Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentlich geführtes Register, in dem freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern dokumentiert werden.
Was steht im Baulastenverzeichnis?
Im Baulastenverzeichnis (Baulastenregister) werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eingetragen, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen hat. Diese Verpflichtungen betreffen meist Abstandsflächen, Stellplatznachweise oder Leitungsrechte. Sie gelten auch für künftige Eigentümer und können den Verkehrswert beeinflussen.
Wie unterscheidet sich das Baulastenverzeichnis vom Grundbuch?
Während das Grundbuch privatrechtliche Rechte wie Eigentum oder Grundpfandrechte dokumentiert, führt das Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Eine Baulast erscheint also nicht im Grundbuch. Wer nur das Grundbuch prüft, übersieht eventuell wichtige Nutzungseinschränkungen.
Hinweis: In Bayern werden Baulasten als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch festgehalten. In Brandenburg wurden Baulasten zwischen Juni 1994 und Juni 2006 ebenfalls im Grundbuch eingetragen, alle anderen stehen in den Baulastenregistern der brandenburgischen Behörden.
Wer führt das Baulastenverzeichnis?
Das Baulastenverzeichnis wird von der jeweils zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde geführt. Meist ist das das Bauamt der Kommune. Es gibt keine zentrale Datenbank. Lediglich in Bayern existiert kein offizielles Baulastenverzeichnis.
Wie kann ich Einsicht ins Baulastenverzeichnis nehmen?
Die Einsicht ins Baulastenregister erfolgt bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Sie wird nur mit berechtigtem Interesse gewährt, zum Beispiel für Eigentümer, Käufer oder den Notar. Dazu stellen Sie einen formlosen Antrag. Immer mehr Kommunen gewähren eine digitale Einsicht.
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Können Baulasten auch mehrere Grundstücke gleichzeitig betreffen?
Ja, sogenannte „herrschende Baulasten“ können sich auf mehrere Grundstücke beziehen. Paradebeispiele sind Zufahrtsregelungen oder gemeinschaftlich genutzte Abstandsflächen. Dabei verpflichtet sich ein Eigentümer zugunsten eines anderen Grundstücks, bestimmte Nutzungsvorgaben einzuhalten. In solchen Fällen sind alle betroffenen Grundstücke mit der Baulast belastet.
Warum ist das Baulastenverzeichnis beim Immobilienkauf so wichtig?
Baulasten können ein Grundstück in der Nutzung stark einschränken, zum Beispiel wenn eine Bebauung abseits des Hauptgebäudes nicht möglich ist. Ohne Einsicht riskieren Käufer unerwartete Einschränkungen. Ein systematisches Wertgutachten berücksichtigt auch eingetragene Baulasten.
