Versiegelte Fläche bezeichnet einen Teil eines Grundstücks, der nicht mehr natürlich versickern kann, weil er durch bauliche Maßnahmen dauerhaft abgedeckt ist. Diese Flächenversiegelung kann durch Asphalt, Beton, Pflastersteine oder Gebäude erfolgen. In der Immobilienbewertung wirkt sich versiegelte Fläche auf die Erschließungskosten, Regenwassergebühren und die bauliche Nutzung eines Grundstücks aus.
Was gilt als versiegelte Fläche?
Als versiegelt gelten alle Oberflächen, auf denen kein natürlicher Wasserabfluss mehr möglich ist. Das schließt Dächer, asphaltierte Wege, Garagenzufahrten oder gepflasterte Terrassen ein. Auch verdichtete Schotterflächen können je nach Kommune als versiegelt gelten.
Warum ist die versiegelte Fläche für die Immobilienbewertung wichtig?
Versiegelte Flächen beeinflussen unter anderem die Nutzungspotenziale eines Grundstücks sowie die Kosten für Niederschlagswassergebühren. Sie wirken sich zum Beispiel je nach Erschließungsgrad ebenso wie durch negative ökologische Faktoren unterschiedlich auf den Verkehrswert aus.
Wird die versiegelte Fläche bei der Grundsteuer berücksichtigt?
Nein, die neue Grundsteuer berücksichtigt seit 2025 keine versiegelte Fläche. Allerdings ist sie relevant für Regenwassergebühren. Diese werden von der Kommune erhoben und basieren oft auf der Anzahl der Quadratmeter versiegelter Fläche.
Wie lässt sich die versiegelte Fläche reduzieren?
Durch den Einsatz von wasserdurchlässigem Pflaster (z. B. Schotter oder Rasengittersteine), begrünten Dächern oder der Entsiegelung von Einfahrten lassen sich versiegelte Flächen vermindern. Das ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern kann auch Gebühren senken. Dank wasserdurchlässigem Pflaster fließt weniger Regen in die Kanalisation ab. Daher verringert sich die Gebühr für Niederschlagswasser, sofern dieses nach versiegelter Fläche berechnet wird. Eine Dachbegrünung wiederum kann gefördert werden.
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Ist jede befestigte Fläche automatisch versiegelt?
Nein, nicht zwingend. Wasserdurchlässige Beläge wie Rasenfugenpflaster oder offenporiger Asphalt gelten in vielen Städten nicht als vollständig versiegelt. Die Beurteilung hängt jedoch von der kommunalen Satzung ab.
Wer misst oder bewertet versiegelte Flächen?
In der Regel erfolgt die Messung durch den Eigentümer selbst oder durch einen DIN 17024 zertifizierten Gutachter im Rahmen eines Wertgutachtens. Viele Kommunen nutzen Luftbildauswertungen zur Berechnung der Niederschlagswassergebühren.
