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Die Rolle des Betreuungsgerichts beim Hausverkauf durch Betreuer

Menschen, die ihr Leben nicht mehr selbst regeln können, benötigen einen Betreuer. Sind keine Angehörigen da und bereit, sich um die Person zu kümmern, springt ein Berufsbetreuer ein. Dieser kann sogar die Immobilie des Betreuten verkaufen, wenn derjenige seine Rechnungen nicht mehr begleichen kann. Welche Voraussetzungen dafür nötig sind, welche Rolle das Betreuungsgericht beim Hausverkauf spielt und wie das Verfahren abläuft, erklären wir in diesem Ratgeber.

Betreuerin und Seniorin

Eine Betreuerin kann je nach Vertretungsbefugnis auch die Vermögenssorge für ihre Schutzbefohlene tragen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Verkauft ein Betreuer die Immobilie der Person, die er betreut, muss er einige Voraussetzungen erfüllen.
  • Ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts ist ein Hausverkauf seitens eines Betreuers unwirksam.
  • Das Betreuungsgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Über Immobilienverkäufe entscheidet meist kein Richter, sondern ein Rechtspfleger.
  • Ein Hausverkauf durch einen Betreuer ist nicht genehmigungsfähig, wenn der Verkaufspreis niedriger als der Verkehrswert ist. Dieser wird im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durch einen anerkannten Immobiliensachverständigen ermittelt.
  • Ist ein Betreuer involviert, verlängert sich die Dauer des Hauskaufs aufgrund der betreuungsgerichtlichen Genehmigung und der zweiwöchigen Widerspruchsfrist.

Hausverkauf durch Betreuer – Voraussetzungen

Der Hausverkauf ist praktisch das letzte Mittel, das einem Betreuer zur Verfügung steht, um die Rechnungen seines Schützlings zu begleichen. Meist wird der Verkauf des Eigenheims notwendig, um einen Platz in einem Pflegeheim zu finanzieren.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Betreuer eine Immobilie, deren Eigentümer sein Schützling ist, verkaufen darf:

  • Betreuungsvollmacht: Der Betreuer muss wirksam gerichtlich bestellt sein.
  • Vertretungsbefugnis: Sein Handlungsspielraum muss den Verkauf von Immobilien des Betreuten beinhalten.
  • Genehmigungspflicht: Ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts findet kein Immobilienverkauf durch Betreuer statt.
  • Verkehrswertgutachten: Der Verkaufspreis muss mindestens dem Marktwert der Immobilie entsprechen. Dieser wird von einem qualifizierten (zertifizierten oder gar öffentlich bestellten und vereidigten) Immobiliensachverständigen gerichtsfest ermittelt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt den Immobilienverkauf durch Betreuer in mehreren Paragrafen. Die wichtigsten sind:

  • § 1821 BGB: Dieser Paragraf verfügt, dass der Vormund nicht ohne Genehmigung des Familiengerichts über ein Grundstück oder Rechte daran verfügen darf – und auch keine diesbezüglichen Verpflichtungen eingehen darf.
  • § 1828 BGB: „Das Familiengericht kann die Genehmigung zu einem Rechtsgeschäft nur dem Vormund gegenüber erklären.“
  • § 1829 BGB: Dieser Paragraf behandelt die nachträgliche Genehmigung von Hausverkauf und Co. Er besagt, dass der Vertrag zwischen dem Betreuer und einem Vertragspartner erst wirksam wird, wenn das Familiengericht diesen (nachträglich) genehmigt hat.
  • § 1901 BGB: Dieser Paragraf legt den Umfang der Betreuung fest und befasst sich mit den Pflichten des Betreuers. Dazu gehört, dass der Betreuer den Wünschen des Betreuten entsprechen muss, sofern dieses nicht seinem eigenen Wohl zuwider läuft.

In all diesen Paragrafen ist vom Familiengericht zu lesen, nicht vom Betreuungsgericht. Über volljährige Personen mit Betreuer entscheidet das Betreuungsgericht, während sich das Große Familiengericht über Minderjährige mit Vormund kümmert. Die Inhalte der jeweiligen Paragrafen kann auch auf erwachsene Betreute angewandt werden.

