Beim Grundstückskauf oder Hausbau in Baden-Württemberg gehören Erschließungskosten zu den wichtigsten Baunebenkosten. Gemeinden können einen Großteil dieser Kosten auf Eigentümer umlegen – oft abhängig von Lage, Grundstücksgröße und lokalen Satzungen. Wer rechtzeitig informiert ist, kann gezielt planen und sparen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Höhe der Erschließungskosten in Baden-Württemberg variiert je nach Gemeinde, Lage und Grundstück – meist zwischen 10.000 und 25.000 Euro.
- Erschließungsbeiträge dürfen laut Kommunalabgabengesetz (KAG BW) bis zu 90 Prozent auf Eigentümer umgelegt werden.
- Die Verjährung der Erschließungskosten in Baden-Württemberg beträgt in der Regel 4 Jahre ab dem Jahr, in dem die Beitragspflicht entsteht.
Erschließungskosten in Baden-Württemberg im Überblick
Erschließungskosten in Baden-Württemberg fallen an, wenn ein Grundstück an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen wird – etwa der Anschluss an Abwasser, Straßen, Wasser, Strom, Gas oder Telekommunikation. Sie zählen zu den Baunebenkosten und sind Voraussetzung für eine Baugenehmigung.
Die Höhe der Erschließungskosten für Straßenbau wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Dabei unterscheidet man zwischen den tatsächlichen Erschließungskosten und den Erschließungsbeiträgen, die als Beteiligung der Eigentümer erhoben werden. Grundlage ist das Kommunalabgabengesetz Baden-Württemberg (KAG BW). Die genaue Ausgestaltung und Höhe richtet sich nach der jeweiligen Satzung der Kommune.
Wie hoch sind die Erschließungskosten von einem Grundstück in Baden-Württemberg?
Die Erschließungskosten eines Grundstücks in Baden-Württemberg liegen je nach Lage, Gemeinde und Erschließungsumfang meist zwischen 10.000 und 25.000 Euro. In ländlichen Gebieten fällt der Betrag oft niedriger aus, während in städtischen Neubaugebieten – etwa mit Fernwärmeanschluss – auch deutlich höhere Kosten möglich sind.
Wer ein Grundstück in Baden-Württemberg kauft, sollte sich nicht nur für den Kaufpreis interessieren, sondern auch genau wissen, welche Erschließungsbeiträge die Baukosten in die Höhe treiben.
Ing. André Heid M.Sc.
Erschließungsbeiträge Baden-Württemberg: Was gilt rechtlich?
Erschließungsbeiträge zählen zu den gesetzlich geregelten Kosten, die Gemeinden von Grundstückseigentümern verlangen können – und zwar für die erstmalige Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen wie Straßen, Gehwege oder Beleuchtung.
Die rechtliche Grundlage bildet das Kommunalabgabengesetz Baden-Württemberg (KAG BW). Dort ist festgelegt, dass die Gemeinde bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf die Eigentümer umlegen darf, mindestens 10 Prozent trägt sie selbst. Ob und in welcher Höhe Beiträge anfallen, hängt von der jeweiligen kommunalen Satzung ab.
Verjährung der Erschließungskosten in Baden-Württemberg
Laut KAG BW verjähren Erschließungsbeiträge in der Regel vier Jahre nach dem Ende des Kalenderjahres, in dem der Beitrag entstanden ist – dies entspricht der Festsetzungsverjährung nach der Abgabenordnung.
Die Beitragsforderung entsteht jedoch erst mit Eintritt der sogenannten Vorteilslage, also ab dem Zeitpunkt, an dem das Grundstück durch die Erschließung wirtschaftlich nutzbar wird. Dieser Zeitpunkt kann deutlich nach der tatsächlichen Herstellung der Straße oder Infrastruktur liegen.
Zusätzlich gilt seit 2020 eine absolute Höchstfrist von 20 Jahren ab Eintritt der Vorteilslage (§ 20 Abs. 5 KAG BW). Nach Ablauf dieser Frist darf die Gemeinde keine Erschließungsbeiträge mehr erheben – auch dann nicht, wenn zuvor kein Bescheid erging.
Beratung und Planung: So vermeiden Sie böse Überraschungen
Erschließungskosten in Baden-Württemberg hängen stark von der Gemeinde und der Lage ab – umso wichtiger ist eine fundierte Planung. Bauherren sollten frühzeitig bei der Kommune klären, welche Kosten anfallen könnten und ob das Grundstück vollständig erschlossen ist.
Wir empfehlen Ihnen eine individuelle Kalkulation durch einen Architekten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, um die Kosten realistisch zu kalkulieren und Fördermöglichkeiten zu prüfen.
Die Heid Immobilienbewertung unterstützt Sie bundesweit bei der Einschätzung Ihrer Erschließungskosten und übernimmt gerne die Baubegleitung Ihres Projekts.
FAQ: Häufige Fragen
In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen zu den Erschließungskosten in Baden-Württemberg. Wenn Ihre Frage hier nicht dabei ist oder Sie sich generell tiefer mit dem Thema befassen möchten, empfehlen wir unseren verlinkten Ratgeber mit weiteren Informationen.
Kann ich Erschließungskosten steuerlich absetzen?
Private Grundstückseigentümer können Erschließungskosten in BaWü zunächst nicht steuerlich absetzen, da sie zu den Anschaffungskosten des Grundstücks zählen. Nur bei vermieteten Immobilien sind die Kosten gegebenenfalls abschreibungsfähig oder als Herstellungskosten anrechenbar – hier hilft die Rücksprache mit dem Steuerberater. Lesen Sie mehr zum Thema Abschreibung in unserem Beitrag AfA Immobilien.
Wie läuft die Kostenverteilung bei der Gemeinde?
Die Gemeinde legt per Satzung fest, wie hoch der Anteil der Eigentümer an den Erschließungskosten ist. In Baden-Württemberg dürfen laut Kommunalabgabengesetz bis zu 90 Prozent auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden, mindestens 10 Prozent muss die Gemeinde selbst tragen. Die genaue Verteilung richtet sich nach Grundstücksgröße, Lage und Art der Erschließungsmaßnahme.
Wie hoch sind die Erschließungskosten in Baden-Württemberg pro Quadratmeter?
Je nach Gemeinde und Lage liegen die Erschließungskosten in Baden-Württemberg meist zwischen 15 und 30 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.
Woran erkenne ich, ob mein Grundstück in Baden-Württemberg erschließungspflichtig ist?
Ob ein Grundstück erschließungspflichtig ist, lässt sich meist durch eine Kombination aus Bebauungsplan, Stellungnahme der Gemeinde, Grundbucheintrag und baurechtlicher Einordnung klären. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung prüfen die Erschließungsfreiheit im Rahmen von Verkehrswertgutachten oder einer Immobilienkaufberatung – besonders relevant in einem Sanierungsgebiet.
