Dauerwohnrecht

Ein Dauerwohnrecht ist ein dingliches Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und einer Person das lebenslange oder zeitlich festgelegte Wohnen in einer Immobilie erlaubt. Es basiert auf dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (§ 31 WEG) und kann sowohl für eine ganze Wohnung als auch für einzelne Räume gelten. Der Berechtigte darf die Immobilie nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Im Gegensatz zu einem einfachen Nutzungsvertrag ist das Dauerwohnrecht rechtlich abgesichert und nicht ohne Weiteres kündbar.

Ein Dauerwohnrecht kann im Rahmen eines Im­mo­bi­li­en­ver­kaufs, einer Schenkung oder im Zuge einer vor­weg­ge­nom­me­nen Erbschaft entstehen. Das ist häufig der Fall, wenn Eltern ihr Haus auf die Kinder übertragen, sich aber ein lebenslanges Wohnrecht sichern möchten.

Die Vereinbarung muss eindeutig regeln, welche Räume oder Nutzungen erlaubt sind und ob das Wohnrecht übertragbar ist. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird es rechtlich wirksam und gegenüber Dritten geschützt.

Das Dauerwohnrecht ist ein grundbuchlich gesichertes Nutzungsrecht und bietet hohen Schutz für den Berechtigten. Im Vergleich zu anderen Wohn- und Nutzungsrechten ergeben sich klare Unterschiede:

• Mietrecht: Das Mietverhältnis ist ein rein schuld­recht­li­cher Vertrag und kann nach den Vorgaben des Mietrechts gekündigt werden.
• Nießbrauch: Geht meist deutlich weiter als das Dauerwohnrecht. Er erlaubt zusätzlich die Vermietung der Immobilie und die damit verbundene Erzielung von Einnahmen.
• Einfaches Wohnrecht (§ 1093 BGB): Ein persönliches Recht, das oft nicht im Grundbuch gesichert ist und in der Regel mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Das Dauerwohnrecht kann hingegen auch übertragbar oder vererblich ausgestaltet werden.

Ein Dauerwohnrecht bietet ein hohes Maß an Pla­nungs­si­cher­heit für den Berechtigten und besticht durch weitere Vorteile:

• Lebenslange Wohnsicherheit: Der Berechtigte darf die Immobilie nutzen, ohne Eigentümer zu sein.
• Rechtliche Absicherung: Durch die Grund­buch­ein­tra­gung ist das Wohnrecht gegenüber Dritten geschützt, auch bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel.
• Finanzielle Entlastung: Es fallen meist keine Mietzahlungen an, was gerade im Ruhestand von Vorteil ist.
• Individuelle Gestaltung: Das Recht kann befristet, vererblich oder nicht übertragbar vereinbart werden.

Trotz dieser Vorteile ist das Dauerwohnrecht in bestimmten Situationen eingeschränkt nutzbar. Vor allem im Alter können sich daraus praktische Nachteile ergeben:

• Keine Vermietung möglich: Der Berechtigte darf die Immobilie nicht weitervermieten oder daraus Mieteinnahmen erzielen.
• Eingeschränkte Verwertbarkeit: Bei steigendem Pflegebedarf oder einem Umzug in ein Pflegeheim lässt sich das Wohnrecht nicht „zu Geld machen“.
• Keine baulichen Änderungen: Umbauten oder Anpassungen – etwa zur Bar­rie­re­frei­heit – dürfen nur mit Zustimmung des Eigentümers erfolgen.
• Wertminderung für den Eigentümer: Die Immobilie ist durch das Dauerwohnrecht belastet und nur eingeschränkt veräußerbar.

Das Dauerwohnrecht kann nicht einfach vom Eigentümer gekündigt oder einseitig beendet werden. Es erlischt erst, wenn der vereinbarte Zeitraum abläuft oder eine im Vertrag festgelegte Bedingung eintritt, zum Beispiel beim Tod des Berechtigten. Es kann auch durch einen Auf­he­bungs­ver­trag, den freiwilligen Verzicht oder das Einvernehmen beider Parteien gelöscht werden. Bei grobem Fehlverhalten des Berechtigten ist unter Umständen eine gerichtliche Aufhebung des Dauerwohnrechts möglich.

Ein Dauerwohnrecht ist nicht automatisch vererblich. Es kann jedoch vererblich gestaltet werden, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart und entsprechend im Grundbuch eingetragen wird. Auch eine Übertragbarkeit auf Dritte muss vertraglich geregelt sein. Grundsätzlich gilt: Je klarer die Vereinbarungen getroffen werden, desto besser ist die rechtliche Absicherung.