Menschen, die ihr Leben nicht mehr selbst regeln können, benötigen einen Betreuer. Sind keine Angehörigen da und bereit, sich um die Person zu kümmern, springt ein Berufsbetreuer ein. Dieser kann unter bestimmten Voraussetzungen die Immobilie des Betreuten verkaufen, um zum Beispiel Pflegekosten zu decken, muss dabei aber strenge gesetzliche Vorgaben einhalten. Welche Voraussetzungen dafür nötig sind, welche Rolle das Be­treu­ungs­ge­richt beim Hausverkauf spielt und wie das Verfahren abläuft, erklären wir in diesem Ratgeber.

Betreuerin und Seniorin
Eine Betreuerin kann je nach Ver­tre­tungs­be­fug­nis auch die Vermögenssorge für ihre Schutzbefohlene tragen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Verkauft ein Betreuer die Immobilie der Person, die er betreut, muss er einige Voraussetzungen erfüllen.
  • Ein Hausverkauf durch den Betreuer bedarf der Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts und muss den Wünschen des Betreuten entsprechen, soweit diese nicht dem Wohl des Betreuten entgegenstehen.
  • Das Be­treu­ungs­ge­richt ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Über Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fe entscheidet meist kein Richter, sondern ein Rechtspfleger.
  • Ein Hausverkauf durch einen Betreuer ist nicht ge­neh­mi­gungs­fä­hig, wenn der Verkaufspreis signifikant unter dem Verkehrswert liegt, es sei denn, das Gericht genehmigt dies ausdrücklich im Interesse des Betreuten.
  • Ist ein Betreuer involviert, verlängert sich die Dauer des Hauskaufs aufgrund der be­treu­ungs­ge­richt­li­chen Genehmigung und der zweiwöchigen Wi­der­spruchs­frist.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Hausverkauf durch Betreuer – Voraussetzungen

Der Hausverkauf ist praktisch das letzte Mittel, das einem Betreuer zur Verfügung steht, um die Rechnungen seines Schützlings zu begleichen. Meist wird der Verkauf des Eigenheims notwendig, um einen Platz in einem Pflegeheim zu finanzieren.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Betreuer eine Immobilie, deren Eigentümer sein Schützling ist, verkaufen darf:

  • Be­treu­ungs­voll­macht: Der Betreuer muss wirksam gerichtlich bestellt sein.
  • Ver­tre­tungs­be­fug­nis: Sein Hand­lungs­spiel­raum muss den Verkauf von Immobilien des Betreuten beinhalten.
  • Ge­neh­mi­gungs­pflicht: Ohne Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts findet kein Im­mo­bi­li­en­ver­kauf durch Betreuer statt.
  • Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten: Ein angemessener Verkaufspreis wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen gerichtsfest ermittelt.

Das Betreuungsrecht hat sich 2023 geändert; die aktuell gültigen Informationen samt Vor­sor­ge­voll­macht finden Sie in der Broschüre „Betreuungsrecht“ des Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­ums.

Betreuung, Vormundschaft, Pflegschaft – alles dasselbe?

Nein. Betreut werden Erwachsene. Hilfe zur Selbsthilfe lautet das Motto bei der Betreuung. Der Betreuer soll so wenig wie möglich und so viel wie nötig für den Betreuten erledigen.

Minderjährige bekommen vom Familiengericht einen Vormund zugewiesen. Das geschieht, wenn das Kind keine Eltern mehr hat oder diese nicht mehr für ihr Kind sorgen können. Der Vormund kümmert sich um das Wohlergehen und das Vermögen des Kindes, das sogenannte Mündel. Die Vormundschaft muss nicht zwingend von einer Person übernommen werden – auch eine Behörde kommt dafür in Frage.

Die Pflegschaft ist keine komplette Betreuung, sondern eine Ansammlung von Einzelmaßnahmen. Im Vorfeld wird bestimmt, für welche Angelegenheiten der Betreuer zuständig und handlungsfähig ist. Im Zusammenhang mit Immobilien und einem Hausverkauf spielen vor allem eine Pflegschaft für Vermögen und die Nach­lass­pfleg­schaft eine Rolle.

Sie sind von Beruf Betreuer und möchten mit einer validen Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung auf Nummer sicher gehen, bevor Sie die Immobilie der Ihnen anvertrauten Person veräußern? Informieren Sie sich direkt bei uns, wie wir Ihnen im Sinn Ihrer Betreuten helfen können.