Betreuung, Vormundschaft, Pflegschaft – alles dasselbe?

Nein. Betreut werden Erwachsene. Hilfe zur Selbsthilfe lautet das Motto bei der Betreuung. Der Betreuer soll so wenig wie möglich und so viel wie nötig für den Betreuten erledigen.

Minderjährige bekommen vom Familiengericht einen Vormund zugewiesen. Das geschieht, wenn das Kind keine Eltern mehr hat oder diese nicht mehr für ihr Kind sorgen können. Der Vormund kümmert sich um das Wohlergehen und das Vermögen des Kindes, das sogenannte Mündel. Die Vormundschaft muss nicht zwingend von einer Person übernommen werden – auch eine Behörde kommt dafür in Frage.

Die Pflegschaft ist keine komplette Betreuung, sondern eine Ansammlung von Einzelmaßnahmen. Im Vorfeld wird bestimmt, für welche Angelegenheiten der Betreuer zuständig und handlungsfähig ist. Im Zusammenhang mit Immobilien und einem Hausverkauf spielen vor allem eine Pflegschaft für Vermögen und die Nachlasspflegschaft eine Rolle.

So funktioniert der Hausverkauf mit Genehmigung des Betreuungsgerichts

Muss der Betreuer das Haus der zu betreuenden Person verkaufen, setzt er sich frühestmöglich mit dem Betreuungsgericht in Verbindung. Das Betreuungsgericht beauftragt einen zertifizierten Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beziehungsweise kann dem Betreuer einen Immobiliengutachter empfehlen. Der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert ist gleichzeitig die Untergrenze als Verkaufspreis.

Nun sucht der Betreuer einen Käufer für die Immobilie. Damit der notariell beurkundete Kaufvertrag wirksam wird, benötigt er eine betreuungsgerichtliche Genehmigung. Es dauert bis zu acht Wochen, bis die betreuungsgerichtliche Genehmigung für den Hausverkauf vorliegt. Im Anschluss an die Bekanntgabe der Genehmigung wird der Betreute über den Hausverkauf informiert – insbesondere dann, wenn der anfechtbare Gerichtsbeschluss nicht dem Willen des Immobilieneigentümers entspricht. Dies ist im Gesetz über Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freien Gerichtsbarkeit (§ 41FamFG) niedergeschrieben.

14 Tage haben der Betreute und seine Angehörigen Zeit, um einen Widerspruch einzureichen. Die Dauer, bis die Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf final vorliegt, beträgt oft zehn Wochen ab Vertragsunterzeichnung beim Notar.

Familienstreit

(Vorgezogene) Erbauseinandersetzungen sind vielleicht mit ein Grund, warum ein Betreuer im Interesse des Betreuten nicht dazu verpflichtet ist, die Angehörigen über den Hausverkauf zu informieren.

Achtung: Umfasst die Vertretungsbefugnis des Betreuers nicht ausdrücklich einen Immobilienverkauf, ist ein entsprechendes Geschäft selbst mit Genehmigung des Betreuungsgerichts ungültig.

Der Kaufvertrag ist erst rechtswirksam, wenn die betreuungsgerichtliche Genehmigung für den Hausverkauf vorliegt. Diese darf nur erteilt werden, wenn der Verkaufspreis mindestens so hoch ist wie der ermittelte Verkehrswert. Hat das Gericht den Kaufvertrag genehmigt, wird dieser nach Ablauf der Widerspruchsfrist mit der Unterschrift des gesetzlichen Betreuers rechtswirksam. Denn die Abgabe der Willenserklärung des Betreuers ersetzt die Willenserklärung des Betreuten. Kann und will der Betreute Willenserklärungen dieser Tragweite noch selbst abgeben, geht es schneller, da dann keine Genehmigung durch das Betreuungsgericht erforderlich ist.

