Wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Apartment in Spanien kaufen möchten – etwa in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus – sind Sie in der Regel automatisch Teil einer Comunidad de Propietarios. Die spanische Eigentümergemeinschaft ist vor allem verantwortlich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Was ist eine Comunidad de Propietarios?
Die comunidad de propietarios ist die gesetzlich geregelte Eigentümergemeinschaft in Spanien. Sie entsteht automatisch, wenn ein Gebäude in einzelne Wohnungen oder Einheiten mit jeweils zugeordneten Miteigentumsanteilen aufgeteilt und ins Grundbuch eingetragen wird. Rechtsgrundlage ist das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH).
Die comunidad de propietarios verwaltet alle gemeinschaftlich genutzten Flächen und technischen Anlagen wie Treppenhäuser, Aufzüge, Fassaden, Gärten oder Pools. Wer eine Einheit innerhalb der Immobilie besitzt oder erwirbt, ist Mitglied der comunidad de propietarios und trägt damit Pflichten und Rechte.
Die comunidad de propietarios ist quasi das spanische Gegenstück zur deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft.
Welche Aufgaben hat die Comunidad de Propietarios?
Die comunidad de propietarios ist zuständig für die Verwaltung, Instandhaltung und Organisation des sogenannten Gemeinschaftseigentums. Zu ihren typischen Aufgaben gehören:
- Verwaltung und Pflege von Gemeinschaftsflächen
- Festlegung und Einziehung der monatlichen Beiträge
- Organisation von Reparaturen, Wartungsarbeiten und Modernisierungen
- Festlegung der Hausordnung und Nutzungsregelungen
- Wirtschaftsplanung und Bildung einer Instandhaltungsrücklage
- Durchführung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen
In vielen Fällen wird ein professioneller Verwalter (administrador de fincas) von der comunidad de propietarios beauftragt. Dieser kümmert sich um einige der anfallenden Aufgaben.
Wer trifft Entscheidungen in der Comunidad de Propietarios?
Die wichtigsten Entscheidungen werden in der jährlichen Eigentümerversammlung (junta de propietarios) getroffen. Jedes Mitglied hat ein Stimmrecht, das sich nach seiner Beteiligungsquote (cota de participación) richtet. Die Ley de Propiedad Horizontal schreibt unterschiedliche Mehrheiten für Beschlüsse vor: Für einfache Verwaltungsentscheidungen reicht in der Regel die einfache Mehrheit. Bei Beschlüssen über bauliche Maßnahmen oder Sonderumlagen sind qualifizierte Mehrheiten oder sogar Einstimmigkeit erforderlich. Meist setzen gewählte Vertreter wie der Präsident oder der Verwalter die Entscheidungen um und vertreten die comunidad de propietarios nach außen.
Welche Pflichten haben die einzelnen Eigentümer?
Alle Mitglieder der comunidad de propietarios sind zur Zahlung der Gemeinschaftskosten verpflichtet. Diese werden meist nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil aufgeteilt. Weitere Pflichten:
- Einhaltung der Hausordnung
- Duldung notwendiger Arbeiten im Gemeinschaftsbereich
- Teilnahme an Versammlungen oder Vertretung durch Bevollmächtigte
- Keine eigenmächtigen Änderungen am Gemeinschaftseigentum
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Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?
Bleibt ein Eigentümer mit seinen Beiträgen in Verzug, kann die Gemeinschaft rechtlich dagegen vorgehen. Zunächst erfolgt meist eine schriftliche Mahnung. Erfolgt keine Zahlung, kann die comunidad de propietarios ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten und sogar eine Zwangsvollstreckung beantragen.
Auf was sollte ich beim Immobilienkauf in Bezug auf die Comunidad de Propietarios achten?
Vor dem Kauf einer Immobilieneinheit, die von einer spanischen Eigentümergemeinschaft verwaltet wird, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
- Gibt es offene Schulden des Verkäufers bei der comunidad de propietarios?
- Ist die Gemeinschaft rechtlich organisiert und aktiv?
- Welche monatlichen Beiträge oder Sonderumlagen stehen an?
- Welche Regeln oder Einschränkungen gelten laut Satzung?
Auch ein Blick ins Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen und eine schriftliche Schuldenfreiheitserklärung (certificado de deuda cero) vom Verwalter sind empfehlenswert.
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