So funktioniert der Hausverkauf mit Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts

Muss der Betreuer das Haus der zu betreuenden Person verkaufen, setzt er sich frühestmöglich mit dem Be­treu­ungs­ge­richt in Verbindung. Das Be­treu­ungs­ge­richt beauftragt einen zertifizierten Sach­ver­stän­di­gen mit der Erstellung eines Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens beziehungsweise kann dem Betreuer einen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter empfehlen.

Nun sucht der Betreuer einen Käufer für die Immobilie. Damit der notariell beurkundete Kaufvertrag wirksam wird, benötigt er eine be­treu­ungs­ge­richt­li­che Genehmigung. Es dauert bis zu acht Wochen, bis die be­treu­ungs­ge­richt­li­che Genehmigung für den Hausverkauf vorliegt. Im Anschluss an die Bekanntgabe der Genehmigung wird der Betreute über den Hausverkauf informiert – insbesondere dann, wenn der anfechtbare Ge­richts­be­schluss nicht dem Willen des Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mers entspricht. Dies ist im Gesetz über Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freien Gerichtsbarkeit (§ 41FamFG) nie­der­ge­schrie­ben.

14 Tage haben der Betreute und seine Angehörigen Zeit, um einen Widerspruch einzureichen. Die Dauer, bis die Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts für den Hausverkauf final vorliegt, beträgt oft zehn Wochen ab Ver­trags­un­ter­zeich­nung beim Notar.

Familienstreit
(Vorgezogene) Er­baus­ein­an­der­set­zun­gen sind vielleicht mit ein Grund, warum ein Betreuer im Interesse des Betreuten nicht dazu verpflichtet ist, die Angehörigen proaktiv über den Hausverkauf zu informieren.

Achtung: Umfasst die Ver­tre­tungs­be­fug­nis des Betreuers nicht ausdrücklich einen Im­mo­bi­li­en­ver­kauf, ist ein entsprechendes Geschäft selbst mit Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts ungültig.

Der Kaufvertrag ist erst rechtswirksam, wenn die be­treu­ungs­ge­richt­li­che Genehmigung für den Hausverkauf vorliegt. Diese darf nur erteilt werden, wenn der Verkaufspreis mindestens so hoch ist wie der ermittelte Verkehrswert. Hat das Gericht den Kaufvertrag genehmigt, wird dieser nach Ablauf der Wi­der­spruchs­frist mit der Unterschrift des gesetzlichen Betreuers rechtswirksam. Denn die Abgabe der Wil­lens­er­klä­rung des Betreuers ersetzt die Wil­lens­er­klä­rung des Betreuten. Kann und will der Betreute Wil­lens­er­klä­run­gen dieser Tragweite noch selbst abgeben, geht es schneller, da dann keine Genehmigung durch das Be­treu­ungs­ge­richt erforderlich ist.

Wie Sachverständige den Verkehrswert für das Be­treu­ungs­ge­richt ermitteln, zeigen wir Ihnen gern. Schauen Sie sich kostenlos ein Mustergutachten für Einfamilienhaus an.

Darauf müssen Betreuer beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf achten

Um eine Immobilie für seinen Schützling zu verkaufen, muss ein Berufsbetreuer prinzipiell die Ver­tre­tungs­be­fug­nis zur Vermögenssorge haben. Diese reicht für eine so folgenschwere Angelegenheit wie die Veräußerung einer Immobilie aber nicht aus. Es bedarf zusätzlich der Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts für den Hausverkauf. Aufgrund der Be­ar­bei­tungs­dau­er samt Wi­der­spruchs­frist empfiehlt sich eine frühe Antragstellung. Allerdings genehmigen Be­treu­ungs­ge­rich­te die Veräußerung der Immobilie nicht im Vorfeld, sondern erst, wenn der konkrete Kaufvertrag vorliegt.

Betreuer grübelt über Rechnungen
Dem Betreuer bleibt nur noch eine Möglichkeit, um die Rechnungen des Betreuten zu bezahlen.

Die Genehmigung durch das Be­treu­ungs­ge­richt stellt keinen Freifahrtschein dar, sondern lediglich eine Gestattung. Betreuer müssen den Verkauf der Immobilie unter Wahrung der Interessen des Betreuten abwickeln. In Zeiten steigender Grund­stücks­prei­se wird ein voreiliger Verkauf von den Gerichten als Pflicht­ver­let­zung in Bezug auf die Vermögenssorge betrachtet. Der Betreuer haftet diesbezüglich gegenüber dem Betreuten – nicht gegenüber Dritten.

