Baulücke

Eine Baulücke ist ein unbebautes Grundstück innerhalb eines bereits erschlossenen und bebauten Sied­lungs­ge­biets. Sie liegt meist zwischen bestehenden Gebäuden und wird im Gegensatz zu freier Baufläche als „Lücke im Stadtbild“ wahrgenommen. Solche Grundstücke gelten als sogenannte In­nen­ent­wick­lungs­po­ten­zia­le und bieten oft eine gute Anbindung an Infrastruktur und Ver­sor­gungs­net­ze. Ebenfalls unter den Begriff Baulücke fallen Flächen, auf denen heute nur noch provisorische Strukturen wie Gartenhäuser, Werbeflächen oder Garagen stehen.

Baulücken entstehen häufig dort, wo ursprünglich bebaute Flächen wieder freigelegt wurden, zum Beispiel durch den Abriss alter oder beschädigter Gebäude. Auch Grundstücke, die aufgrund ungünstiger Form, Hanglagen oder fehlender Erschließung bei der Erstbebauung ausgespart wurden, können später als Baulücken gelten. Manchmal verhindern auch rechtliche Unsicherheiten, Erb­strei­tig­kei­ten oder spekulative Zurückhaltung der Eigentümer eine Bebauung.

Ob eine Baulücke bebaut werden darf, hängt vom örtlichen Baurecht ab. In der Regel ist eine Bebauung möglich, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder sich gemäß Baugesetzbuch (§ 34 BauGB) in die Umgebung einfügt. Wichtig ist auch, ob das Grundstück erschlossen ist und die Abstandsflächen eingehalten werden können. Vor dem Kauf sollte unbedingt eine Bauvoranfrage gestellt werden.

Wer eine Baulücke kauft und nutzt, kann im Vergleich zu einem klassischen Neu­bau­grund­stück von verschiedenen Vorteilen profitieren:

• Begehrte Lage mit bestehender Infrastruktur (Schulen, Geschäfte, öffentlicher Nahverkehr)
• Geringere (oder keine) Er­schlie­ßungs­kos­ten, da Grundstück meist bereits an Strom-, Wasser- und Abwassernetze angeschlossen
• Kein zusätzlicher Flä­chen­ver­brauch (Nachverdichtung)
• Weniger Kauf­in­ter­es­sen­ten, da Baulücken oft kleiner oder ungewöhnlicher geschnitten sind
• Schnellerer Baubeginn möglich, weil das Grundstück oft bereits als Bauland ausgewiesen ist
• Keine unliebsamen Überraschungen, da sich die Umgebung im Gegensatz zu Neubaugebieten nicht mehr grundlegend verändern wird

So attraktiv Baulücken auch erscheinen mögen, in puncto Planung und Bebauung können sie einige Her­aus­for­de­run­gen mit sich bringen, die Sie kennen sollten:

• Eingeschränkte Baufreiheit, da Baulücken häufig schmaler und kleiner sind als reguläre Baugrundstücke
• Kon­flikt­po­ten­zia­le mit bestehenden Nachbarn, besonders bei Grenzbebauung
• Strenge Vorgaben durch Bebauungspläne oder § 34 BauGB; die neue Bebauung muss sich oft exakt ins Umfeld einfügen
• Höherer Planungsaufwand aufgrund begrenzter Fläche, Anpassung an bestehende Bebauung und rechtlicher Vorgaben
• Teilweise ungewöhnliche Grund­stücks­zu­schnit­te, die kreative und kostenintensive Lösungen erfordern
• Mögliche Altlasten im Boden, besonders in in­ner­städ­ti­schen Lagen

Baulücken sind teilweise schwer zu erkennen und werden selten öffentlich angeboten. Ein erster Schritt, um dennoch eine Baulücke zu finden, kann die Anfrage bei der Stadt- oder Ge­mein­de­ver­wal­tung sein. Einige Kommunen führen außerdem sogenannte Bau­lü­cken­ka­tas­ter, in denen verfügbare Grundstücke erfasst sind. Auch ein Blick in Bebauungs- oder Flä­chen­nut­zungs­plä­ne kann Hinweise auf unbebaute Grundstücke liefern.

Ein weiterer sinnvoller Weg ist die Zusammenarbeit mit lokalen Maklern, Gutachtern oder Architekten, die das Gebiet gut kennen und oft von nicht offiziell aus­ge­schrie­be­nen Flächen wissen. Wer Lust auf ein bisschen Detektivarbeit hat, kann mit Kartendiensten und Sa­tel­li­ten­an­sicht auf digitale Spurensuche gehen oder aufmerksam durch potenzielle Wohngegenden spazieren und gezielt nach Lücken zwischen bestehenden Häusern Ausschau halten.