Darauf müssen Betreuer beim Immobilienverkauf achten

Um eine Immobilie für seinen Schützling zu verkaufen, muss ein Berufsbetreuer prinzipiell die Vertretungsbefugnis zur Vermögenssorge haben. Diese reicht für eine so folgenschwere Angelegenheit wie die Veräußerung einer Immobilie aber nicht aus. Es bedarf zusätzlich der Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf. Aufgrund der Bearbeitungsdauer samt Widerspruchsfrist empfiehlt sich eine frühe Antragstellung. Allerdings genehmigen Betreuungsgerichte die Veräußerung der Immobilie nicht im Vorfeld, sondern erst, wenn der konkrete Kaufvertrag vorliegt.

Betreuer grübelt über Rechnungen

Dem Betreuer bleibt nur noch eine Möglichkeit, um die Rechnungen des Betreuten zu bezahlen.

Die Genehmigung durch das Betreuungsgericht stellt keinen Freifahrtschein dar, sondern lediglich eine Gestattung. Betreuer müssen den Verkauf der Immobilie unter Wahrung der Interessen des Betreuten abwickeln. In Zeiten steigender Grundstückspreise wird ein voreiliger Verkauf von den Gerichten als Pflichtverletzung in Bezug auf die Vermögenssorge betrachtet. Der Betreuer haftet diesbezüglich gegenüber dem Betreuten – nicht gegenüber Dritten.

Der Betreuer darf die Immobilie nicht verramschen. Es ist seine Pflicht, Haus und Grund zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Dabei kann er sich nicht auf die Aussagen von Maklern oder Angebotspreise in Immobilienportalen berufen, sondern muss sich an den Marktwert halten, den ein unabhängiger und vor Gerichten anerkannter Gutachter in seinem Verkehrswertgutachten festgehalten hat. Ein Verkauf unterhalb dieses Verkehrswertes ist nicht rechtswirksam. Da der Betreuer mit seiner Unterschrift beim Notar die Transaktion abwickelt, trägt er bei einer Rückabwicklung die bereits entstandenen Notarkosten und gegebenenfalls die Rechtskosten, wenn das Grundstücksgeschäft annulliert oder vor Gericht verhandelt wird.

Da Betreuer selten Immobilienfachleute sind, fahren sie gut damit, sich frühzeitig an das Betreuungsgericht zu wenden und den Rechtspfleger um Rat zu fragen. Eine weitere Anlaufstelle ist der Sachverständige, der das Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht angefertigt hat.

Ablauf Hausverkauf mit Betreuer

Typischer Ablauf eines Hausverkaufs durch Betreuer.

Worauf Käufer beim Hausverkauf durch Betreuer achten sollten

Wer ein Haus von einem Betreuer erwirbt, der die Immobilie für seinen Schützling veräußert, sollte vorsichtig sein – und Zeit mitbringen. Ein Schnäppchen wird der Käufer eher nicht machen, denn der Kaufpreis darf nicht unter dem Marktwert liegen, welchen ein Immobiliensachverständiger in einem aktuellen Verkehrswertgutachten ermittelt hat.

Käufer sollten sich die Papiere des Betreuers zeigen lassen: Da ist zunächst die gültige gerichtliche Bestellungsurkunde, dass der Betreuer für den Eigentümer handeln darf. Diese gilt meist für zwei, maximal sieben Jahre (§ 295 Abs. 2 FamFG). Die Vermögenssorge einschließlich des Verkaufs der Immobilie muss im Betreuungsauftrag stehen. Darüber hinaus muss der Betreuer explizit grünes Licht vom Betreuungsgericht für den Verkauf der Immobilie bekommen haben. Ein Hauskauf mit Betreuer kann sich hinziehen, denn bis das Betreuungsgericht die Genehmigung erteilt, können acht Wochen vergehen. An diese schließt sich eine zweiwöchige Widerspruchsfrist an, innerhalb derer der Immobilieneigentümer oder seine Angehörigen Beschwerde gegen den Hausverkauf beim Betreuungsgericht einreichen können.

Einen Rückzieher können Käufer nicht mehr machen, wenn sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Der Widerruf des Kaufvertrags ist nur möglich, wenn der Betreuer fälschlicherweise behauptet hat, es läge eine Genehmigung des Betreuungsgerichts vor (§ 1830 BGB). Daher sollten sich Käufer die Genehmigung zeigen lassen und den Kaufpreis mit dem Verkehrswertgutachten abgleichen.

