Die Gemeinschaftsordnung (GemO) ist das verbindliche Regelwerk einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest, wie das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet wird, welche Rechte und Pflichten die Eigentümer haben und welche Regeln für Nutzung, Abstimmung und Kostenverteilung gelten. Rechtlich ist sie Teil der Teilungserklärung und wird beim Grundbuchamt hinterlegt. Ziel der Gemeinschaftsordnung ist es, das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft rechtssicher zu gestalten und Konflikte zu vermeiden.
Was steht in einer Gemeinschaftsordnung?
Die Inhalte einer Gemeinschaftsordnung muss sich an den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) orientieren, kann aber von Eigentümergemeinschaft zu Eigentümergemeinschaft variieren.
Typische Inhalte einer Gemeinschaftsordnung sind beispielsweise:
- Stimmrechte und Beschlussfassung, Umlageschlüssel
- Nutzung des Gemeinschaftseigentums
- Hausordnung und Verhaltensregeln
- Instandhaltungspflichten und Kostenregelungen,
- Bauliche Veränderungen und Modernisierungen
- Sondernutzungsrechte, zum Beispiel Stellplätze oder Gartenanteile
- Verbot von gewerbliche oder sonstigen beruflichen Tätigkeiten
Damit legt die Gemeinschaftsordnung die zentralen Spielregeln für die gesamte Eigentümergesellschaft fest.
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Ist eine Gemeinschaftsordnung Pflicht?
Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber in fast allen Teilungserklärungen aufgenommen, um klare Strukturen zu schaffen. Fehlt sie, gelten ausschließlich die gesetzlichen Regelungen des WEG, was in der Praxis häufig zu Unsicherheiten führen kann. Daher wird eine Gemeinschaftsordnung von Fachleuten als unverzichtbar empfohlen.
Wie entsteht eine Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung wird meist vom Bauträger oder dem ursprünglichen Eigentümer erstellt, wenn ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird.
Typischer Ablauf:
- Erstellung der Gemeinschaftsordnung
- Notarielle Beurkundung
- Eintragung als Teil der Teilungserklärung beim Grundbuchamt
Sie wird damit rechtlich bindend und gilt automatisch für alle jetzigen und zukünftigen Eigentümer.
Welche Wirkung hat die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung wirkt dauerhaft und grundbuchrechtlich. Wer eine Wohnung kauft, übernimmt automatisch alle darin festgelegten Regeln, Pflichten und Rechte, selbst dann, wenn man nicht ausdrücklich zustimmt. Sie ist also verbindlich für die gesamte Eigentümergemeinschaft und ihre Rechtsnachfolger.
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Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?
Ja, Änderungen sind möglich, allerdings nur unter strengen Voraussetzungen. Da die Gemeinschaftsordnung Teil der notariell beurkundeten Teilungserklärung ist, gilt:
- In der Regel ist Einstimmigkeit der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
- Einige Regelungen (z. B. zur Hausordnung oder Kostenverteilung) können jedoch per Mehrheitsbeschluss angepasst werden, wenn die Gemeinschaftsordnung dies ausdrücklich zulässt.
- Jede Änderung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Wie unterscheidet sich die Gemeinschaftsordnung von der Hausordnung?
Die Gemeinschaftsordnung ist das rechtliche Fundament der WEG, die Hausordnung das praktische Regelwerk für den Alltag.
| Gemeinschaftsordnung | Hausordnung |
| Teil der Teilungserklärung | Teil der internen Regelungen der WEG |
| Rechtlich verbindlich und im Grundbuch eingetragen | Nicht grundbuchrelevant, nur Gemeinschaftsbeschluss |
| Regelt Eigentumsverhältnisse, Verwaltung, Stimmrechte, Kostenverteilung | Regelt den Alltag im Gebäude (z. B. Ruhezeiten, Reinigung, Müllentsorgung) |
| Änderungen nur mit Einstimmigkeit oder per Sonderregelung und Notar | Änderungen per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer möglich |
| Gilt dauerhaft für alle Eigentümer und Rechtsnachfolger | Gilt für Bewohner, also auch für Mieter |
| Zielt auf Rechtssicherheit und Organisation der WEG | Zielt auf Ordnung, Sauberkeit und reibungslosen Alltag |
