Life Science Immobilien zählen zu den wachstumsstärksten und stabilsten Nutzungsarten am Immobilienmarkt. Sie vereinen hochspezialisierte Anforderungen aus Forschung, Entwicklung und Produktion und erfüllen dabei höchste Standards in Technik, Hygiene und Nachhaltigkeit. Was Life Science Immobilien genau auszeichnet, welche Chancen und Herausforderungen sie mit sich bringen und worauf es bei Standortwahl, Gebäudetechnik und Energieeffizienz ankommt, lesen Sie in diesem Ratgeber.
- Life Science Immobilien sind spezialisierte Gebäude für Forschung und Produktion in den Biowissenschaften und erfahren stark steigende Nachfrage.
- Treiber sind demographischer Wandel, Digitalisierung im Gesundheitswesen, Zunahme chronischer Erkrankungen und die COVID‑19 Pandemie.
- Für Investoren bieten Life Science Objekte Resilienz, Renditepotenzial und Diversifikation.
- Standortwahl, Cluster, Gebäudetechnik und Immobilien‑Qualität sind entscheidend für nachhaltigen Werterhalt.
Definition: Was sind Life Science Immobilien?
Life Science Immobilien sind speziell konzipierte oder modifizierte Gebäude, die auf die spezifischen Anforderungen von Unternehmen und Institutionen im Sektor der Biowissenschaften (Life Sciences) zugeschnitten sind. Das Hauptziel von Life Science Gebäuden ist es, ein Umfeld zu schaffen, das wissenschaftliche Forschung, Entwicklung und gegebenenfalls Produktion fördert und optimiert.
Typische Bestandteile solcher Immobilien sind:
- Büro- und Verwaltungsflächen: Für administrative, strategische und koordinative Tätigkeiten, oft mit zusätzlichen Konferenz- oder Großraumflächen
- Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen: Labore und technische Einrichtungen für die Durchführung von Versuchen und Produkttests, mit hohem Spezialisierungsgrad
- Pharmalogistikzentren: Spezialisierte Flächen für die Logistik und Lagerung pharmazeutischer Produkte, mit kontrollierter Umgebung zur Sicherstellung der Integrität der Substanzen
- Produktionsstätten: Fertigungsflächen für die Herstellung von pharmazeutischen und biotechnologischen Produkten sowie medizinischen Geräten, häufig mit Reinräumen
Was versteht man unter Life Sciences? Zu den Life Sciences zählen Fachbereiche wie Biologie und Biotechnologie, Medizin und Medizintechnik, Pharmazie und Pharmalogistik, Chemie sowie Digital Health.
Vorteile und Chancen für Investoren
Life Science Immobilien bieten ein zukunftssicheres Investmentprofil, das wirtschaftliche Stabilität mit gesellschaftlicher Relevanz verbindet. Die Kombination aus langfristiger Nachfrage, staatlicher Förderung und technologischem Fortschritt macht diesen Immobiliensektor besonders attraktiv für Investoren.
- Krisensichere Nutzungskonzepte: Einrichtungen für Forschung, Diagnostik, Gesundheitsversorgung und Pharmazie sind deutlich weniger von konjunkturellen Schwankungen betroffen als etwa klassische Büroimmobilien.
- Demographischer Wandel & gesellschaftlicher Bedarf: Eine alternde Bevölkerung, zunehmende chronische Erkrankungen und ein steigender Bedarf an individualisierter Medizin sorgen für stetige Nachfrage nach Labor-, Klinik- und Produktionsflächen.
- Technologiegetriebener Strukturwandel: Innovationen in Bereichen wie Biotechnologie, Molekulardiagnostik, Digital Health und Medizintechnik erfordern hochspezialisierte Gebäudestrukturen.
- Attraktive Clusterstandorte: Regionen mit renommierten Universitäten, Forschungseinrichtungen oder bestehenden Life Science Unternehmen bieten optimale Bedingungen für nachhaltige Standortentwicklungen und schaffen Synergien.
- Stabile Rahmenbedingungen in Europa: Im Vergleich zu anderen Weltregionen sind die Betriebskosten in vielen europäischen Ländern niedriger (Quelle: EY). Gleichzeitig sorgen ein verlässliches Rechtssystem und klare regulatorische Vorgaben für Planungssicherheit.
Für zukunftsorientierte Immobilieninvestitionen wird Life Science bereits heute zum Erfolgsfaktor. Wer hier in Qualität, Umfeld und Technik investiert, legt den Grundstein für langfristigen Wert.