Achtung: Betreuer sind oftmals von Beruf Anwalt. Bei einem Immobilienverkauf dürfen sie neben der Betreuungspauschale gemäß § 1835 Abs. 3 BGB zusätzlich anfallende Anwaltsgebühren für Aufwendungen abrechnen – und selbst entnehmen. Eine Maklerprovision darf der Betreuer nicht einfordern.

Muss der Käufer eine Grundschuld eintragen lassen, ist dafür ebenfalls eine Genehmigung durch das Betreuungsgericht notwendig.

Betreuungsgericht lehnt Hausverkauf ab

Solange keine Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf vorliegt, ist der unterzeichnete Kaufvertrag schwebend unwirksam.

Haben sich die Beteiligten an alle Vorsichtsmaßnahmen gehalten, also Gültigkeit und Umfang der gerichtlichen Bestellungsurkunde geprüft und den Kaufpreis mit dem Marktwert gemäß Gutachten verglichen, erfolgt im Normalfall eine Genehmigung. Diese kann verweigert werden, wenn die Immobilie keinem unbegrenzten öffentlichen Personenkreis angeboten wurde. Wer persönliche oder geschäftliche Verbindungen zu einem Berufsbetreuer nutzt und zum Verkehrswert kauft, bevor die Immobilie inseriert wurde, läuft Gefahr, leer auszugehen oder nachbessern zu müssen. Lehnt der Rechtspfleger den Hausverkauf ab, bleibt der Käufer je nach Vereinbarung mit dem Betreuer auf den Notarkosten sitzen.

Bei einem Hausverkauf, der vom Betreuungsgericht genehmigt werden muss, sind üblicherweise folgende Personen involviert:

  • Rechtspfleger als Entscheider auf Seiten des Amtsgerichts
  • Verfahrenspfleger, der vor Gericht für die Interessen des Betreuten eintritt (zum Beispiel falls der Hausverkauf gegen den Willen des Immobilieneigentümers erfolgt)
  • Betreuer
  • Notar
  • Käufer
  • Gutachter

Häufige Fragen zum Thema

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu den Befugnissen eines gerichtlich bestellten Betreuers – insbesondere rund um das Thema Hausverkauf.

Wer braucht einen Betreuer?

Kann ein volljähriger Mensch seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst regeln und nicht mehr im eigenen Interesse Entscheidungen treffen, sieht der Gesetzgeber eine Betreuung vor. Häufig sind davon Menschen mit einer psychischen Erkrankung, einer geistigen oder körperlichen Beeinträchtigung, sowie Süchtige und demente Senioren betroffen.

Wann wird ein Betreuer bestellt?

Das Betreuungsgericht bestellt auf Anregung Dritter, oder auf Wunsch der betreuungsbedürftigen Person selbst, einen Betreuer. Mit einer Betreuungsverfügung kann jede mündige Person in Deutschland festlegen, wer ihr Betreuer werden soll, falls eine rechtliche Betreuung notwendig wird. Das Betreuungsgericht versucht, die Wünsche und Vorstellungen des zu Betreuenden zu berücksichtigen.

Was darf ein gerichtlich bestellter Betreuer?

Aufgaben und Handlungsspielräume, die ein gerichtlich bestellter Betreuer hat, hängen vom Umfang der Vertretungsbefugnis ab. Bausteine können sein:

  • Aufenthaltsbestimmung
  • Gesundheitliche Fürsorge
  • Vermögensverwaltung
  • Verwaltung von Haus- und Grundeigentum bzw. Regelung von Wohnungsangelegenheiten (Miete etc.)
  • Wahrnehmung des Schriftverkehrs (Post- und Fernmeldeangelegenheiten, Vertretung gegenüber Behörden, Sozialleistungsträgern und Versicherern)

Besonders geschützte Rechtsgeschäfte müssen vom zuständigen Gericht extra genehmigt werden, bevor der Betreuer diese abwickeln darf. Dazu gehören in Bezug auf Immobilien: Hausverkauf, Kreditaufnahme, Erbauseinandersetzungen, Kündigung eines Mietvertrags sowie die Auflösung von Bankkonten.

