Die Verkehrsfläche gehört zu den wichtigsten Flächenarten in der Gebäudebewertung und Flächenberechnung. Sie umfasst alle Bereiche, die der Erschließung innerhalb eines Gebäudes dienen.
Was ist die Verkehrsfläche? Definition
Verkehrsflächen gehören zu den Nutzungsflächen eines Gebäudes, die in der DIN-Norm 277 festgehalten sind. Die Verkehrsfläche umfasst alle Flächen, die dem Erschließungs- und Bewegungsverkehr dienen. Dazu gehören:
- Flure und Gänge
- Treppen und Treppenhäuser
- Aufzugsschächte und Vorzonen
- Eingangsbereiche und Hallen (z. B. Lobby im Hotel)
- Innere Rampen und Durchgänge (z. B. bei Logistikimmobilien)
- Fahrbahnen und Rangierflächen zwischen den Stellplätzen in Garagen
Nicht zur Verkehrsfläche zählen Lager-, Technik- oder Aufenthaltsräume. Auch Flächen im Außenbereich, etwa Zufahrten oder Gehwege, sind nicht Bestandteil der Verkehrsfläche im Sinne der DIN 277.
Hinweis: Neben der Verkehrsfläche kennen Bauingenieure, Juristen und Immobiliensachverständige unter anderem noch die
- Bruttogrundfläche,
- Konstruktionsgrundfläche,
- Nettoraumfläche aka Nettogrundfläche,
- Nutzungsfläche (ehemals Nutzfläche),
- Technikfläche,
- Wohnfläche.
Die Arrondierungsfläche hingegen betrifft keine Gebäude, sondern Grundstücke.
Wie wird die Verkehrsfläche berechnet?
Die Verkehrsfläche wird anhand der tatsächlichen, begehbaren Fläche innerhalb des Gebäudes berechnet. Grundlage bilden dabei die lichten Maße zwischen den Baukonstruktionen. Die Berechnung erfolgt geschossweise und basiert auf den Grundrissen des Gebäudes. Entscheidend ist nicht, wie ein Raum genutzt wird, sondern wofür er baulich vorgesehen ist.
Welche Bedeutung hat die Verkehrsfläche bei der Planung von Gebäuden?
Bei der Gebäudeplanung ist die Verkehrsfläche ein zentraler Faktor für die Flächeneffizienz und Barrierefreiheit. Architekten und Bauherren achten darauf, Verkehrsflächen möglichst funktional und platzsparend zu gestalten, ohne die Nutzbarkeit einzuschränken.
Gleichzeitig müssen sie sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben zur Sicherheit und Zugänglichkeit erfüllt werden. Dazu zählen zum Beispiel Anforderungen an Fluchtwege und Mindestbreiten nach der Arbeitsstättenrichtlinie (ASR A1.8), insbesondere bei Büro- oder Gewerbeimmobilien.
Warum ist die Verkehrsfläche für die Immobilienbewertung relevant?
Die Verkehrsfläche beeinflusst die Wirtschaftlichkeit und Flächeneffizienz eines Gebäudes und damit auch den Marktwert der Immobilie. Je größer ihr Anteil an der Gesamtfläche, desto geringer fällt die tatsächlich nutzbare oder vermietbare Fläche aus. Bei der Immobilienbewertung ist die korrekte Zuordnung und Abgrenzung der Verkehrsfläche im Rahmen der Nutzflächenberechnung deshalb unerlässlich.
Besonders relevant ist die Verkehrsfläche bei der Wertermittlung von Spezialimmobilien wie Bahnhöfen, Flughäfen, Einkaufszentren oder Krankenhäusern. Denn hier machen Verkehrsflächen wie Eingangshallen, Laufwege oder Verbindungsgänge oft einen erheblichen Teil der Gesamtfläche aus.
