Der Begriff Souterrain (französisch für „unter der Erde“) bezeichnet Räume, die sich im Untergeschoss eines Gebäudes befinden und teilweise unter der Erdoberfläche liegen. Im Gegensatz zu klassischen Kellerräumen verfügen Souterrainflächen meist über Fenster oder Lichtschächte und werden sowohl zu Wohn- als auch zu gewerblichen Zwecken genutzt. Souterrainräume kommen besonders häufig in innerstädtischen Altbauten, Mehrfamilienhäusern und Stadthäusern vor.
Was zeichnet ein Souterrain aus?
Ein Souterrain liegt unterhalb des Straßenniveaus, ist jedoch meist nicht vollständig im Erdreich eingebettet. Charakteristische Merkmale sind:
- Fensteröffnungen oberhalb der Geländeoberkante
- Höhere Decken als in reinen Kellerräumen
- Oft direkter Zugang über eine Außentreppe oder einen Garten
- Teilweise eigenständige Nutzung als Wohnung, Büro oder Praxis
- Häufig kühlere Temperaturen und erhöhte Feuchtigkeitsanfälligkeit
Je nach Bauweise kann ein Souterrain als Wohnraum oder Nebenraum genehmigt sein.
Souterrain-Wohnung: Wann gilt ein Souterrain als Wohnraum?
Damit ein Souterrain rechtlich als Wohnraum genutzt werden darf, müssen bestimmte baurechtliche Anforderungen erfüllt sein. Dazu gehören:
- Ausreichende Deckenhöhe (in der Regel mindestens 2,30 Meter)
- Ausreichende Belichtung durch Fenster mit Tageslicht
- Belüftungsmöglichkeiten
- Wärme- und Feuchtigkeitsschutz
- Vorhandene Heizung und Stromversorgung
Erfüllt der Raum diese Kriterien nicht, gilt er lediglich als Nutzfläche – etwa Keller, Lager oder Hobbyraum – und wird nicht in die Wohnfläche einbezogen. Eine Souterrain-Wohnung lässt zwar in vielen Fällen weniger Tageslicht als oberirdische Räume herein, profitiert durch das umgebende Erdreich allerdings von einer guten Isolation: im Sommer bleibt es kühl, im Winter warm.
Wie wird ein Souterrain bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
In der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist festgelegt, dass Räume im Souterrain nur dann zur Wohnfläche zählen, wenn sie den Anforderungen an Aufenthaltsräume entsprechen. Andernfalls werden sie der Nutzfläche oder Gesamtfläche zugerechnet.
Dies hat direkte Auswirkungen auf Miet- oder Kaufpreis, Betriebskostenabrechnung und Immobilienbewertung.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Souterrain?
Ein Souterrain bietet oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und praktische Nutzungsmöglichkeiten, bringt jedoch häufiger Einschränkungen bei Licht, Belüftung und Feuchtigkeitsschutz mit sich.
| Vorteile | Nachteile |
| – Meist günstigerer Mietpreis oder Kaufpreis
– Konstante Raumtemperatur – Oft direkter Zugang zum Garten oder Hof – Gut geeignet für Gewerbe, Büros oder Ferienwohnungen |
– Erhöhtes Risiko für Feuchtigkeit und Schimmelbildung
– Weniger Tageslicht und ggf. eingeschränkte Belüftung – Höherer Aufwand für Wärmedämmung und Abdichtung – Manchmal eingeschränkte Nutzungsgenehmigung als Wohnraum |
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Welche Bedeutung hat das Souterrain für die Immobilienbewertung?
In der Immobilienbewertung wird ein Souterrain in der Regel niedriger bewertet als Vollgeschosse, da es oft weniger attraktiv und eingeschränkt nutzbar ist.
Ein ausgebautes, trockenes und genehmigtes Souterrain kann den Wert jedoch steigern – insbesondere, wenn es: als zusätzliche Wohneinheit nutzbar ist, eine separate Vermietung ermöglicht oder attraktive Gewerbeflächen bietet.
Im Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren berücksichtigen Gutachter Faktoren wie:
- die tatsächliche Nutzung (Wohnraum oder Nutzfläche),
- die bauliche Qualität und Feuchtigkeitssituation,
- die rechtliche Genehmigung,
- und die erzielbare Miete.
Wie unterscheiden sich Souterrain, Keller und Untergeschoss?
Jedes Souterrain ist ein Untergeschoss, aber nicht jedes Untergeschoss automatisch ein Souterrain.
- Keller: vollständig im Erdreich, meist Lager- oder Technikräume, keine Aufenthaltsräume
- Untergeschoss: neutraler Begriff für Geschosse unter dem Erdgeschoss, kann Wohn- oder Nutzfläche sein
- Souterrain: teilunterirdisches Geschoss mit Lichtöffnungen, gegebenenfalls zu Wohnzwecken
