Die Drittverwendungsfähigkeit gibt an, ob eine Immobilie ohne große Umbauten direkt von einem Nachmieter genutzt werden kann. Je spezieller die Immobilie auf einen Nutzer zugeschnitten ist, desto geringer ist die Drittverwendungsfähigkeit.
Definition: Was bedeutet objektive Drittverwendungsfähigkeit?
Objektive Drittverwendungsfähigkeit bedeutet, dass die Immobilie auch für alternative Nutzungszwecke geeignet ist und keine aufwendigen Umbauten erforderlich sind, um eine andere Art der Nutzung zu ermöglichen. Beispiele: Ein Büro kann ohne übermäßigen Aufwand in eine Wohnung umgewandelt werden, ein Hotel theoretisch in eine Seniorenresidenz. Aber Achtung: Betreiberimmobilien wie Beherbergungsstätten oder Pflegeheime lassen sich in der Praxis häufig nur schwer ohne Betreiberwechsel oder Veränderungen im Nutzungskonzept weiterverwenden. Sie hängen betriebswirtschaftlich stark vom Betreiber ab und werden nicht nur als reine Liegenschaften verkauft.
Definition: Was bedeutet subjektive Drittverwendungsfähigkeit?
Die subjektive Drittverwendungsfähigkeit bedeutet, dass die Immobilie innerhalb ihres bestehenden Nutzungszwecks von vielen unterschiedlichen Nutzern problemlos weiterverwendet werden kann. Typische Beispiele sind verschiedene Supermarktketten oder Logistikunternehmen. Wichtig hierbei ist, dass es genügend potenzielle Nachnutzer gibt. So kann ein Nutzerwechsel ohne größere bauliche Anpassungen erfolgen und die Immobilie bleibt für viele Marktteilnehmer attraktiv.
Bei welcher Wertermittlung ist die Drittverwendungsfähigkeit entscheidend?
Die Drittverwendungsfähigkeit ist bei der Beleihungswertermittlung ein zentrales Kriterium, um zu entscheiden, ob eine Immobilie überhaupt beliehen werden kann. Nur wenn eine Nachnutzung ohne Weiteres gegeben ist, darf die Bank einen Kredit für die Immobilie geben. In der Beleihungswertermittlungsverordnung steht konkret in § 5 Abs. 3 BelWertV:
Das Gutachten hat sich auch damit auseinander zu setzen, ob für die begutachtete Immobilie ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht und somit die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie oder die dauerhafte Nachfrage von Eigennutzern anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und ihrer ausreichenden Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist; ein im Zeitablauf zu erwartender Wertverlust ist darzustellen und insbesondere bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos (§ 11 Abs. 7) und der Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 2) zu berücksichtigen.
Für Investoren wiederum stärkt eine hohe Drittverwendungsfähigkeit die Marktgängigkeit und senkt das Risiko von Wertverlusten durch Nutzerwechsel.
Welche Immobilien haben die höchste Drittverwendungsfähigkeit?
Die höchste Drittverwendungsfähigkeit im Gewerbebereich haben Büroimmobilien, da diese sich üblicherweise mit geringem Aufwand neu vermieten oder bautechnisch leicht in Wohnungen umwandeln lassen. Auch Logistikimmobilien haben oft gute Karten, Nachnutzer ohne große Umbaumaßnahmen zu finden.
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Welche Immobilien haben die geringste Drittverwendungsfähigkeit?
Je komplexer das Objekt und je weniger Marktteilnehmer in der Branche des Immobilienbetreibers, desto niedriger ist die Drittverwendungsfähigkeit. Viele Spezialimmobilien haben eine sehr geringe Drittverwendungsfähigkeit. Beispiele: Flughäfen, Freizeitparks, Funktürme, Kirchen, Müllverbrennungsanlagen, Stadien sowie Windkraftanlagen haben fast keine Chance auf Nachnutzer.
Welchen Einfluss hat eine geringe Drittverwendungsfähigkeit auf eine Immobilie?
Wird eine Gewerbeimmobilie bewertet, ist eine geringe Drittverwendungsfähigkeit ein wertmindernder Faktor. Das Risiko eines Mietausfalls (Mietausfallwagnis) und möglicher Investitionen in den Umbau müssen durch höhere Rückstellungen abgesichert werden. Darüber hinaus müssen Immobilien, für die es keine potenziellen Nachnutzer gibt, mit eigenen Mitteln finanziert werden. Grund dafür ist, dass die BelWertV eine Drittverwendungsfähigkeit als Bedingung für die Kreditsicherheit fordert.
