Permis de construire

In Frankreich gibt es vier Arten von Genehmigungen für Ihr Grundstück:

• Ab­riss­ge­neh­mi­gung = permis de démolir
• Baugenehmigung = permis de construire
• Vorherige Erklärung = déclaration préalable
• An­la­gen­ge­neh­mi­gung = permis de aménager (z. B. für Camping- und Golfplätze)

Eine Baugenehmigung ist in Frankreich stets erforderlich, wenn Sie eine neue Grundfläche von mehr als 20 m² schaffen. Außerdem müssen Änderungen an tragenden Wänden und Bauten genehmigt werden, da die Bestimmung des Bauwerks dadurch verändert wird. Ein permis de construire benötigen Sie außerdem für Anbauten wie eine Veranda oder einen Wintergarten – also immer dann, wenn das Volumen des Gebäudes durch Öffnung einer Mauer vergrößert wird. Haben Sie eine denk­mal­ge­schütz­te Immobilie gekauft, muss jede Arbeit an oder im historischen Gebäude genehmigt werden.

Die vorab einzureichende Erklärung reicht aus für

• bauliche Anlagen mit einer begehbaren Grundfläche von 2 – 20 m².
• neue Bauten, die diese Fläche unterschreiten, aber höher als 12 m sind.
• die Änderung einer bestehenden Grundfläche von mehr als 10 m².
• leichte Wohnstätten mit weniger als 35 m², die sich auf einem Campingplatz oder etwas Vergleichbarem befinden.
• Mauern über 2 m.
• Gewächshäuser und Gerüste zwischen 1,80 und 4 m mit höchstens 2.000 m² einheitlicher Grundfläche.
• Schwimmbäder mit Bas­sing­rund­flä­che bis zu 100 m² und mit einer Abdeckung unter 1,80 m oder ganz ohne Abdeckung.
• Fassadenputz, der das äußere Er­schei­nungs­bild verändert.
• temporäre Anlagen.

In manchen geschützten Gebieten müssen jegliche Umzäunungen oder Bauten unabhängig von ihrer Grundfläche vor Errichtung angegeben werden.

Die folgenden baulichen Anlagen dürfen Sie ohne déclaration préalable und ohne permis de construire auf Ihrem Grundstück errichten:

• Neubauten bis zu 12 m Höhe, sofern diese keine begehbare Grundfläche aufweisen. Beispiele: Maibaum, Fahnen- oder Antennenmast.
• Gartenhäuschen oder Geräteschuppen mit weniger als 5 m² Grundfläche.
• Gewächshäuser und Gerüste bis zu 1,80 m Höhe.
• Swimming Pool mit einer Bas­sing­rund­flä­che von maximal 10 m², sowie Aufstellpools, die nicht fest mit dem Boden verbunden sind.
• ebenerdige Terrasse.
• jegliche Arbeiten im Haus, bei denen weder eine neue Grundfläche geschaffen noch das äußere Er­schei­nungs­bild noch der Zweck der Immobilie geändert wird.

Sie reichen den Bauantrag in vierfacher Ausfertigung (mit Einschreiben-Rückschein, persönlich oder digital) beim Bauamt der Gemeinde ein. Daraufhin erhalten Sie eine Emp­fangs­be­stä­ti­gung mit Aktenzeichen und Datum der vor­aus­sicht­li­chen Genehmigung oder Ablehnung.

Diese Frist kann die Gemeinde aus wichtigem Grund jedoch verlängern:

• um 1 Monat für die déclarations,
• um 2 Monate für ein permis de construire für ein freistehendes Haus oder ein permis de démolir,
• um 3 Monate für alle anderen permis de construire.

In der Praxis erhalten Sie meist keine richtige Antwort mehr auf eine déclaration préalable. Sie dürfen loslegen, wenn Sie keine fristgerechte Ablehnung bekommen haben. Dasselbe gilt für den permis de construire, wobei dafür häufig ein Beschluss (arrêté municipal oder arrêté préfectoral) in den Briefkasten flattert.

Tipp: Wer auf Nummer sicher gehen will, verlangt eine schriftliche Antwort vom Bauamt auf seinen Antrag.

Wer eine Immobilie kauft, die (teilweise) ohne erforderliche Baugenehmigung gebaut, modernisiert, erweitert oder saniert wurde, begibt sich in ein Minenfeld. Es drohen öffentlich-rechtliche sowie zivile Ansprüche, Strafverfolgung und steuerliche Konsequenzen. Der Bürgermeister der Gemeinde ist verpflichtet, bei einem Verstoß gegen die Baugesetzgebung den Ober­staats­an­walt einzuschalten. Der Richter darf Schwarzbau-Sünder ins Gefängnis stecken oder eine Geldstrafe verhängen. Diese bemisst sich nach der illegal errichteten Wohnfläche und beträgt 6.000 €/m².

Doch damit nicht genug: Der Angeklagte wird dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Dieses Urteil kann noch 30 Jahre nach seiner Verkündung vollstreckt werden. Jeden Tag, den Sie nicht handeln, kostet Sie üblicherweise eine Strafe von 75 Euro für die Unterlassung. Notfalls kann der Staat den ursprünglichen Zustand auf Kosten des Eigentümers wie­der­her­stel­len lassen (aka den Schwarzbau abreißen). Grundsätzlich werden strafrechtliche Sanktionen nur dem eigentlichen Täter auferlegt. Haben Sie also unwissentlich einen Schwarzbau gekauft, landen Sie nicht im Gefängnis. Allerdings sind Sie als Nutznießer des Bau­rechts­ver­stoß von den verhängten Auflagen betroffen – und müssen sich als Eigentümer der erworbenen Immobilie um deren Abriss beziehungsweise die Herstellung des genehmigten Zustands kümmern.

Alle unbezahlten Steuern (zum Beispiel Wohnsteuer, Grundsteuer) müssen sofort und mit hohen Verzugszinsen beglichen werden. Oft trifft die Steu­er­nach­zah­lung auch den Käufer des Schwarzbaus. Kommt der Bürgermeister seiner Pflicht nicht nach, springt der Präfekt ein. Ansonsten sind es meist die Nachbarn, die einen Zivilprozess am Landgericht einleiten und Schadenersatz wegen eines drohenden, sicheren Schadens (dommage imminent et certain) oder einer unerlaubten Störung (trouble manifestement illicite) fordern – mit einem sofortigen Baustopp zur Beweissicherung am Bau als direktem Resultat.