Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) setzt sich aus allen Eigentümern einer Wohnanlage zusammen. Sie entscheiden gemeinsam über das Gemeinschaftseigentum und sind für dessen Verwaltung und Instandhaltung verantwortlich. Die WEG sorgt für eine faire Verteilung der Kosten und Pflichten unter den Eigentümern.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die rechtliche Gemeinschaft aller Eigentümer einer Immobilie mit mehreren Wohn- oder Gewerbeeinheiten. Sie verwaltet gemeinschaftlich das sogenannte Gemeinschaftseigentum, also alle Gebäudeteile, die nicht einem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind. Dazu gehören zum Beispiel das Dach, das Treppenhaus oder die Außenanlagen. Die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht automatisch mit dem Kauf einer Einheit innerhalb der Immobilie.
Welche Rechte und Pflichten haben Mitglieder einer WEG?
Grundlage für Rechte und Pflichten innerhalb der WEG ist das Wohnungseigentumsgesetz. Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben das Recht, über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum mitzubestimmen und an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Sie dürfen Anträge stellen und Einsicht in Verwaltungsunterlagen nehmen. Zu den Pflichten gehört unter anderem die fristgerechte Zahlung des Hausgeldes, also der monatlichen Beiträge für die Instandhaltungsrücklage, die Verwaltung und die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums. Außerdem müssen sie gefasste Beschlüsse umsetzen und zur Erhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen beitragen.
Wie wird die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet?
Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft erfolgt in der Regel durch eine professionelle WEG-Verwaltung, die von den Eigentümern per Beschluss beauftragt wird. Diese kümmert sich um die Organisation von Eigentümerversammlungen, die Umsetzung von Beschlüssen, die Abrechnung des Hausgeldes und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Eigentümer selbst treffen die grundlegenden Entscheidungen, die Verwaltung setzt diese fachgerecht um. In kleinen WEGs kann die Verwaltung auch von einem Eigentümer übernommen werden, wenn die Gemeinschaft dem zustimmt.
Was wird auf einer Eigentümerversammlung beschlossen?
Die Eigentümerversammlung findet in der Regel einmal jährlich statt und dient der gemeinsamen Entscheidungsfindung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zusätzliche Versammlungen können einberufen werden, wenn dringende Entscheidungen anstehen oder mindestens ein Viertel der Eigentümer dies verlangt. Die Alternative zu außerordentlichen Eigentümerversammlungen ist ein Umlaufbeschluss.
Typische Beschlüsse betreffen:
- Wirtschaftsplan und Hausgeld (z. B. Höhe der monatlichen Beiträge)
- Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Dachsanierung, Fassadenanstrich, Austausch der Heizungsanlage)
- Vergabe von Aufträgen (z. B. an Handwerksbetriebe oder Dienstleister)
- Jahresabrechnung und Rücklagenbildung
- Bestellung oder Abberufung der WEG-Verwaltung
- Hausordnung und Nutzungsregelungen (z. B. Tierhaltung, Nutzung der Gemeinschaftsflächen)
- Modernisierungen und bauliche Veränderungen (sofern zustimmungspflichtig)
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Wie ist das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt?
Alle Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft werden per Abstimmung getroffen und im Versammlungsprotokoll festgehalten. Jeder Eigentümer hat ein Stimmrecht, dessen Vergabe sich nach der Teilungserklärung richtet. Üblich sind das Kopfprinzip (eine Stimme pro Person), das Objektprinzip (eine Stimme pro Einheit) oder das Wertprinzip (Stimmen nach Miteigentumsanteil).
Ein Beschluss ist in den meisten Fällen wirksam, wenn die einfache Mehrheit diesem zustimmt. Für bestimmte Maßnahmen, etwa bauliche Veränderungen oder Modernisierungen, ist jedoch häufig eine qualifizierte oder sogar einstimmige Mehrheit erforderlich.
Wie werden die Kosten in einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt?
Die Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden in der Regel gemäß des Miteigentumsanteils auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Dieser Anteil ist in der Teilungserklärung festgelegt und orientiert sich meist an der Größe der jeweiligen Einheit im Verhältnis zur Gesamtanlage. In manchen Fällen können auch abweichende Verteilungsschlüssel vereinbart oder per Beschluss festgelegt werden.
Umlagefähige Kosten können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bei vermieteten Einheiten auf die Mieter übertragen werden. Alle anderen Kosten, etwa für Instandhaltung oder Verwaltung, trägt der Eigentümer selbst.