Der Betreuer darf die Immobilie nicht verramschen. Es ist seine Pflicht, Haus und Grund zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Dabei kann er sich nicht auf die Aussagen von Maklern oder Angebotspreise in Im­mo­bi­li­en­por­ta­len berufen, sondern muss sich an den Marktwert halten, den ein unabhängiger und vor Gerichten anerkannter Gutachter in seinem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten festgehalten hat.

Da Betreuer selten Im­mo­bi­li­en­fach­leu­te sind, fahren sie gut damit, sich frühzeitig an das Be­treu­ungs­ge­richt zu wenden und den Rechtspfleger um Rat zu fragen. Eine weitere Anlaufstelle ist der Sachverständige, der das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für das Be­treu­ungs­ge­richt angefertigt hat.

Hinweis: Sie sind Betreuer, möchten die Ihnen anvertraute Immobilie zum bestmöglichen Preis im Sinne Ihres Betreuten veräußern? Die Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung bietet Ihnen auf Wunsch das Rundum-Sorglos-Paket. Wir ermitteln zunächst den realen Marktwert der Immobilie. Anschließend kümmern wir oder unsere seriösen Partner sich um den reibungslosen Verkauf der Immobilie. Ihre Vorteile: Sie sind weder dem Stress, den ein Hausverkauf mit sich bringt, ausgesetzt – und sie eliminieren das Risiko, Fehler zu Lasten Ihres Betreuten zu machen.

Ablauf Hausverkauf mit Betreuer
Typischer Ablauf eines Hausverkaufs durch Betreuer.

Worauf Käufer beim Hausverkauf durch Betreuer achten sollten

Wer ein Haus von einem Betreuer erwirbt, der die Immobilie für seinen Schützling veräußert, sollte vorsichtig sein – und Zeit mitbringen. Ein Schnäppchen wird der Käufer eher nicht machen, denn der Kaufpreis wird kaum unter dem Marktwert liegen.

Käufer sollten sich die Papiere des Betreuers zeigen lassen: Da ist zunächst die gültige gerichtliche Be­stel­lungs­ur­kun­de, dass der Betreuer für den Eigentümer handeln darf. Diese gilt meist für zwei, maximal sieben Jahre (§ 295 Abs. 2 FamFG). Die Vermögenssorge einschließlich des Verkaufs der Immobilie muss im Be­treu­ungs­auf­trag stehen. Darüber hinaus muss der Betreuer explizit grünes Licht vom Be­treu­ungs­ge­richt für den Verkauf der Immobilie bekommen haben. Ein Hauskauf mit Betreuer kann sich hinziehen. Denn bis das Be­treu­ungs­ge­richt die Genehmigung erteilt, können mehr als zwei Monate vergehen. An diese schließt sich eine zweiwöchige Wi­der­spruchs­frist an, innerhalb derer der Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer oder seine Angehörigen Beschwerde gegen den Hausverkauf beim Be­treu­ungs­ge­richt einreichen können.

Einen Rückzieher können Käufer nicht mehr machen, wenn sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Der Widerruf des Kaufvertrags ist nur möglich, wenn der Betreuer fälsch­li­cher­wei­se behauptet hat, es läge eine Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts vor. Daher sollten sich Käufer die Genehmigung zeigen lassen und den Kaufpreis mit dem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten abgleichen.

Muss der Käufer eine Grundschuld eintragen lassen, ist dafür ebenfalls eine Genehmigung durch das Be­treu­ungs­ge­richt notwendig.

Be­treu­ungs­ge­richt lehnt Hausverkauf ab

Solange keine Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richts für den Hausverkauf vorliegt, ist der unterzeichnete Kaufvertrag schwebend unwirksam.

Haben sich die Beteiligten an alle Vor­sichts­maß­nah­men gehalten, also Gültigkeit und Umfang der gerichtlichen Be­stel­lungs­ur­kun­de geprüft und den Kaufpreis mit dem Marktwert gemäß Gutachten verglichen, erfolgt im Normalfall eine Genehmigung. Diese kann verweigert werden, wenn die Immobilie keinem unbegrenzten öffentlichen Personenkreis angeboten wurde. Wer persönliche oder geschäftliche Verbindungen zu einem Berufsbetreuer nutzt und zum Verkehrswert kauft, bevor die Immobilie inseriert wurde, läuft Gefahr, leer auszugehen oder nachbessern zu müssen. Lehnt der Rechtspfleger den Hausverkauf ab, bleibt der Käufer je nach Vereinbarung mit dem Betreuer auf den Notarkosten sitzen.