Ing. André Heid M.Sc.
Risikofaktoren und Herausforderungen für Investoren
Trotz hoher Zukunftschancen sind Life Science Immobilien mit besonderen Anforderungen verbunden, die eine sorgfältige Planung und ein gutes Risikomanagement voraussetzen. Die folgenden Punkte sollten Investoren bei der Standortwahl, Projektierung und Mieterstruktur besonders beachten:
- Hoher Investitionsbedarf: Der Bau oder Umbau von Life Science Immobilien ist kostenintensiv. Spezielle Anforderungen an Labor-, Reinraum- oder Pharmalogistikflächen führen zu deutlich höheren Anfangsinvestitionen als bei Standardimmobilien. Eine wirtschaftliche Amortisation stellt sich oft erst mittel- bis langfristig ein.
- Technikintensive Ausstattung mit hohen Betriebskosten: Klimatisierung, Luftfiltertechnik, Reinraumstandards, Sicherheitsvorschriften – all diese Faktoren treiben die laufenden Kosten erheblich in die Höhe. Gleichzeitig müssen alle baulichen und technischen Lösungen hohen regulatorischen Standards genügen.
- Regulatorische Komplexität: Arbeitsschutz, Hygienevorgaben, Umweltauflagen und branchenspezifische Vorschriften stellen hohe Anforderungen an Bau, Betrieb und Instandhaltung – mit entsprechendem Mehraufwand bei der Planung und Bewirtschaftung.
- Flexibilitätsdruck durch dynamischen Markt: Gerade bei Start-ups und Scale-ups verändern sich Flächenanforderungen schnell. Flexible Grundrisse und skalierbare Gebäudekonzepte sind zwar notwendig, aber in der Umsetzung teuer und technisch anspruchsvoll.
- Hoher Energiebedarf: Der Strom-, Wärme- und Kühlbedarf ist bei Life Science Objekten überdurchschnittlich hoch. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz müssen daher frühzeitig eingeplant werden, nicht zuletzt im Hinblick auf EU-Taxonomie und ESG-Kriterien.
- Abhängigkeit von wenigen Großmietern: Die Bindung an ein oder zwei Schlüsselakteure im Objekt erhöht das Risiko für Mietausfälle im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten dieser Mieter. Eine ausgewogene Mieterstruktur ist daher entscheidend.
- Standortrisiken & Flächenkonkurrenz: Attraktive Life Science Cluster befinden sich meist in urbanen Ballungsräumen mit hoher Flächennachfrage. Die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke ist begrenzt. Das erschwert Standortentscheidungen und erhöht die Projektkosten weiter.
- Geringe Drittverwendungsfähigkeit: Aufgrund der hohen Spezialisierung lassen sich Life Science Immobilien nur eingeschränkt für andere Nutzungen adaptieren. Ein Mieterauszug kann daher zu längeren Leerständen führen, wenn keine Nachnutzung aus dem gleichen Sektor gefunden wird.
- Herausforderung Mieterbonität: Viele potenzielle Nutzer sind junge, innovative Unternehmen mit begrenzter Bonität. Ohne geeignete Fördermodelle oder Partnerstrukturen steigt das Risiko für Investoren – zugleich steckt gerade in diesen Mietern das größte Wachstumspotenzial.
Besondere Anforderungen an Life Science Gebäude
Life Science Immobilien sind weit mehr als klassische Gewerbe- oder Bürogebäude. Sie müssen höchsten Anforderungen an Bauweise, technische Ausstattung und Standort gerecht werden.
Die Anforderungen an Life Science Immobilien sind so individuell wie die Forschung, die darin stattfindet. Flexibilität, Technik und Nachhaltigkeit entscheiden über Erfolg und Zukunftsfähigkeit.
Ing. André Heid M.Sc.
Technische und bauliche Anforderungen
Da in Life Science Einrichtungen mit sensiblen biologischen oder chemischen Substanzen gearbeitet wird, müssen diese Gebäude eine kontrollierte, saubere und sichere Umgebung gewährleisten. Dazu zählen unter anderem:
- Reinraumstandards mit strengen Temperatur‑, Feuchte‑ und Partikelvorgaben
- Hochleistungs-Lüftungs- und Kühlsysteme
- GMP-konforme Produktionsbereiche (Good Manufacturing Practice)
- Biometrische Zugangskontrollen und Sicherheitsüberwachung
- Flexible Raumlayouts für Labor, Produktion, Büro und Logistik
- Schnelle IT-Infrastruktur für datenintensive Forschung
Zudem sind eine regelmäßige Wartung und Instandhaltung essenziell, um die langfristige Nutzbarkeit und Betriebssicherheit der Flächen zu garantieren.
