Ein Aufteilungsplan ist ein amtlich beglaubigter Bauplan, der detailliert zeigt, wie ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt ist. Er gehört zu den wichtigsten Unterlagen einer Teilungserklärung. Der Plan bildet Lage, Größe und Abgrenzung der einzelnen Einheiten – also Wohnungen, Kellerabteile, Stellplätze oder Gewerberäume – exakt ab. Damit ist er eine unverzichtbare Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Was zeigt ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan, auch Teilungsplan genannt, umfasst Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes (meist im Maßstab 1:100). Jede Sondereigentumseinheit wird mit einer Nummer oder Buchstabenkennzeichnung versehen, die auch in der Teilungserklärung verwendet wird.
Er zeigt außerdem:
- die genaue Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum,
- die Lage und Fläche der einzelnen Einheiten,
- die Zugänge, Flure und Treppenhäuser
- gemeinschaftlich genutzten Räume wie Heizungsräume oder Fahrradkeller
- häufig auch Angaben zu Wohnflächen und Nutzflächen.
Zum Aufteilungsplan gehört immer die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Wer erstellt den Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan wird üblicherweise von einem Architekten, Bauingenieur oder Vermessungsfachmann erstellt. Er basiert auf den genehmigten Bauzeichnungen und muss exakt mit der realen baulichen Situation übereinstimmen.
Damit der Plan rechtlich anerkannt wird, benötigt er einen Beglaubigungsvermerk der Baubehörde. Nur ein behördlich beglaubigter Aufteilungsplan kann beim Grundbuchamt für die Begründung von Wohnungseigentum verwendet werden.
Wann wird ein Aufteilungsplan benötigt?
Ein Aufteilungsplan ist immer erforderlich, wenn ein Gebäude in Wohnungseigentum (§ 3 WEG) oder Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) aufgeteilt werden soll – beispielsweise:
- bei der Gründung einer Eigentümergemeinschaft,
- vor dem Verkauf einzelner Wohnungen,
- bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen,
- nach baulichen Veränderungen, die eine neue Teilungserklärung erfordern.
Auch bei einer Immobilienbewertung ist der Aufteilungsplan wichtig, um die rechtliche und bauliche Struktur einer Einheit korrekt zu beurteilen.
Wie unterscheidet sich der Aufteilungsplan von der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung beschreibt die rechtlichen Verhältnisse, während der Aufteilungsplan die bauliche Darstellung liefert.
Beide Dokumente ergänzen sich:
- Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören und welche Flächen gemeinschaftlich genutzt werden.
- Der Aufteilungsplan visualisiert diese Angaben auf Basis der Bauzeichnungen.
Ohne Aufteilungsplan ist weder die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung noch die Anlegung von Wohnungseigentum im Grundbuch möglich.
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Wie wird der Aufteilungsplan beim Grundbuchamt verwendet?
Der beglaubigte Aufteilungsplan wird zusammen mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht. Dort dient er als Grundlage, um die einzelnen Wohnungseigentumsblätter anzulegen.
Die im Plan verwendeten Kennzeichnungen (Nummern/Buchstaben) werden 1:1 in das Wohnungseigentumsgrundbuch übernommen und sichern die eindeutige Identifizierbarkeit jeder Einheit.
Welche Bedeutung hat der Aufteilungsplan für die Immobilienbewertung?
In der Immobilienbewertung dient der Aufteilungsplan als rechtlicher und baulicher Nachweis der Nutzungseinheiten. Gutachter verwenden ihn, um
- die exakte Größe und Lage einer Wohnung zu prüfen,
- die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum zu verstehen,
- rechtliche Besonderheiten oder Einschränkungen zu erkennen,
- den Wert einer einzelnen Einheit realistisch zu bestimmen.
Fehlende, veraltete oder fehlerhafte Aufteilungspläne können die Bewertung erschweren und bei Kauf oder Beleihung zu Rechtsunsicherheit führen.
