Parzellierung

Parzellierung bezeichnet die Teilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Flurstücke. Rechtlich ist die Teilung von Grundstücken im Baugesetzbuch (§ 19 BauGB) geregelt. Ziel einer Parzellierung ist es, einzelne Parzellen separat nutzen, bebauen oder verkaufen zu können. Jede neu entstandene Parzelle erhält eine eigene Flur­stücks­num­mer und wird im Lie­gen­schafts­ka­tas­ter eingetragen.

Eine Parzellierung erfolgt häufig, wenn Teile des Grundstücks verkauft oder ein Grundstück unter mehreren Erben aufgeteilt werden soll. Sie kann aber auch zur Erschließung von Bauland dienen, etwa im Rahmen einer Neubauplanung.

Die Parzellierung beginnt mit der Vermessung durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro oder das zuständige Katasteramt. Dabei werden die neuen Grund­stücks­gren­zen festgelegt und vor Ort mit Grenzsteinen oder Markierungen dauerhaft sichtbar gemacht. Anschließend werden die neuen Grenzen ins Lie­gen­schafts­ka­tas­ter übernommen. Nach Prüfung und Freigabe erfolgt die Zuteilung neuer Flur­stücks­num­mern. Parallel sollte eine Tei­lungs­er­klä­rung beim Grundbuchamt eingereicht werden, damit die neuen Parzellen auch im Grundbuch separat geführt werden können.

Ob eine Parzellierung ge­neh­mi­gungs­pflich­tig ist, hängt vom Landesrecht und dem Be­bau­ungs­zu­sam­men­hang ab. In vielen Bundesländern ist eine rein ver­mes­sungs­tech­ni­sche Teilung ohne Genehmigung möglich, solange keine baurechtlichen Vorschriften verletzt werden. Wird durch die Teilung jedoch die Bebauung beeinflusst, ist häufig eine Genehmigung nötig. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn durch die Parzellierung neue Baugrundstücke entstehen oder Abstandsflächen nicht mehr eingehalten werden.

Bei der Grundstück-Parzellierung sollten Sie mehrere rechtliche und praktische Punkte berücksichtigen:

• Be­bau­ungs­recht­li­che Vorgaben: Die geplanten Teilflächen müssen den Vorschriften des Bebauungsplans entsprechen und bau­ord­nungs­recht­li­che Bestimmungen erfüllen.
• Zugänglichkeit und Erschließung: Jede neu entstehende Parzelle muss eigenständig erschlossen werden können.
• Grenzverlauf und Größe: Die neuen Grund­stücks­gren­zen müssen sinnvoll verlaufen, eine wirtschaftliche Nutzung ermöglichen und die Min­dest­grund­stücks­grö­ße einhalten.
• Ka­tas­ter­ver­mes­sung: Die Teilung muss von einem öffentlich bestellten Ver­mes­sungs­in­ge­nieur oder dem Katasteramt durchgeführt und ins Lie­gen­schafts­ka­tas­ter übernommen werden.
• Grund­buch­an­pas­sung: Nach der Vermessung müssen die neuen Parzellen im Grundbuch separat eingetragen werden.
• Nach­bar­schafts­recht: Bei geänderten Grenzverläufen oder Abstandsflächen kann die Zustimmung der Nachbarn erforderlich sein.

Die Min­dest­grund­stücks­grö­ße ist in Deutschland nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern hängt von kommunalen Vorgaben und dem jeweiligen Bebauungsplan ab. Sie variiert je nach Nutzung, Gebietsart (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet) und den planerischen Zielen der Gemeinde.

Typische Richtwerte sind:

• Einzelhaus im Wohngebiet: meist 300 bis 600 Quadratmeter
• Dop­pel­haus­hälf­te: oft 250 bis 350 Quadratmeter
• Reihenhaus: teilweise unter 200 Quadratmeter möglich

In ländlichen Regionen sind größere Mindestgrößen üblich, in Städten dagegen oft kleinere Grundstücke erlaubt.

Die Kosten für eine Parzellierung hängen von Größe, Lage, Anzahl der Teilflächen sowie dem Aufwand für Vermessung und Genehmigung ab. Typische Kostenfaktoren sind:

• Ver­mes­sungs­kos­ten: meist zwischen 1.500 bis 4.000 Euro pro Teilung
• Übernahme ins Lie­gen­schafts­ka­tas­ter: meist mehrere hundert Euro
• Eintragung der neuen Flurstücke im Grundbuch: abhängig vom Grundstückswert
• Tei­lungs­ge­neh­mi­gung (falls erforderlich): ca. 100 bis 500 Euro
• Er­schlie­ßungs­kos­ten: wenn Zufahrten oder Leitungen neu entstehen
• Beratungs- oder Planungskosten: optional, z. B. für Ver­mes­sungs­in­ge­nieur oder Architekt