Wer eine Immobilie nutzt, muss nicht automatisch auch ihr Eigentümer sein. Im rechtlichen Sinne wird zwischen Besitz und Eigentum klar unterschieden. Der Begriff „Immobilienbesitzer“ bezeichnet dabei die Person, die ein Objekt tatsächlich bewohnt oder nutzt – unabhängig davon, wem es gehört.
Wer gilt als Immobilienbesitzer?
Immobilienbesitzer ist, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über eine Immobilie ausübt, also sie bewohnt oder nutzt – unabhängig von den Eigentumsverhältnissen. Das kann beispielsweise auf Grundlage eines Mietvertrags, Wohnrechts oder Nießbrauchs erfolgen. Der Besitz beginnt meist mit der Schlüsselübergabe des Objektes.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienbesitzer und -eigentümer?
Ein Immobilienbesitzer nutzt oder bewohnt eine Immobilie, ohne zwangsläufig deren rechtlicher Eigentümer zu sein. Ein Immobilieneigentümer hingegen ist im Grundbuch eingetragen und hat das volle Verfügungsrecht über die Immobilie. Eigentümer können ihre Immobilie verkaufen, vererben, verschenken oder beleihen. Auch die Entscheidung über bauliche Maßnahmen wie Sanierungen, Renovierungen oder Modernisierungen liegt ausschließlich beim Eigentümer. Zusammenfassend gilt: Für rechtliche und steuerliche Fragen ist immer der Eigentümer relevant, nicht der Besitzer.
Welche Rechte hat ein Immobilienbesitzer?
Ein Immobilienbesitzer hat das Recht zum Gebrauch der Immobilie. Je nach vertraglicher Grundlage etwa zum Wohnen oder zur gewerblichen Nutzung. Die genauen Rechte ergeben sich aus dem jeweiligen Nutzungsverhältnis, etwa einem Mietvertrag oder einem Nießbrauchrecht.
Welche Pflichten hat ein Immobilienbesitzer?
Ein Immobilienbesitzer ist in erster Linie für die ordnungsgemäße Nutzung und Pflege der Immobilie verantwortlich. Je nach vertraglicher Regelung kann er auch zur regelmäßigen Instandhaltung, zur Zahlung von Nebenkosten oder zur Verkehrssicherungspflicht (z. B. Winterdienst) verpflichtet sein.
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Wann wird aus einem Immobilienbesitzer ein Eigentümer?
Ein Immobilienbesitzer wird erst dann zum Eigentümer, wenn er im Grundbuch als solcher eingetragen ist. Voraussetzung dafür ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die tatsächliche Nutzung der Immobilie, etwa durch Einzug, begründet allein noch kein Eigentum. Wer in einer Immobilie lebt, die ihm selbst gehört, vereint beide Rollen in einer Person: Er ist zugleich Besitzer und Eigentümer.
Gut zu wissen: Beim Immobilienkauf dauert die Umschreibung im Grundbuch oft mehrere Wochen. Das bedeutet: In der Praxis wird der Käufer meist zunächst zum Besitzer der Immobilie, etwa durch Schlüsselübergabe und Nutzung, und erst später rechtlich zum Eigentümer.
Bleibe ich Immobilienbesitzer, wenn der Eigentümer wechselt?
Ja, Sie können Immobilienbesitzer bleiben, auch wenn der Eigentümer wechselt, sofern Sie ein Nutzungsrecht haben. Der neue Eigentümer tritt dann in bestehende Rechte und Pflichten seines Vorgängers ein. Das gilt nicht nur bei einem Eigentumswechsel durch Verkauf, sondern auch, wenn jemand ein Haus erbt oder bei der Schenkung einer Immobilie.
Angenommen ein Eigentümer möchte seine vermietete Wohnung verkaufen: In diesem Fall wird mit Abschluss des Kaufvertrags der Käufer im Grundbuch eingetragen und neuer Eigentümer. Die bisherigen Mieter bleiben allerdings Besitzer der Wohnung und genießen umfassenden Mieterschutz. Möchte der neue Eigentümer Immobilienbesitzer werden und selbst in die Wohnung einziehen, stellen eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder ein Mietaufhebungsvertrag mögliche Optionen dar. Der Kündigungsschutz verlängert sich für Mieter jedoch deutlich, wenn die Wohnung während ihrer Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
