Wie kann ich die 10-Jahres-Frist umgehen, wenn ich ein Haus überschreibe? Tatsächlich gibt es einige Möglichkeiten, die Schenkungssteuer bei der Weitergabe einer Immobilie ganz legal zu umgehen. Sie können beispielsweise die gesetzlich festgelegten Freibeträge alle 10 Jahre aufs Neue ausnutzen. Oder Sie holen mittels Kettenschenkung das Optimum aus den verfügbaren Freibeträgen heraus.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Schenkung muss innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden.
- Erfolgt eine Immobilienschenkung, muss außerdem ein Schenkungsvertrag für die Immobilie beim Notar abgeschlossen werden.
- Die Höhe der Schenkungssteuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie sowie von der Höhe der Freibeträge ab. Diese hängt vom Verhältnis ab, das Schenkende(r) und Beschenkte(r) zueinander haben. Die höchsten Freibeträge gelten bei Schenkungen von Ehepartner zu Ehepartner.
- Der Freibetrag auf eine Schenkung kann dabei alle 10 Jahre voll ausgeschöpft werden.
- Die 10-Jahres-Frist können Sie umgehen, indem Sie sich für eine Kettenschenkung entscheiden. Dabei agieren mehrere Familienmitglieder als schenkende Personen – diese können alle ihre Freibeträge voll ausnutzen und dem Beschenkten damit eine Immobilie unabhängig von der 10-Jahres-Frist schenken.
Was ist die Schenkungssteuer?
Erhält eine Person einen großen Vermögenswert – zum Beispiel eine Immobilie – ohne Gegenleistung geschenkt, muss sie eine Schenkungssteuer entrichten.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Schenkungssteuer, genauer die 10-Jahres-Frist bei einer Schenkung, für Immobilien legal zu umgehen. Dabei geht es in den meisten Fällen darum, den gesetzlich festgesetzten Freibetrag mehrmals auszunutzen. Wie das konkret aussehen kann, erfahren Sie im Folgenden.
Lesetipp: Wenn Sie sich zudem dafür interessieren, wie man bei der Schenkungssteuer sparen kann, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zum Thema. Auch ein Gutachten kann helfen. Schauen Sie sich gerne unverbindlich unser Mustergutachten zur Verkehrswertermittlung bei einer Schenkung an. Oder erfahren Sie in unserem kostenlosen Whitepaper, wie wir Ihnen dabei helfen können, mit der Schenkung einer Immobilie Steuern zu sparen und Streit zu vermeiden.
10-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung umgehen
Möchten Sie Ihr Haus an Ihre Kinder überschreiben und die 10-Jahres-Frist bei der Schenkung umgehen, dann gibt es mehrere Möglichkeiten.
Die Kettenschenkung
Bei einer Kettenschenkung erfolgt die Schenkung über mehrere Angehörige. Damit können die gesetzlich vorgegebenen Freibeträge auf Schenkungen optimal genutzt werden.
Möchte eine Mutter ihrem Kind ein Haus im Wert von 800.000 € schenken, kann sie dafür den entsprechenden Freibetrag von 400.000 € für das Eltern-Kind-Verhältnis nutzen. Auf den Rest wären 15 % Schenkungssteuer zu bezahlen .
- Dies kann aber umgangen werden, indem die Mutter den restlichen Anteil des Hauses (400.000 €) ihrem Ehepartner – also dem Vater des Kindes – schenkt. Bei einer Schenkung auf dieser Ebene kann sie einen Freibetrag von 500.000 € ausschöpfen (entsprechend dem Freibetrag von Ehepartner zu Ehepartner).
- Der Vater verschenkt seinen Anteil von 400.000 € dann wiederum an sein Kind, weil er in dieser Beziehung auch den entsprechenden Freibetrag von 400.000 € ausnutzen kann.
Sie können so Ihr Haus an Kinder verschenken und die 10-Jahres-Frist völlig legal umgehen.
Die Schenkung in Raten
Ähnlich wie bei einer Kettenschenkung verhält es sich auch bei der Schenkung in Raten : Außer dass hier in der Regel nur eine schenkende Person involviert ist. Gehen wir vom gleichen Beispiel aus wie oben:
Eine Mutter möchte ihrem Kind ein Haus im Wert von 800.000 € schenken. Da sie in dieser Beziehung lediglich einen Freibetrag von 400.000 € nutzen kann, würde für den Rest eine Schenkungssteuer von 15 % anfallen – gemäß den Regelungen oben in der Tabelle.
