Wer in Spanien eine Immobilie rechtswirksam kaufen, verkaufen oder übertragen möchte, benötigt sie zwingend: Die escritura ist die notarielle Kaufurkunde, die den Eigentumswechsel offiziell macht und die Grundlage für die Eintragung ins spanische Grundbuch bildet.
Was ist eine Escritura?
Die escritura oder auch escritura pública ist die offizielle, notariell beurkundete Urkunde beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien. Sie dokumentiert die Eigentumsübertragung und enthält alle wesentlichen Angaben zur Immobilie, zum Kaufpreis sowie zu den Vertragsparteien. Erst mit der Unterzeichnung der escritura vor einem Notar und der anschließenden Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer rechtlich als Eigentümer anerkannt.
Was ist der Unterschied zwischen einer Escritura Pública und einer Escritura Privada?
Die escritura pública ist das spanische Pendant zur notariellen Kaufvertragsurkunde in Deutschland. Die escritura privada ist dagegen ein rein privatschriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Sie ist zwar rechtlich bindend, entfaltet aber keine Wirkung gegenüber Dritten und reicht nicht für die Eigentumsumschreibung.
Wann benötige ich eine Escritura in Spanien?
Eine escritura benötigen Sie immer dann, wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen, verkaufen oder rechtlich übertragen möchten. Ohne diese notariell beurkundete Urkunde kann der Eigentumswechsel nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Auch bei Schenkungen, Hypothekeneintragungen oder einer geerbten Immobilie ist die escritura erforderlich.
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Welche Informationen enthält die Escritura?
Die escritura enthält alle wesentlichen Angaben zur Immobilientransaktion. Dazu gehören:
- Art und Beschreibung der Immobilie (genaue Adresse und Grundbuchdetails)
- Angaben zu Käufer und Verkäufer (Name, Geburtsdatum und Anschrift)
- Kaufpreis und Zahlungstermin der Immobilie
- Details zur Abwicklung der Zahlung (Bankverbindung, Zahlungsplan etc.)
- Aufteilung der Kaufnebenkosten (Makler- oder Notarkosten)
- Rechte und Belastungen (zum Beispiel Hypotheken, Nießbrauch sowie Wohnrechte)
- Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte oder ein Leitungsrecht)
- Besondere Vereinbarungen (Übernahme von Möbeln etc.)
- Zeitpunkt der Schlüsselübergabe
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Wer erstellt die Escritura und ab wann ist sie gültig?
Die escritura wird in Spanien von einem Notar erstellt und auch in dessen Beisein von Käufer und Verkäufer unterzeichnet. Erst durch diese notarielle Beurkundung ist der Vertrag rechtswirksam. Nach der Unterzeichnung dauert es je nach Region und Notariat üblicherweise zwei bis vier Wochen, bis die escritura offiziell registriert und im Grundbuch eingetragen ist. Nur mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer offiziell als neuer rechtmäßiger Eigentümer anerkannt.
Welche Unterlagen werden für die Erstellung einer Escritura benötigt?
Für die Erstellung einer escritura durch den Notar sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Dazu gehören in der Regel:
- gültige Ausweisdokumente von Käufer und Verkäufer
- die aktuelle Grundbuchauskunft (Nota Simple)
- Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer
- Energieausweis der Immobilie (certificado de eficiencia energética)
- Nachweis über Schuldenfreiheit bei der Eigentümergemeinschaft (bei Wohnungen)
- letzte Grundsteuerquittung
- ggf. Vollmachten oder Erbschaftsnachweise
- Kaufvorvertrag (contrato de compraventa), falls vorhanden
