Die Bauleitplanung ist das zentrale Instrument der kommunalen Stadt- und Ortsentwicklung in Deutschland. Sie legt fest, wo, wie und in welchem Umfang gebaut werden darf und sorgt damit für eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere die §§ 1 ff., die den Gemeinden im Sinne einer kommunalen Planungshoheit die Aufgabe übertragen, ihre bauliche Entwicklung eigenverantwortlich zu steuern.
Was ist das Ziel der Bauleitplanung?
Ziel der Bauleitplanung ist eine nachhaltige, sozialgerechte und umweltverträgliche Bodennutzung. Sie soll unterschiedliche Interessen miteinander in Einklang bringen, darunter:
- Wohnen, Arbeiten und Erholung,
- Umwelt-, Klima- und Naturschutz,
- wirtschaftliche Entwicklung, Verkehr und Infrastruktur.
Damit bildet die Bauleitplanung die rechtliche Grundlage für die Bebauung, Erschließung und Nutzung von Grundstücken.
Wie ist die Bauleitplanung aufgebaut?
Die Bauleitplanung erfolgt in zwei aufeinander aufbauenden Stufen:
1 Vorbereitender Bauleitplan – Flächennutzungsplan (FNP)
- stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Gemeindegebiet dar
- regelt Nutzungsarten wie Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Grünflächen oder Verkehrsflächen
- hat keine unmittelbare Rechtswirkung für Bürger, dient aber als Planungsgrundlage für die Gemeinde
2 Verbindlicher Bauleitplan – Bebauungsplan (B-Plan)
- konkretisiert die Vorgaben des FNP für Teilbereiche der Gemeinde
- regelt rechtsverbindlich, was, wo und wie gebaut werden darf
- ist maßgeblich für Bauherren, Eigentümer und Genehmigungsbehörden
Beide Planarten sind eng miteinander verzahnt und werden regelmäßig fortgeschrieben oder angepasst.
Wie läuft ein Bauleitplanverfahren ab?
Die Aufstellung oder Änderung eines Bauleitplans folgt einem gesetzlich geregelten Verfahren:
- Aufstellungsbeschluss durch den Gemeinderat
- Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Fachbehörden
- Ausarbeitung des Planentwurfs durch die Gemeinde oder ein Planungsbüro
- Öffentliche Auslegung des Entwurfs (meist für 30 Tage)
- Prüfung der Stellungnahmen und gegebenenfalls Planänderungen
- Satzungsbeschluss durch den Gemeinderat
- Bekanntmachung und Inkrafttreten
Das gesamte Verfahren ist in den §§ 2 – 13b BauGB geregelt und soll Transparenz, Rechtssicherheit und Beteiligung gewährleisten.
Welche Inhalte regelt die Bauleitplanung?
Die Bauleitplanung bestimmt unter anderen:
- Art und Maß der baulichen Nutzung (z. B. Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet nach Baunutzungsverordnung)
- Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen und Gebäudehöhen,
- Verkehrsflächen, Wege und Grünzüge,
- Flächen für öffentliche Einrichtungen (Versorgung, Kitas und Schulen),
- Umwelt- und Klimaschutzmaßnahmen, etwa Ausgleichsflächen oder Begrünung.
Damit setzt sie nicht nur baurechtliche Vorgaben, sondern auch langfristige städtebauliche Leitlinien.
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Wer ist für die Bauleitplanung zuständig?
Die Bauleitplanung ist Aufgabe der Gemeinden (kommunale Planungshoheit). Sie können die Planung selbst durchführen oder externe Stadtplanungs- und Ingenieurbüros beauftragen.
Übergeordnete Behörden – etwa Landratsämter oder Bezirksregierungen – prüfen lediglich die Rechtmäßigkeit des Verfahrens, greifen aber nicht in die inhaltlichen Entscheidungen ein.
Welche Bedeutung hat die Bauleitplanung für Bauherren und Eigentümer?
Für Eigentümer, Investoren und Bauherren ist die Bauleitplanung von zentraler Bedeutung, da sie:
- die zulässige Nutzung eines Grundstücks bestimmt,
- über Bebaubarkeit, Ausnutzung und mögliche Wertsteigerung oder -minderung entscheidet,
- die Grundlage für eine Baugenehmigung bildet.
Ein Grundstück außerhalb eines Bebauungsplans kann nur nach § 34 BauGB (Bauen im Innenbereich) oder § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich) bebaut werden – jeweils mit eingeschränkten Möglichkeiten.