Standortwahl & Clusterbildung
Die Nähe zu Universitäten, Kliniken oder Forschungseinrichtungen ist entscheidend, da sie Zugang zu Fachpersonal, Kooperationspartnern und Innovationsnetzwerken bietet. In sogenannten Life Science Clustern entstehen:
- Synergieeffekte durch direkten Wissenstransfer
- Regionale Netzwerke mit Start-ups und etablierten Unternehmen
- Stabile Mieter durch hohe Vorabinvestitionen in Gebäude und Ausstattung
Untersuchungen zeigen, dass regionale Cluster im Schnitt 10 bis 40 Prozent produktiver sind als isolierte Standorte (Quelle: EY). Die Standortwahl beeinflusst somit direkt die wirtschaftliche und wissenschaftliche Leistungsfähigkeit.
Sie möchten wissen, ob Ihr Standort zu den produktiven Clustern zählt? Unsere Markt- und Standortanalyse liefert Ihnen belastbare Antworten.
Flexibilität & Zukunftstauglichkeit
Biowissenschaft ist ein dynamisches Feld. Daher müssen Immobilien modular aufgebaut und flexibel nutzbar sein, um sich an neue Forschungstrends, regulatorische Vorgaben oder technische Anforderungen anpassen zu lassen.
Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
Die hohe technische Ausstattung sorgt für einen überdurchschnittlichen Energiebedarf. Um den steigenden Anforderungen an ESG (Environmental, Social, and Governance – Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) und Umweltstandards gerecht zu werden, setzen viele Life Science Immobilien auf:
- Nachhaltige Bauweisen und Materialien
- Energieeffiziente Haustechnik
- Smarte Steuerungssysteme zur Verbrauchsoptimierung
Hinweis: Eine essentielle Grundlage für Wirtschaftlichkeit, gesetzliche Compliance und Nachhaltigkeit ist eine fundierte Energieberatung. Heid Energieberatung bietet speziell ein Energieaudit für medizinische Einrichtungen, Krankenhäuser und Kliniken an, der:
- sowie Umweltauflagen zu erfüllen.
- den Energieverbrauch analysiert,
- Einsparpotenziale identifiziert,
- Maßnahmen zur Optimierung der Haustechnik, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung vorschlägt,
- und hilft, Betriebskosten langfristig zu senken
Umnutzungspotenzial: Life Science in Innenstädten
Ein spannender Trend betrifft die Umnutzung alter Kaufhäuser. Während Erdgeschoss und Untergeschoss weiterhin dem Einzelhandel vorbehalten bleiben, bieten die oberen Etagen durch ihre Struktur optimale Voraussetzungen für Forschung, Entwicklung und Lehre.
Besondere Vorteile dieser Umnutzung:
- Bestehende Gebäudestruktur mit ausreichender Raumtiefe und Deckenhöhe
- Technisch nachrüstbare Lüftungs- und Klimasysteme
- Flexible Kombination mit Gastronomie oder Handel möglich
Diese Mischnutzungskonzepte schaffen neue Optionen für Life Science Unternehmen in zentralen Innenstadtlagen, fernab klassischer Gewerbeparks. Dennoch gilt: Neubauten bieten konstruktionsbedingt häufig mehr Flexibilität und Effizienz. Sie bleiben daher insbesondere bei hochspezialisierten Anforderungen langfristig im Vorteil.
Marktüberblick: Bedeutung und Wachstum des Life Science Sektors
Life Science Immobilien haben sich als eigenständige, resiliente Assetklasse etabliert. Die stetig steigende Nachfrage nach spezialisierten Gebäuden für Forschung, Entwicklung und Produktion wird vor allem durch medizinischen Fortschritt, technologische Innovationen und den demografischen Wandel befeuert.
Besonders der Anstieg chronischer Erkrankungen, die Digitalisierung im Gesundheitswesen sowie die gesellschaftliche Bedeutung während der COVID-19-Pandemie haben die Relevanz dieses Sektors deutlich hervorgehoben.
Standortfaktor Europa: Attraktivität für Life Science Immobilien steigt
Obwohl Life Science Immobilien bislang nur einen geringen Anteil am europäischen Transaktionsvolumen ausmachen, erkennen immer mehr Investoren das zukunftsträchtige Potenzial dieser Assetklasse. Der europäische Markt punktet mit stabilen rechtlichen Rahmenbedingungen, gut ausgebildetem Fachpersonal, staatlicher Förderung und vergleichsweise niedrigen Betriebskosten.
