Der Rentenkauf ist eine besondere Form des Immobilienkaufs, bei der der Käufer den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern in regelmäßigen Rentenzahlungen an den Verkäufer leistet. Beim Rentenkauf von Haus oder Wohnung erhält der Käufer sofort den Besitz und meist auch das Eigentum, während der Verkäufer dauerhaft oder zeitlich befristet eine Kaufpreisrente erhält. Der Rentenkauf dient sowohl als Altersvorsorge des Verkäufers als auch der flexiblen Finanzierung für den Käufer.
Wie funktioniert ein Rentenkauf bei Immobilien?
Beim Rentenkauf einer Immobilie vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass der Kaufpreis ganz oder teilweise in Form einer zeitlich befristeten oder lebenslangen Rente gezahlt wird.
Der Rentenkauf einer Immobilie wird stets notariell beurkundet und enthält:
- Höhe der Rentenzahlung,
- Zahlungsintervall (monatlich, vierteljährlich, jährlich),
- Laufzeit oder Bindung an die Lebensdauer des Verkäufers,
- Sicherheiten zur Absicherung der Zahlungen,
- Regelungen für Zahlungsausfall oder vorzeitige Ablösung.
In vielen Fällen gehen Besitz, Eigentum und Nutzung sofort auf den Käufer über, während der Verkäufer die laufenden Renten erhält.
Was ist der Unterschied zwischen Rentenkauf und Leibrente?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Ausgestaltung der Zahlungsdauer. Bei der Leibrente erfolgen die Rentenzahlungen lebenslang bis zum Tod des Berechtigten und sind häufig mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch verbunden.
Der Rentenkauf, auch als Hausverkauf auf Rentenbasis bezeichnet, ist der übergeordnete Begriff für diese Form der Immobilienverrentung. Dabei wird der Kaufpreis nicht als Einmalbetrag, sondern in Form laufender Rentenzahlungen geleistet.
Diese Zahlungen können entweder lebenslang (Leibrente) oder zeitlich befristet als Zeitrente vereinbart werden, etwa über 20 Jahre. In der Praxis ist die lebenslange Leibrente die häufigste Variante.
Wann geht das Eigentum beim Rentenkauf über?
Üblicherweise erfolgt die Eigentumsübertragung der Immobilie bei einem Rentenkauf ebenso wie bei anderen Grundstücksverträgen: mit der Grundbucheintragung, die wenige Wochen nach der notariellen Beurkundung geschieht.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Umschreibung im Grundbuch vertraglich hinauszuzögern. Zum Beispiel können sich die Parteien darauf einigen, dass der Eigentumsübergang erst nach x Jahren oder vollständiger Zahlung erfolgt. Diese Ausnahmemodelle sind allerdings sowohl bei Käufern als auch Banken und Notaren unbeliebt. Ein späterer Eigentumsübergang schafft häufig Konfliktpotenzial. Eine bessere Absicherung für den Verkäufer ist eine Rückauflassungsvormerkung. Mit dieser kann er sich das Eigentum an seiner Immobilie bei ausbleibenden Zahlungen zurückholen.
Welche Sicherheiten gibt es beim Rentenkauf?
Da die Kaufpreiszahlung gestreckt über einen längeren Zeitraum erfolgt, ist die Absicherung für den Verkäufer besonders wichtig. Übliche Sicherheiten sind:
- eine Reallast im Grundbuch,
- eine Grundschuld oder dinglich absicherte Rentenschuld zugunsten des Verkäufers,
- Rangvorbehalte oder vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte.
Diese Sicherheiten ermöglichen es dem Verkäufer, seine Ansprüche auch bei Zahlungsausfällen durchzusetzen.
persönliche Beratung
Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.
Wir nehmen kurzfristige Aufträge in unseren zahlreichen Sachverständigenbüros in ganz Deutschland an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Welche steuerlichen Folgen hat der Rentenkauf einer Immobilie?
Die steuerliche Behandlung des Rentenkaufs einer Immobilie hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab:
- Der Ertragsanteil der Rente ist beim Verkäufer einkommensteuerpflichtig.
- Für den Käufer sind Rentenzahlungen nicht als Werbungskosten abziehbar, da sie den Kaufpreis darstellen.
- Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Barwert der Rente an.
Hinweis: Wir empfehlen insbesondere bei lebenslangen Renten vor der Abwicklung einen Steuerberater aufzusuchen.
Welche Vor- und Nachteile bietet der Rentenkauf?
Der Rentenkauf bietet eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienverkauf, weil er finanzielle Planungssicherheit schaffen kann. Gleichzeitig ist er jedoch vertraglich komplex und bringt je nach Perspektive Risiken und Mehrkosten mit sich.
| Vorteile | Nachteile | |
| Für Verkäufer | Regelmäßiges Einkommen statt Einmalbetrag
Planbare Liquidität im Alter Steuerlicher Vorteil durch Versteuerung nur des Ertragsanteils Sicherheit durch Grundbucheintrag |
Höheres Risiko bei Zahlungsausfällen |
| Für Käufer | Geringe Anfangsbelastung, da keine sofortige Vollzahlung
Erwerb auch ohne klassische Finanzierung möglich Direkter Besitz- und meist Eigentumserwerb |
Zahlt häufig insgesamt mehr als den klassischen Kaufpreis
Abhängigkeit von Lebenserwartung des Rentenberechtigten (bei lebenslangen Renten) |
Für wen eignet sich ein Rentenkauf besonders?
Ein Rentenkauf eignet sich vor allem:
- für ältere Eigentümer, die eine laufende Zusatzrente wünschen,
- für Käufer mit stabilen Einkommen, aber geringem Eigenkapital,
- bei familiären oder langfristig angelegten Vertragsverhältnissen.
Weniger geeignet ist der Rentenkauf bei stark schwankenden Einkommen des Käufers oder fehlender vertraglicher Absicherung.
Kann ein Rentenkauf vorzeitig abgelöst werden?
Ja, ein Rentenkauf kann vorzeitig abgelöst werden, wenn dies im Kaufvertrag vorgesehen ist oder sich Käufer und Verkäufer einvernehmlich einigen. In diesem Fall wird meist der Barwert der noch offenen Rentenzahlungen ermittelt (Leibrentenbarwertfaktor) und als Einmalbetrag ausgezahlt. Ohne entsprechende vertragliche Regelung besteht jedoch kein automatisches Ablöserecht.
