Ein Erbbaugrundstück ermöglicht die langfristige Nutzung und Bebauung eines Grundstücks, ohne selbst Eigentümer des Bodens zu sein. Es bietet eine kostengünstige Alternative zum klassischen Grundstückskauf, ist aber auch mit Einschränkungen und Verpflichtungen verbunden.
Was ist ein Erbpachtgrundstück?
Ein Erbpachtgrundstück, korrekt bezeichnet als Erbbaugrundstück, ist ein Grundstück, das nicht gekauft, sondern langfristig gepachtet wird. Die Grundlage für die Nutzung eines Erbbaugrundstücks bildet ein Erbbaurechtsvertrag mit einer Laufzeit von meist 60 bis 99 Jahren. Als Erbbaurechtsnehmer zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins (meist zwischen 3 und 5 % des Verkehrswertes). Im Gegenzug dürfen Sie auf dem Erbbaugrundstück ein Gebäude errichten oder eine bestehende Immobilie nutzen.
Der Boden bleibt allerdings im Eigentum des sogenannten Erbbaurechtsgebers – häufig sind das Kommunen, Kirchen, Brauereien oder Stiftungen. Im Grundbuch wird sowohl der Eigentümer als auch Ihr Erbbaurecht separat vermerkt. Mit einem Erbpachtgrundstück erwerben Sie also kein Grundstückseigentum, sondern ein veräußerbares und vererbbares Nutzungsrecht.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbpachtgrundstück?
Für Erbbaurechtsnehmer bietet das Modell vor allem finanzielle Vorteile: Die Einstiegskosten sind deutlich geringer als beim Grundstückskauf. Das kommt insbesondere jungen Familien und Selbstnutzern entgegen. Dank langer Vertragslaufzeiten ist auch die Planungssicherheit hoch.
Nachteilig ist, dass kein vollständiges Eigentum erworben wird und der Grundstückseigentümer Mitspracherechte behält. Zudem kann der Erbbauzins über die Jahre steigen. Das wirkt sich auf den Immobilienwert und die Finanzierungsmöglichkeiten aus.
Auch für Erbbaurechtsgeber bietet das Modell Vorteile: Sie behalten das Eigentum am Grundstück, generieren über Jahrzehnte sichere Einnahmen und fördern zugleich bezahlbares Bauen. Allerdings sind sie langfristig an den Vertrag gebunden und müssen bei Vertragsende eine Entschädigung für die Immobilie zahlen.
Welches Mitspracherecht hat der Eigentümer des Erbbaugrundstücks?
Der Eigentümer – also der Erbbaurechtsgeber – hat bei einem Erbpachtverhältnis weitreichende Mitspracherechte. Diese sind im Erbbaurechtsvertrag und im Erbbaurechtsgesetz geregelt und können unter anderem beinhalten:
- Zustimmungspflicht bei Verkauf oder Übertragung des Erbbaurechts
- Genehmigungspflicht für bauliche Veränderungen
- Mitsprache bei der Belastung der Immobilie (z. B. Aufnahme einer Grundschuld)
- Nachrückrecht bei Vertragsverstößen oder Ablauf des Erbbaurechts
Kann ich meine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen?
Ja, Sie können Ihre Immobilie samt Erbbaurecht verkaufen, allerdings nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Der Erbbaurechtsgeber prüft dabei in der Regel die Bonität des Käufers. Wichtig: Der Wert einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück ist oft niedriger als bei vergleichbaren Objekten mit Grundstückseigentum, vor allem, wenn der Vertrag in wenigen Jahren ausläuft.
Die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises ist bei Erbpachtimmobilien eine komplexe Angelegenheit. Die Experten der Heid Immobilienbewertung ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie rechtssicher und realistisch und berücksichtigen dabei alle Besonderheiten des Erbbaurechts.
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Wann muss ich das Erbbaugrundstück zurückgeben?
Im Regelfall muss das Erbbaugrundstück – beziehungsweise das darauf bestehende Nutzungsrecht – nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit zurückgegeben werden. Diese endet in der Regel nach 60 bis 99 Jahren. Ein Sonderfall ist der sogenannte Heimfall, bei dem das Erbbaurecht vorzeitig an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Das kann passieren, wenn der Erbbaurechtsnehmer gegen wesentliche Vertragspflichten verstößt, zum Beispiel durch Zahlungsverzug, unsachgemäße Nutzung oder Verkauf ohne Zustimmung des Eigentümers.
Wichtig: Der Heimfall muss ausdrücklich im Erbbaurechtsvertrag geregelt und gut begründet sein, sonst ist er rechtlich nicht durchsetzbar. Außerdem steht dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für die Immobilie zu.
Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?
Nach Ablauf des Erbpachtvertrags endet auch das vertraglich vereinbarte Nutzungsrecht des Erbbaurechtsnehmers. Mit dem Vertragsende fällt das auf dem Grundstück errichtete Gebäude automatisch an den Grundstückseigentümer zurück. Der Eigentümer des Bodens wird dadurch auch Eigentümer der baulichen Anlagen.
Allerdings besteht für den bisherigen Erbbaurechtsnehmer ein gesetzlicher Anspruch auf Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung beträgt meist zwei Drittel des Gebäudewerts und ist unter anderem abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
In vielen Fällen ist auch eine Verlängerung des Erbbaurechts möglich, vorausgesetzt, beide Seiten einigen sich auf neue Vertragsbedingungen. Alternativ kann dem Erbbaurechtsnehmer auch der Kauf des Erbpachtgrundstücks ermöglicht werden. Ein rechtlicher Anspruch auf Verlängerung oder Erwerb besteht jedoch nicht.