Die Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwicklung steigen kontinuierlich – allein in Europa wird bis 2028 mit rund 283 Milliarden Euro gerechnet. Im Vergleich zu den USA sind Investitionen in europäische Life Science Objekte bis zu 40 Prozent günstiger, die Betriebskosten fallen sogar um rund 50 Prozent niedriger aus – bei ähnlicher regulatorischer Sicherheit (Quelle: EY).
Europa wird damit zunehmend zum bevorzugten Standort für globale Investoren im Life Science Segment.
Standortfaktor Deutschland: Führungsrolle im europäischen Life Science Markt
Deutschland gilt als führender Standort für Life Science in Europa. Das Land bietet ein leistungsfähiges Ökosystem aus global agierenden Unternehmen, exzellenten Hochschulen, forschungsstarken Kliniken und spezialisierten Fachkräften.
Unterstützt durch eine starke industrielle Basis, gezielte Förderprogramme und moderne Infrastrukturen ist Deutschland ein idealer Markt für Investoren und Projektentwickler, die auf langfristige Stabilität und Innovation setzen.
In Forschung investieren – mit fundierter Bewertung
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Häufige Fragen zu Life Science Immobilien
Was fällt alles unter Life Science?
Der Begriff Life Science umfasst alle wissenschaftlichen Disziplinen, die sich mit dem Leben, seinen Prozessen und Strukturen befassen. Im wirtschaftlichen Kontext beschreibt er eine Branche beziehungsweise Industrie, in der Forschung, Entwicklung, Produktion und Vermarktung rund um Gesundheit, Biologie und Medizin im Mittelpunkt stehen.
Für wen und warum sind Life Science Immobilien attraktiv?
Life Science Immobilien gelten als besonders attraktive Assetklasse – für Investoren, Projektentwickler und Unternehmen gleichermaßen. Die Gründe dafür sind vielfältig:
- ESG-konform und förderfähig: Viele Life Science Immobilien sind energieeffizient geplant oder modernisiert und erfüllen ESG-Kriterien. Das erhöht die Finanzierungsbereitschaft von Banken und die Förderfähigkeit durch staatliche Programme.
- Krisenresistente Branche: Die Life Science Industrie wächst auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Gesundheit bleibt ein Grundbedürfnis. Die Immobilien folgen aktuell diesem stabilen Wachstum.
- Langfristige Mietverträge: Nutzer von Life Science Immobilien investieren erheblich in den Ausbau. Durch langfristige Bindungen mit Laufzeiten von meist 10 Jahren oder mehr entstehen stabile Renditen.
- Geringe Fluktuation und hohe Nutzerbindung: Anders als bei klassischen Büroflächen ist ein Mieterwechsel bei Life Science Gebäuden eher selten. Die hohe technische Spezialisierung bindet Nutzer stark an ihren Standort.
- Steigende Nachfrage: Der Bedarf an Life Science Flächen wächst rasant. Er wird angetrieben durch Innovation, Demografie und die globale Gesundheitsagenda. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt, insbesondere in forschungsnahen Clustern.
Was kennzeichnet Life Science Immobilien?
Life Science Immobilien sind spezialisierte Gewerbeimmobilien mit Labor-, Produktions- und Büroflächen, die höchste Anforderungen an Technik, Hygiene, Flexibilität und Energieversorgung erfüllen. Sie sind auf Nutzer aus Biotechnologie, Pharma und Medizintechnik ausgelegt.
Welche Anforderungen müssen Life Science Immobilien baulich erfüllen?
Life Science Gebäude müssen spezielle Anforderungen an Hygiene, Infrastruktur, Energieversorgung und Flexibilität erfüllen. Dazu zählen unter anderem Laborstandards, hohe Raumhöhen, redundante Energieversorgung, besondere Lüftungssysteme sowie die Möglichkeit, technische Aufbauten wie Abzüge oder Reinräume zu integrieren.
Wie unterscheidet sich die Bewertung von Life Science Immobilien von klassischen Gewerbeimmobilien?
Bei Life Science Immobilien fließen neben klassischen Bewertungsfaktoren wie Lage, Zustand und Mietverträgen auch Spezialnutzungen, Nutzerbindung, technische Ausstattung und Zukunftsfähigkeit des Standorts mit ein. Unsere zertifizierten Sachverständigen analysieren zusätzlich Drittverwendungsfähigkeit und mögliche Nachnutzungen.