Wann ist eine betreuungsgerichtliche Genehmigung beim Hausverkauf notwendig?

Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung für einen Hausverkauf ist immer dann notwendig, wenn die Immobilie einer Person, die einen gesetzlichen Betreuer zur Verfügung gestellt bekommen hat, dem auch die Vermögenssorge obliegt, verkauft werden soll.

Wann ist die Genehmigung des Betreuungsgericht für den Immobilienverkauf rechtskräftig?

Entspricht der Verkaufspreis mindestens dem Verkehrswert der Immobilie, ist der Hausverkauf unter Einbezug des Betreuungsgerichts genehmigungsfähig. Der Beschluss des Betreuungsgerichts muss dem Eigentümer der Immobilie mitgeteilt werden. Verstreicht die Widerspruchsfrist von 14 Tagen nach schriftlicher Bekanntgabe der betreuungsgerichtlichen Genehmigungen ohne Beschwerde seitens des Betreuten und seiner Angehörigen, ist der Immobilienverkauf rechtskräftig.

Darf ein Betreuer ein Haus gegen den Willen des Eigentümers verkaufen?

Ja, unter Umständen darf der Betreuer ein Haus gegen den Willen des Betreuten verkaufen. Zwar darf der Betreuer nicht gegen die Wünsche des Betreuten agieren (§ 1901 Abs. 3 BGB). Allerdings kann es zur Deckung der weiteren Pflegekosten (zum Beispiel zwecks Unterbringung in einem Pflegeheim) erforderlich sein, die Immobilie zu verkaufen. Er benötigt in jedem Fall die Erlaubnis des Betreuungsgerichts und darf die Immobilie nicht unter Wert veräußern.

Ein Betreuer muss die Angehörigen der betreuten Person über den anstehenden Hausverkauf nicht einmal informieren. Selbst der Betreute erfährt im Zweifelsfall erst durch den Beschluss des Betreuungsgerichts davon, dass er sein Heim verliert. Um diesen Verlust abzuwenden, bleiben ihm nur zwei Wochen für einen Widerspruch.

Darf ein Betreuer das Haus des Betreuten kaufen?

Ja, ein Betreuer darf das Haus des Betreuten kaufen. Allerdings ist hierfür neben der betreuungsgerichtlichen Genehmigung für den Hausverkauf die Bestellung eines Ergänzungsbetreuers erforderlich, der sich im fraglichen Zeitraum um die Angelegenheiten des Betreuten kümmert. Damit soll ein Interessenskonflikt vermieden werden.

Der Betreuer darf das Haus nur zum Verkauf anbieten, wenn dies aus finanziellen Gründen erforderlich ist. Er zahlt bei einem Erwerb mindestens den von einem neutralen Gutachter ermittelten Verkehrswert.

Was passiert, wenn der Betreuer das Haus unter Wert verkauft?

Das Rechtsgeschäft ist nicht genehmigungsfähig, wenn der Verkaufswert unter dem Verkehrswert liegt. Selbst wenn das Betreuungsgericht eine Genehmigung ausstellt, ist der Kauf rechtlich unwirksam, wenn der Kaufpreis nicht mindestens der Höhe des Verkehrswerts entspricht, den ein neutraler und zertifizierter Immobiliengutachter ermittelt hat.

Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht

Die Immobiliensachverständigen der Heid Immobilien GmbH sind im gesamten Bundesgebiet verteilt und neben Häusern, Wohnungen und Gewerbeimmobilien auch mit der Bewertung von Sonderimmobilien vertraut.

Als öffentlich bestellte und zertifizierte Immobiliensachverständige erstellen unsere Gutachter valide Verkehrswertgutachten, die auch vor dem Betreuungsgericht Bestand haben.

Sie sind als Betreuer mit einem Hausverkauf betraut, haben noch eine Frage oder benötigen ein Gutachten? Kontaktieren Sie uns unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder schicken Sie das nachstehende Kontaktformular ab.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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