Da sich der Freibetrag auf eine Schenkung aber alle zehn Jahre erneuert, kann sie denselben Freibetrag nach Ablauf der 10-Jahres-Frist wieder geltend machen . Mit anderen Worten: Die Mutter kann ihrem Kind in einem Abstand von 10 Jahren jeweils einen Teil des Hauses (jedes Mal 400.000 €) schenken, schöpft damit zweimal den vollen Freibetrag aus und umgeht die Schenkungssteuer dabei völlig legal.
Schenkung mit Auflagen
Aber auch durch eine Schenkung mit Auflagen können Steuern gespart werden. Das lebenslange Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung und damit die Höhe der Schenkungsteuer.
Gut zu wissen: Nach der Rechtsprechung beginnt die 10-Jahres-Frist nicht zu laufen, wenn ein Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück eingeräumt wird. In diesem Fall wird die Immobilie vom Schenker weiter genutzt und der Beschenkte muss das zulassen– so hat es zumindest der Bundesgerichtshof wortwörtlich entschieden (Urteil vom 29. Juni 2016, Az. IV ZR 474/15).
Ist das Wohnrecht hingegen nur auf bestimmte Teile der Immobilie beschränkt, dann beginnt die 10-Jahres-Frist normal zu laufen, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch steht.
Wer die Immobilienweitergabe frühzeitig regelt, schafft nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Frieden in der Familie.
Katharina Heid, Geschäftsführerin Heid Immobilienbewertung
Häufige Fragen zur 10-Jahresfrist bei Immobilienschenkungen
Niemand bezahlt gerne Schenkungsteuer. Wir liefern Ihnen gerne noch ein paar Antworten auf häufige Fragen im Zusammenhang mit Immobilien und der 10-Jahres-Frist für Schenkungen.
Was bringt es, den Nießbrauch bei einer Schenkung zu behalten?
Der Vorbehaltsnießbrauch senkt den steuerlichen Wert der Immobilie, da das Nutzungsrecht bei der schenkenden Person verbleibt. Gleichzeitig läuft die 10-Jahres-Frist trotzdem, sofern die Schenkung notariell beurkundet wurde. Dadurch kann Vermögen frühzeitig übertragen und trotzdem abgesichert werden. Wichtig ist ein korrekt ermittelter Kapitalwert des Nießbrauchs. Dafür erstellen wir fundierte Verkehrswertgutachten.
Zählt eine Schenkung mit Rückforderungsrecht auch zur 10-Jahres-Frist?
Ja, eine Schenkung mit Rückforderungsrecht gilt als vollzogen, solange das Rückforderungsrecht nur für bestimmte Fälle (z. B. Pflegebedürftigkeit oder Insolvenz) vorbehalten wird. Die 10-Jahres-Frist läuft also. Ist das Rückforderungsrecht sehr weit gefasst, kann es sein, dass das Finanzamt die Schenkung nicht anerkennt. Dann beginnt die Frist nicht zu laufen.
Was passiert, wenn der Schenker vor Ablauf der 10-Jahres-Frist stirbt?
Stirbt der Schenker einer Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist und er hinterlässt dem Beschenkten etwas – sei es per Testament oder aufgrund der gesetzlichen Erbfolge –, wird das Geschenk bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer und deren Freibeträge komplett einbezogen. Sprich: Die geschenkte Immobilie und der Anteil des Beschenkten an der Erbmasse werden addiert. Den Betrag, der den Freibetrag übersteigt, muss der Beschenkte (jetzt Erbe) versteuern.
Lesetipp: Mehr zur Erbschaftssteuer auf Immobilien erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Wie kann ich eine erneute 10-Jahres-Frist beginnen lassen?
Das geht nur durch eine neue, separate Schenkung, zum Beispiel durch Rückübertragung mit anschließender Neu-Schenkung. Achtung: Solche Maßnahmen können steuerlich und zivilrechtlich heikel sein. Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, muss der Verkehrswert korrekt und nachvollziehbar dokumentiert sein.
Wenn Sie unsicher sind, wie Sie Ihre Schenkung steuerlich optimal gestalten, bieten wir fundierte Wertermittlungen, auch unter Berücksichtigung von Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsoptionen.
