Wer in Nordrhein-Westfalen ein Grundstück kaufen oder bebauen möchte, muss mit Erschließungskosten rechnen. Diese fallen etwa für Strom-, Wasser- oder Internetanschlüsse an. In NRW gelten dabei Besonderheiten: Seit 2024 entfallen die Anliegerbeiträge für den Straßenbau und auch die Verjährung von Erschließungskosten ist gesetzlich geregelt. Wer frühzeitig plant, spart Kosten und vermeidet rechtliche Risiken.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Erschließungskosten in NRW umfassen die baulichen Maßnahmen zur Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur (z. B. Wasser, Abwasser, Strom, Gas).
- Für Straßenerschließung entfallen in NRW seit 2024 die Anliegerbeiträge – ein großer Vorteil für Bauherren.
- Die Höhe der Kosten richtet sich nach Lage, Größe und Art des Grundstücks – typische Werte liegen zwischen 8.000 und 15.000 Euro.
- Die Verjährung beträgt 20 Jahre ab dem Zeitpunkt der Vorteilslage.
Erschließungskosten in NRW im Überblick
In Nordrhein-Westfalen gehören Erschließungskosten zu den klassischen Baunebenkosten. Sie entstehen beim Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur – darunter auch die Erschließungskosten für Abwasser, Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation.
Die Höhe und Abrechnung der Erschließungskosten werden in NRW von den jeweiligen Gemeinden geregelt. Sie legen per Satzung fest, wie hoch die Beteiligung der Eigentümer ausfällt und welche Maßnahmen beitragspflichtig sind. Besonders wichtig: Die konkrete Kostenverteilung und auch mögliche Förderungen unterscheiden sich oft deutlich von Kommune zu Kommune. Daher sollten Sie sich frühzeitig über die örtlichen Regelungen informieren.
Einige Gemeinden übernehmen freiwillig einen größeren Kostenanteil, andere wiederum orientieren sich strikt am gesetzlichen Rahmen. Eine transparente Kommunikation mit dem Bauamt hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden.
Beispielrechnung für Erschließungskosten in NRW
Zur besseren Einschätzung der Kosten zeigt folgende Beispielrechnung typische Erschließungskosten für ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche in einem Neubaugebiet am Stadtrand:
| Anschlussart | Kalkulierte Kosten |
|---|---|
| Wasser- und Abwasser | 4.000 € |
| Strom | 2.300 € |
| Gas | 2.600 € |
| Telefon und Internet | 800 € |
| Gesamt | 9.700 € |
Hinweis: In diesem Beispiel haben wir fiktive Beispielzahlen verwendet. Die genaue Höhe der Erschließungskosten in NRW hängt stark von der Satzung der jeweiligen Gemeinde, der Grundstücksgröße und der Entfernung zu bestehenden Leitungen ab. Wir empfehlen Ihnen daher immer eine individuelle Prüfung.
Straßenerschließung in NRW: Was ändert sich durch das neue Gesetz?
Seit dem 1. Januar 2024 gilt in NRW das Kommunalabgaben-Änderungsgesetz (KAG-ÄR NRW). Damit wurden die Erschließungskosten für den Straßenbau de facto abgeschafft – Anlieger müssen keine Straßenausbaubeiträge mehr zahlen.
Für Bauherren bedeutet das: Neue oder bestehende Grundstücke werden beim Ausbau von Straßen finanziell entlastet. Allerdings bleiben erstmalige Erschließungen, also der Neubau einer Straße im Zusammenhang mit einem Baugebiet, weiterhin beitragspflichtig. Die Reform betrifft insbesondere die bislang häufig kritisierten Straßenausbaubeiträge in NRW im Rahmen der Erschließungskosten und entlastet damit viele private Grundstückseigentümer.
Ob eine Maßnahme als Ausbau oder erstmalige Herstellung gilt, legt die jeweilige Gemeinde fest. Ein Blick in die Erschließungssatzung der Gemeinde schafft Klarheit.
Ing. André Heid M.Sc.
Verjährung der Erschließungskosten in NRW
Seit April 2023 verjähren Erschließungskosten in NRW nach 20 Jahren ab sogenannter Vorteilslage – also ab dem Zeitpunkt, an dem das Grundstück durch die Maßnahme nutzbar wird. Danach dürfen Gemeinden in der Regel keine Beiträge mehr erheben. Vor dem Grundstückskauf lohnt sich eine Rückfrage bei der Kommune.
FAQ: Häufige Fragen
Wir beantworten in diesem Abschnitt häufig gestellte Fragen zu den Erschließungskosten in NRW. Werden Sie hier nicht fündig oder haben allgemeine Fragen zu diesem Thema, finden Sie im verlinkten Ratgeber noch mehr Lesestoff.
Wie hoch sind die Erschließungskosten im Neubaugebiet in NRW?
Im Durchschnitt liegen die Erschließungskosten in NRW zwischen 8.000 und 15.000 Euro pro Grundstück. Dazu zählen unter anderem die Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Gas sowie Telefon und Internet. In städtischen Neubaugebieten fallen Erschließungskosten meist höher aus als auf dem Land, da der technische Aufwand und die kommunalen Beiträge dort in der Regel größer sind.
Gibt es Förderprogramme für Erschließungskosten in NRW?
Ja, einzelne Kommunen in NRW bieten Förderprogramme oder Zuschüsse an – beispielsweise zur Unterstützung junger Familien oder zur Förderung von Bauprojekten im ländlichen Raum. Ob und in welcher Höhe ein Zuschuss möglich ist, erfahren Sie direkt bei Ihrer Gemeinde oder dem zuständigen Bauamt.
Wer hilft mir bei der Kalkulation der Erschließungskosten in NRW?
Ein Architekt oder ein unabhängiger Sachverständiger kann die Erschließungskosten realistisch einschätzen und in die Gesamtplanung integrieren. Das sorgt für Transparenz und vermeidet unerwartete Zusatzkosten während der Bauphase. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung helfen Ihnen gerne bei der Baubegleitung.
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück noch erschließungspflichtig ist?
Ob für Ihr Grundstück noch Erschließungskosten offen sind, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde oder dem Bauamt. Hinweise können auch im Grundbuch oder im Bodenrichtwertverzeichnis stehen – etwa durch den Vermerk „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig). Eine schriftliche Auskunft der Kommune bietet Ihnen rechtliche Sicherheit vor dem Kauf. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung prüfen die Erschließungsfreiheit im Rahmen von Verkehrswertgutachten oder einer Immobilienkaufberatung – besonders relevant in einem Sanierungsgebiet.