Bei einem Hausverkauf, der vom Be­treu­ungs­ge­richt genehmigt werden muss, sind üblicherweise folgende Personen involviert:

  • Rechtspfleger als Entscheider auf Seiten des Amtsgerichts
  • Ver­fah­rens­pfle­ger, der vor Gericht für die Interessen des Betreuten eintritt (zum Beispiel falls der Hausverkauf gegen den Willen des Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mers erfolgt)
  • Betreuer
  • Notar
  • Käufer
  • Gutachter

Häufige Fragen zum Thema

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu den Befugnissen eines gerichtlich bestellten Betreuers – insbesondere rund um das Thema Hausverkauf.

Wer braucht einen Betreuer?

Kann ein volljähriger Mensch seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst regeln und nicht mehr im eigenen Interesse Entscheidungen treffen, sieht der Gesetzgeber eine Betreuung vor. Häufig sind davon Menschen mit einer psychischen Erkrankung, einer geistigen oder körperlichen Be­ein­träch­ti­gung, sowie Süchtige und demente Senioren betroffen.

Wann wird ein Betreuer bestellt?

Das Be­treu­ungs­ge­richt bestellt auf Anregung Dritter, oder auf Wunsch der be­treu­ungs­be­dürf­ti­gen Person selbst, einen Betreuer. Mit einer Be­treu­ungs­ver­fü­gung kann jede mündige Person in Deutschland festlegen, wer ihr Betreuer werden soll, falls eine rechtliche Betreuung notwendig wird. Das Be­treu­ungs­ge­richt versucht, die Wünsche und Vorstellungen des zu Betreuenden zu berücksichtigen.

Was umfasst ein Be­treu­ungs­an­trag?

Ein Be­treu­ungs­an­trag ist ein formeller Antrag an das zuständige Gericht, um eine rechtliche Betreuung für eine Person einzurichten. Sie wird angeordnet, wenn die Person aufgrund von körperlichen oder geistigen Be­ein­träch­ti­gun­gen nicht mehr in der Lage ist, ihre Angelegenheiten zu regeln. Der Be­treu­ungs­an­trag legt dar, dass die betreffende Person eine rechtliche Betreuung benötigt und stellt Informationen über ihre Situation und ihren Un­ter­stüt­zungs­be­darf bereit.

Den Umfang der Betreuung, die dem bestellten Betreuer zufällt, legt das Be­treu­ungs­ge­richt fest. Die Betreuung kann allumfassend sein oder nur einzelne Auf­ga­ben­be­rei­che betreffen. Sind gewisse Rah­men­be­din­gun­gen (siehe Voraussetzungen) erfüllt, darf der Betreuer unter gewissen Umständen auch Immobilien des Betreuten verkaufen.

Was darf ein gerichtlich bestellter Betreuer?

Aufgaben und Hand­lungs­spiel­räu­me, die ein gerichtlich bestellter Betreuer hat, hängen vom Umfang der Ver­tre­tungs­be­fug­nis ab. Bausteine können sein:

  • Auf­ent­halts­be­stim­mung
  • Gesundheitliche Fürsorge
  • Ver­mö­gens­ver­wal­tung
  • Verwaltung von Haus- und Grundeigentum bzw. Regelung von Woh­nungs­an­ge­le­gen­hei­ten (Miete etc.)
  • Wahrnehmung des Schriftverkehrs (Post- und Fern­mel­de­an­ge­le­gen­hei­ten, Vertretung gegenüber Behörden, So­zi­al­leis­tungs­trä­gern und Versicherern)

Besonders geschützte Rechtsgeschäfte müssen vom zuständigen Gericht extra genehmigt werden, bevor der Betreuer diese abwickeln darf. Dazu gehören in Bezug auf Immobilien: Hausverkauf, Kreditaufnahme, Er­baus­ein­an­der­set­zun­gen, Kündigung eines Mietvertrags sowie die Auflösung von Bankkonten.

Wann ist eine be­treu­ungs­ge­richt­li­che Genehmigung beim Hausverkauf notwendig?

Eine be­treu­ungs­ge­richt­li­che Genehmigung für einen Hausverkauf ist immer dann notwendig, wenn die Immobilie einer Person, die einen gesetzlichen Betreuer zur Verfügung gestellt bekommen hat, dem auch die Vermögenssorge obliegt, verkauft werden soll.

Wann ist die Genehmigung des Be­treu­ungs­ge­richt für den Im­mo­bi­li­en­ver­kauf rechtskräftig?

