeben und zeigt die tatsächliche Anfangsrendite der Immobilie.
Die Formel für die Berechnung der Nettoanfangsrendite lautet also:
Nettoanfangsrendite (%) = (Netto-Mieteinnahmen / Brutto-Kaufpreis) × 100
Beispiel zur Berechnung der Nettoanfangsrendite:
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage) betragen 30.000 Euro, also liegt der Brutto-Kaufpreis bei 330.000 Euro.
Die Jahresmieteinnahmen betragen 15.000 Euro. Davon ziehen Sie nicht umlagefähige Kosten wie Instandhaltung (1.000 Euro), Verwaltung (500 Euro) und sonstige Bewirtschaftungskosten (500 Euro) ab. Die Netto-Mieteinnahmen betragen somit 13.000 Euro.
Berechnung:
Nettoanfangsrendite = (13.000 € / 330.000 €) × 100 = 3,94 %
Sie erzielen mit dieser Immobilie also eine Nettoanfangsrendite von 3,94 Prozent.
Was sagt die Nettoanfangsrendite aus?
Wenn Sie Ihre Nettoanfangsrendite berechnen, hilft Ihnen das Ergebnis, die Wirtschaftlichkeit und das Risiko Ihrer Investition realistisch einzuschätzen. Generell gilt: Je höher die Rendite, desto mehr Gewinn scheint möglich. Allerdings steigt mit einer höheren Rendite meist auch das Risiko der Investition. Eine gute Nettoanfangsrendite liegt in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent, abhängig von Lage, Objektart und Risikoprofil.
Wichtig ist, die Zahl nicht isoliert zu betrachten. Die Nettoanfangsrendite liefert zwar einen ersten Anhaltspunkt, doch für eine fundierte Bewertung sollten Sie weitere Kennzahlen wie den Liegenschaftszinssatz, den Kaufpreisfaktor, die Wertentwicklung oder die Eigenkapitalrendite heranziehen. Erst die Kombination mehrerer Faktoren ergibt ein realistisches Bild der tatsächlichen Rentabilität Ihrer Immobilie.
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Wann brauche ich die Nettoanfangsrendite?
Die Nettoanfangsrendite ist eine hilfreiche Kennzahl, um in verschiedenen Situationen fundierte Entscheidungen rund um Immobilien treffen zu können, zum Beispiel:
- Bei der Wertermittlung von Renditeobjekten nach dem Ertragswertverfahren
- Zum Vergleich mehrerer Objekte im Zuge einer Investitionsentscheidung oder Portfoliobewertung
- Zur objektiven Einschätzung der Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie
- Für Banken, Investoren und Sachverständige als Entscheidungsgrundlage
- Bei der steuerlichen Wertermittlung von Immobilien etwa bei der Bewertung für das Finanzamt
- Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung bei Immobilientransaktionen
- Als Argument in Verkaufsverhandlungen, besonders bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien
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