Der Besitzübergang ist der Moment, in dem der Käufer die tatsächliche Sachherrschaft über ein Objekt erhält. Ab diesem Zeitpunkt darf er die Immobilie nutzen, erhält die Schlüssel und trägt die wirtschaftliche Verantwortung.
Wie erfolgt der Besitzübergang bei Immobilien?
Mit dem Besitzübergang einer Immobilie gehen die Nutzungsrechte, Lasten und Risiken vom Verkäufer auf den Käufer beziehungsweise vom Vormieter oder Vermieter auf den Nachmieter über.
Dazu zählen:
- Schlüsselübergabe und Zugang zur Immobilie,
- Verantwortung für Instandhaltung und Schäden,
- Ggf. Übernahme von Verkehrssicherungspflichten,
- Gebrauch und wirtschaftliche Nutzung (z. B. Mieten).
Der Besitzübergang wird im Kaufvertrag verbindlich festgelegt und findet häufig am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung statt.
Was ist der Unterschied zwischen Besitzübergang und Eigentumsübergang?
Der Besitzübergang betrifft die tatsächliche Nutzung der Immobilie, der Eigentumsübergang hingegen das rechtliche Eigentum. Besitz erhält man mit Schlüsselübergabe, Eigentum erst nach Grundbucheintragung. Beide Vorgänge können zeitlich auseinanderfallen.
Beispiel: Ein Käufer erhält die Schlüssel und zieht ein, ist aber rechtlich noch nicht Eigentümer, solange der Grundbucheintrag fehlt.
Wann findet der Besitzübergang statt?
Grundsätzlich erfolgt der Besitzübergang meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung, wie im notariellen Kaufvertrag geregelt. Erst wenn der vollständige Betrag beim Verkäufer eingegangen ist, wird die Schlüsselübergabe vorgenommen.
Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer:
- Laufende Gebäude- und Grundstückslasten,
- Verkehrssicherungspflichten,
- Alle Nutzungsrechte und wirtschaftliche Vorteile.
Wichtig: Ist das Objekt zum Besitzübergang noch vermietet, gehen Besitz, Nutzen und Lasten zwar auf den Käufer über, das Mietverhältnis bleibt jedoch bestehen, sodass der Käufer ab diesem Zeitpunkt als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt.
Ist ein Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung möglich?
Ein Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung ist rechtlich möglich, aber mit Risiken verbunden und daher unüblich.
- Risiken für den Verkäufer:
Fehlende Sicherheit über den tatsächlichen Zahlungseingang - Risiken für den Käufer:
Haftung für Schäden und Pflichten, bevor er Eigentum erwirbt
Solche Vereinbarungen erfordern in der Regel zusätzliche Sicherheiten oder eine vertragliche Absicherung über den Notar.
Wann geht der Besitz an einer Mietwohnung auf den Mieter über?
Der Besitz geht in dem Moment auf den Mieter über, in dem ihm die Wohnung tatsächlich übergeben wird – meist bei der Schlüsselübergabe. Ab diesem Zeitpunkt kann der Mieter die Wohnung nutzen und der Vermieter verliert die unmittelbare Sachherrschaft, auch wenn das Eigentum beim Vermieter bleibt.
Hinweis: Es kommt durchaus vor, dass Vermieter dem neuen Mieter – etwa bei Leerstand – die Schlüssel schon vor dem offiziell vereinbarten Mietbeginn übergeben. Oft geschieht das, damit der Mieter bereits vorab die Wände streichen kann oder im Winter schon die Heizung einschaltet. In solchen Fällen kann der Besitz bereits mit dieser vorzeitigen Schlüsselübergabe auf den Mieter übergehen, auch wenn der Mietvertrag als Startdatum einen späterer Zeitpunkt nennt.
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Wie funktioniert der Besitzübergang bei Grundstücken?
Beim Besitzübergang eines Grundstücks gilt dasselbe Prinzip wie bei Häusern: Die wirtschaftliche Kontrolle geht ab vereinbartem Datum auf den Käufer über.
Dazu gehören:
- Verkehrssicherung (z. B. Räum- und Streupflicht),
- Nutzungsrechte,
- Grundstückslasten,
- und Ansprüche aus Pacht oder Vermietung.
Rechtliches Eigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Wie läuft der Besitzübergang bei Eigentumswohnungen ab?
Beim Besitzübergang einer Eigentumswohnung erhält der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern übernimmt auch:
- die Lasten und Kosten laut Teilungserklärung,
- anteilige Hausgeldvorauszahlungen,
- Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft,
- bestehende Mietverhältnisse.
Der Übergang wird häufig durch ein Übergabeprotokoll dokumentiert, in dem Zählerstände und Schlüsselübergabe festgehalten werden.