Entspricht der Verkaufspreis mindestens dem Verkehrswert der Immobilie, ist der Hausverkauf unter Einbezug des Be­treu­ungs­ge­richts üblicherweise ge­neh­mi­gungs­fä­hig. Der Beschluss des Be­treu­ungs­ge­richts muss dem Eigentümer der Immobilie mitgeteilt werden. Verstreicht die Wi­der­spruchs­frist von 14 Tagen nach schriftlicher Bekanntgabe der be­treu­ungs­ge­richt­li­chen Genehmigungen ohne Beschwerde seitens des Betreuten und seiner Angehörigen, ist der Im­mo­bi­li­en­ver­kauf rechtskräftig.

Darf ein Betreuer ein Haus gegen den Willen des Eigentümers verkaufen?

Ja, unter Umständen darf der Betreuer ein Haus gegen den Willen des Betreuten verkaufen. Zwar darf der Betreuer nicht gegen die Wünsche des Betreuten agieren. Allerdings kann es zur Deckung der weiteren Pflegekosten (zum Beispiel zwecks Unterbringung in einem Pflegeheim) erforderlich sein, die Immobilie zu verkaufen. Er benötigt in jedem Fall die Erlaubnis des Be­treu­ungs­ge­richts und darf die Immobilie nicht unter Wert veräußern.

Ein Betreuer muss nahestehende Angehörige der betreuten Person über den anstehenden Hausverkauf gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 1822 BGB) nur auf deren Verlangen informieren. Selbst der Betreute erfährt im Zweifelsfall erst durch den Beschluss des Be­treu­ungs­ge­richts davon, dass er sein Heim verliert. Um diesen Verlust abzuwenden, bleiben ihm nur zwei Wochen für einen Widerspruch.

Wie kann ich den Hausverkauf durch Betreuer verhindern?

Finden Sie heraus, warum der Betreuer die Immobilie (Ihres Angehörigen) verkaufen möchte und ob er zu diesem Schritt berechtigt ist. Suchen Sie innerhalb der Familie nach Unterstützung, um den Hausverkauf zu stoppen. Sprechen Sie mit dem Betreuer und verdeutlichen Sie Ihre Bedenken. Schildern Sie den Fall einem Fachanwalt für Betreuungsrecht. Handelt der Betreuer mit dem Im­mo­bi­li­en­ver­kauf nicht im besten Interesse des Betreuten, beantragen Sie eine Überprüfung der Betreuung beim Be­treu­ungs­ge­richt.

Im­mo­bi­li­en­ver­kauf: Was darf ein befreiter Betreuer?

Im Sinne der Ent­bü­ro­kra­ti­sie­rung können bestimmte Betreuer hinsichtlich der Ver­mö­gens­ver­wal­tung von verschiedenen Pflichten befreit werden. Diese „befreiten“ Betreuer sind von der jährlichen Rechnungslegung befreit und müssen nur alle zwei Jahre (gegebenenfalls mit Frist­ver­län­ge­rung auf fünf Jahre) ein aktualisiertes Ver­mö­gens­ver­zeich­nis einreichen. Befreite Betreuer dürfen auch die Wohnung oder andere Immobilien des Betreuten verkaufen, wenn dies zu dessen Besten ist. Befreite Betreuer sind entweder nahe Angehörige (Eltern, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel) des Betreuten oder Personen, die für einen Verein oder einer Behörde arbeiten und daher ohnehin einer internen Kontrolle unterliegen.

Darf ein Betreuer das Haus des Betreuten kaufen?

Ja, ein Betreuer darf das Haus des Betreuten kaufen. Allerdings ist hierfür neben der be­treu­ungs­ge­richt­li­chen Genehmigung für den Hausverkauf die Bestellung eines Er­gän­zungs­be­treu­ers erforderlich, der sich im fraglichen Zeitraum um die Angelegenheiten des Betreuten kümmert. Damit soll ein In­ter­es­sens­kon­flikt vermieden werden.

Der Betreuer darf das Haus nur zum Verkauf anbieten, wenn dies aus finanziellen Gründen erforderlich ist. Er zahlt bei einem Erwerb mindestens den von einem neutralen Gutachter ermittelten Verkehrswert.

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für das Be­treu­ungs­ge­richt

Die Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen der Heid Immobilien GmbH sind im gesamten Bundesgebiet verteilt und neben Häusern, Wohnungen und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en auch mit der Bewertung von Son­der­im­mo­bi­li­en vertraut.

Als öffentlich bestellte und zertifizierte Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge erstellen unsere Gutachter valide Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten, die auch vor dem Be­treu­ungs­ge­richt Bestand haben.

Sie sind als Betreuer mit einem Hausverkauf betraut, haben noch eine Frage oder benötigen ein Gutachten? Kontaktieren Sie uns unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 oder schicken Sie das nachstehende Kontaktformular ab.