Das Richtwertgrundstück, auch Bodenrichtwertgrundstück genannt, ist ein Modellgrundstück, das stellvertretend für typische Grundstücke in einer bestimmten Lage steht. Es bildet die Grundlage für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und hilft dabei, Grundstückswerte vergleichbar zu machen.
Was ist ein Richtwertgrundstück?
Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (konkret: § 13 ImmoWertV) ist ein Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Modellgrundstück, dessen Eigenschaften weitgehend den vorherrschenden wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen innerhalb einer nach § 15 ImmoWertV gebildeten Bodenrichtwertzone entsprechen.
Es dient als Vergleichsgrundlage zur Ableitung des Bodenrichtwerts. Das Richtwertgrundstück wird nicht individuell begutachtet, sondern bildet den Durchschnitt der Lage. Es handelt sich beim Richtwertgrundstück also nicht um ein reales Grundstück, sondern um ein normiertes Konzept für die Marktwertermittlung von Grundstücksflächen.
Welche Merkmale hat ein Bodenrichtwertgrundstück?
Ein Richtwertgrundstück weist typische Grundstücksmerkmale auf, die in der jeweiligen Bodenrichtwertzone nach § 15 ImmoWertV vorherrschen. Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale sind dabei:
- der Entwicklungszustand
- die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
- die Bauweise oder die Gebäudestellung zur Nachbarbebauung,
- die Grundstücksgröße,
- die Grundstückstiefe und
- die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl.
Wichtig: Gemäß § 16 ImmoWertV darf das Bodenrichtwertgrundstück keine individuellen Besonderheiten enthalten, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung feststellbar sind, wie etwa Altlasten oder Dienstbarkeiten wie Wegerechte.
Wozu dient das Bodenrichtwertgrundstück in der Praxis?
Das Bodenrichtwertgrundstück schafft eine einheitliche Bewertungsgrundlage für Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Es dient dazu, den Grundstücksmarkt nachvollziehbar und vergleichbar zu machen. Die daraus abgeleiteten Bodenrichtwerte sind relevant für:
- die Berechnung der Grundsteuer nach dem neuen Bewertungsmodell,
- die erste Orientierung beim Kauf oder Verkauf von unbebauten Grundstücken,
- sowie die gesetzlich geregelte Wertermittlung nach der ImmoWertV.
Wie werden Bodenrichtwertgrundstücke ermittelt?
Bodenrichtwertgrundstücke werden nicht einzeln bewertet, sondern entstehen im Rahmen der Bildung sogenannter Bodenrichtwertzonen. Diese Zonen umfassen räumlich zusammenhängende Gebiete, in denen vergleichbare Grundstücke mit ähnlicher Lage und Nutzung liegen. Die Gutachterausschüsse grenzen die Zonen so ab, dass die lagebedingten Wertunterschiede innerhalb der Zone höchstens 30 Prozent vom Bodenrichtwertgrundstück abweichen.
persönliche Beratung
Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.
Wir nehmen kurzfristige Aufträge in unseren zahlreichen Sachverständigenbüros in ganz Deutschland an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Ist das Bodenrichtwertgrundstück mit meinem Grundstück identisch?
Nein. Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein theoretisches Vergleichsmodell, das den Durchschnitt innerhalb einer Bodenrichtwertzone abbildet. Ihr Grundstück kann davon in wesentlichen Merkmalen abweichen, etwa in Größe, Zuschnitt, Lage oder Erschließung.
Eine eigenständige Berechnung ist nicht möglich, da es keine allgemeingültige Formel für die Berechnung des Bodenrichtwertes gibt. Nur erfahrene Immobiliensachverständige wissen, welche Zu- oder Abschläge gemacht werden müssen, um die Abweichung vom Bodenrichtwertgrundstück angemessen zu berücksichtigen. Wenn Sie den genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln möchten, ist ein qualifiziertes Wertgutachten die richtige Lösung.
Wo finde ich Informationen zum Richtwertgrundstück in meiner Region?
Die Bodenrichtwertgrundstücke und die dazugehörigen Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen der Länder veröffentlicht. Das erfolgt meist über eigene Portale wie BORIS-D (Bodenrichtwertinformationssystem Deutschland). Dort sind Informationen zur Lage, Nutzungsart, Grundstücksgröße und dem jeweils zugrunde gelegten Bodenrichtwert öffentlich einsehbar.
