Bevor Sie mit dem Bauen loslegen, brauchen Sie in vielen Fällen grünes Licht vom Amt – das ist die Baugenehmigung. Sie stellt sicher, dass Ihr Bauprojekt mit den geltenden Regeln übereinstimmt und später keine bösen Überraschungen drohen.
Was ist eine Baugenehmigung? Definition
Eine Baugenehmigung ist die offizielle Erlaubnis der zuständigen Behörde, mit einem Bauvorhaben beginnen zu dürfen. Sie bestätigt, dass Ihr geplanter Bau den geltenden Gesetzen und Vorschriften entspricht, zum Beispiel dem Bauordnungsrecht oder dem Bebauungsplan. Dafür müssen Sie bestimmte Unterlagen einreichen, die von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden. Erst nach erteilter Genehmigung dürfen Sie mit den Bauarbeiten starten. Kleinere Vorhaben können je nach Bundesland auch genehmigungsfrei oder nur anzeigepflichtig sein.
Wann brauche ich eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung benötigen Sie immer dann, wenn Sie ein Bauvorhaben umsetzen möchten, das baurechtlich relevant ist. Das betrifft in der Regel Neubauten, Anbauten, Nutzungsänderungen oder größere Umbauten. Auch der Abriss eines Gebäudes kann genehmigungspflichtig sein. Ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung ab.
Tipp: Wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist, beantragen Sie diese möglichst frühzeitig. Ein guter Zeitpunkt ist mindestens drei bis vier Monate vor dem geplanten Baubeginn. Die Bearbeitungszeit kann je nach Region und Komplexität des Vorhabens stark variieren. Außerdem sollten Sie ausreichend Puffer für Rückfragen oder Nachforderungen der Behörde einplanen.
Was darf ich ohne Baugenehmigung bauen?
Was Sie ohne Baugenehmigung bauen dürfen, hängt vom Bundesland und der jeweiligen Landesbauordnung ab. In vielen Fällen sind kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser bis zu einer bestimmten Größe, Carports, Terrassenüberdachungen oder Zäune genehmigungsfrei. Auch Innenumbauten ohne Eingriff in die Statik benötigen in der Regel keine Genehmigung. Trotzdem müssen auch genehmigungsfreie Bauvorhaben die geltenden Vorschriften einhalten, zum Beispiel die Grenzbebauung oder den Bebauungsplan. Klären Sie im Zweifel immer vorab bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde, ob eine Genehmigung erforderlich ist.
Wie beantrage ich eine Baugenehmigung?
Um eine Baugenehmigung zu beantragen, reichen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Der Antrag darf in den meisten Bundesländern nur von einer bauvorlageberechtigten Person gestellt werden. Dazu zählen in der Regel Architekten, Bauingenieure, Bauträger und bestimmte Planungsbüros. Das bedeutet, als Bauherr dürfen Sie den Antrag nur gemeinsam mit einer bauvorlageberechtigten Fachkraft einreichen.
Verwenden Sie dabei unbedingt die amtlich vorgeschriebenen Formulare, die Sie bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde oder online auf deren Website erhalten. Der Antrag wird in der Regel in dreifacher Ausführung vorgelegt: ein Exemplar verbleibt bei der Gemeinde, eines bei der Bauaufsichtsbehörde und eine Ausfertigung erhalten Sie als Bauherr für Ihre Unterlagen.
Neben dem vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Bauantrag benötigen Sie für die Antragstellung meist folgende Unterlagen:
- Bauzeichnung von einem Sachverständigen (Architekt, Bauingenieur)
- Baubeschreibung
- Lageplan vom zuständigen Liegenschaftskataster
- verschiedene Sicherheitsnachweise, etwa zur Statik oder zum Brandschutz
- Berechnung von Wohn- und Nutzfläche
- Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten
- Zustimmung der Nachbarn zum Bauprojekt, falls erforderlich
Die Behörde prüft, ob Ihr Vorhaben den baurechtlichen Vorschriften entspricht. Dafür hat sie in der Regel zehn Werktage Zeit. Nach Abschluss der Prüfung erhalten Sie entweder die Genehmigung oder eine Auflage zur Nachbesserung.
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Was kann ich tun, wenn ich keine Baugenehmigung erhalte?
Wenn Ihr Bauantrag abgelehnt wird und Sie somit keine Baugenehmigung erhalten, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Zunächst sollten Sie die Begründung der Ablehnung genau prüfen und gegebenenfalls mit einem Architekten oder Fachanwalt besprechen. Oft lassen sich Bauvorhaben durch Anpassungen am Entwurf doch noch genehmigungsfähig machen.
Wenn Sie mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Bleibt dieser erfolglos, besteht die Möglichkeit einer Klage vor dem Verwaltungsgericht. In vielen Fällen ist eine einvernehmliche Lösung mit der Behörde jedoch der schnellere und kostengünstigere Weg.
Was kostet ein Bauantrag?
Die Kosten für einen Bauantrag setzen sich hauptsächlich aus den Gebühren der Bauaufsichtsbehörde und den Planungskosten für Architekten oder Bauingenieure zusammen. Wie hoch die behördlichen Gebühren ausfallen, hängt vom Bundesland, dem Umfang des Vorhabens und dem Bearbeitungsaufwand ab.
Als grobe Faustregel gilt: Rund 0,5 bis 1 Prozent der Baukosten sollten Sie für den Bauantrag einplanen. Bei einer geplanten Bausumme von 200.000 Euro wären das etwa 1.000 bis 2.000 Euro. Für kleinere Vorhaben wie Garagen oder Anbauten gelten oft Mindestgebühren, die meist im dreistelligen Bereich liegen.
