Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko

In der Be­lei­hungs­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (BelWertV) spielt das Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko eine gewichtige Rolle, da der Beleihungswert ausschließlich auf einen langfristig nachhaltigen und risikoarmen Immobilienwert abstellt. Zukünftige Mo­der­ni­sie­rungs­er­for­der­nis­se werden dabei nicht als wertsteigernd, sondern als wertminderndes Risiko berücksichtigt.

Das Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko wirkt sich nach BelWertV insbesondere aus durch:

• Abschläge auf den Beleihungswert,
• konservative Ansätze bei der wirt­schaft­li­chen Rest­nut­zungs­dau­er der Immobilie,
• erhöhte Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten (insbesondere Instandhaltung),
• vorsichtige Annahmen zur nachhaltigen Er­trags­fä­hig­keit.

Im Unterschied zur marktbezogenen Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung nach § 194 BauGB, bei der Mo­der­ni­sie­rungs­po­ten­zia­le wertsteigernd wirken können, bleibt die BelWertV bewusst zukunfts- und ri­si­ko­ori­en­tiert.

Ein erhöhtes Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko bedeutet aus Sicht der Kre­dit­wirt­schaft, dass künftig zusätzliche Investitionen erforderlich sein können, um die Immobilie markt- und nutzungsfähig zu halten. Diese Investitionen mindern die dauerhafte Werthaltigkeit der Sicherheit.

Deshalb wird das Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko bei der Beleihung bewusst großzügig eingepreist. Damit stellen die Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rer sicher, dass der Beleihungswert auch unter ungünstigen Entwicklungen dauerhaft realisierbar bleibt.

Gerade bei älteren Gebäuden ohne dokumentierte Modernisierung oder bei erkennbarem Mo­der­ni­sie­rungs­stau kann dies dazu führen, dass der Beleihungswert deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

Das Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko hängt von mehreren baulichen, technischen und wirt­schaft­li­chen Faktoren ab, die den zukünftigen Anpassungs- und In­ves­ti­ti­ons­be­darf einer Immobilie bestimmen.

Maßgeblich sind insbesondere:

• Alter und Baujahr des Gebäudes sowie der einzelnen Bauteile
• Zeitpunkt und Umfang der letzten umfassenden Modernisierung
• Zustand der Haustechnik (Heizung, Elektro, Sanitär, Lüftung)
• Energetischer Standard von Gebäudehülle und Anlagentechnik
• Qualität der Bausubstanz und erkennbare Ab­nut­zungs­er­schei­nun­gen
• Abweichungen vom marktüblichen Aus­stat­tungs­stan­dard
• Unterlassene oder verzögerte In­stand­hal­tungs­maß­nah­men
• Zukünftige gesetzliche Anforderungen, etwa aus dem Energie- oder Klimarecht

Je größer die Abweichung vom zeitgemäßen Standard und je länger Mo­der­ni­sie­run­gen zurückliegen, desto höher fällt das Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko aus.

Die Berechnung des Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­kos erfolgt nach den Vorgaben der Be­lei­hungs­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (BelWertV) und ist in Anlage 1 zu § 11 BelWertV gleich unter dem Miet­aus­fall­wag­nis geregelt.

Ausgangspunkt sind die Her­stel­lungs­kos­ten eines vergleichbaren Neubaus. Von diesem Wert werden die Baunebenkosten sowie die Kosten für bauliche Anlagen im Außenbereich abgezogen, da diese nicht Bestandteil des Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­kos sind.

Das so ermittelte Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko bildet die Grundlage für wertmindernde Abschläge im Rahmen der Be­lei­hungs­wert­ermitt­lung und stellt sicher, dass der Beleihungswert die künftig erforderlichen Mo­der­ni­sie­rungs­auf­wen­dun­gen realistisch und konservativ berücksichtigt.

Nach § 11 BelWertV ist das Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­ko Bestandteil der Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten und wird bei der Be­lei­hungs­wert­ermitt­lung vom jährlichen Rohertrag abgezogen.

Es stellt damit keinen einmaligen Wertabschlag dar, sondern einen laufenden, pauschalierten Kostenansatz, der die künftig zu erwartenden Mo­der­ni­sie­rungs­auf­wen­dun­gen abbildet.

Die Höhe des anzusetzenden Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­kos richtet sich nach den Vorgaben der Anlage 1 zur BelWertV und wird abhängig von Objektart, Nutzung und Aus­stat­tungs­stan­dard als prozentualer Anteil der Neubaukosten festgelegt.

Auf diese Weise stellt die BelWertV sicher, dass der Beleihungswert auch unter Be­rück­sich­ti­gung zukünftiger Mo­der­ni­sie­rungs­be­dar­fe dauerhaft tragfähig und ri­si­ko­ori­en­tiert ermittelt wird.

Das Ausmaß des Mo­der­ni­sie­rungs­ri­si­kos variiert je nach Gebäudeart, Nut­zungs­in­ten­si­tät und Aus­stat­tungs­stan­dard und wird in der Be­wer­tungs­pra­xis typisiert in un­ter­schied­li­che Risikoklassen eingeteilt, wie die folgende Übersicht zeigt: