Abstandsflächen gehören zu den wichtigsten Vorgaben im deutschen Baurecht. Sie regeln, wie dicht Gebäude aneinander stehen dürfen und sichern so eine ordnungsgemäße Bebauung von Grundstücken.
Was sind Abstandsflächen?
Abstandsflächen sind die Bereiche zwischen Gebäuden und deren Grundstücksgrenzen, die freigehalten werden müssen. Diese Flächen dürfen in der Regel nicht überbaut oder anderweitig baulich genutzt werden. Sie dienen dem Schutz vor Bränden, der ausreichenden Belichtung und Belüftung sowie dem nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebot. Die genauen Vorgaben zu Abstandsflächen finden sich in den Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer.
Wie groß müssen Abstandsflächen sein?
Die Größe der Abstandsfläche richtet sich nach den Vorgaben der jeweils geltenden LBO und kann daher je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen. Grundlage ist die sogenannte „Wandhöhe“ eines Gebäudes. Diese wird senkrecht zur Außenwand gemessen: Ausgehend von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder dem oberen Wandabschluss.
Die Dachneigung beeinflusst die Wandhöhe zusätzlich. Bei geneigten Dächern wird die Dachhöhe anteilig einbezogen:
- Bei Dächern mit einer Neigung bis einschließlich 70 Grad wird ein Drittel der Dachhöhe zur Wandhöhe addiert.
- Bei Dächern mit einer Neigung über 70 Grad wird die Dachhöhe vollständig angerechnet.
- Auch Dachaufbauten wie Gauben fließen anteilig mit ein.
Achtung: Diese Angaben stellen vereinfachte Faustwerte dar. In den einzelnen Bundesländern gelten zum Teil abweichende Regelungen nach den jeweiligen Landesbauordnungen.
Die Summe aus Wandhöhe und anteiliger Dachhöhe ergibt die Gebäudehöhe, auf deren Basis die Abstandsfläche berechnet wird. Einige Bundesländer schreiben zusätzlich einen festen Mindestabstand vor, der unabhängig von der Gebäudehöhe gilt. Dieser beträgt in der Regel mindestens drei Meter. Auch Bauteile wie Balkone, Erker oder Dachüberstände werden bei der Berechnung berücksichtigt, sofern sie eine bestimmte Tiefe überschreiten.
Wie werden Abstandsflächen berechnet?
Für die Berechnung von Abstandsflächen wird die ermittelte Gebäudehöhe mit einem landesrechtlich festgelegten Faktor multipliziert. Dieser Faktor liegt in der Regel zwischen 0,25 und 1,0 und ist abhängig vom Bundesland, der Gebäudeart und der Lage des Grundstücks innerhalb der Gemeinde.
Die Formel für die Tiefe der Abstandsfläche lautet:
Abstandsfläche (AF) = F × (H × FD × HD)
Dabei steht:
F für den Abstandsflächenfaktor,
H für die Wandhöhe,
DF für den Faktor der Dachneigung aus der Landesbauordnung,
DH für die Höhe des Daches.
Beispiel für die Abstandsflächenberechnung
Ein Gebäude hat eine Wandhöhe von 9 Metern und ein Dach mit 3 Metern Höhe. Bei einer Dachneigung von etwa 70 Grad wird ein Drittel der Dachhöhe angerechnet, also 1 Meter. Daraus ergibt sich eine Gesamtgebäudehöhe von 10 Metern. Bei einem Abstandsflächenfaktor von 0,4 beträgt die erforderliche Abstandsfläche: AF = 0,4 × 10 Meter = 4 Meter
Tipp: Besonders bei komplexen Bauvorhaben empfiehlt sich eine Abstandsflächenberechnung durch einen Architekten oder Gutachter, um baurechtliche Konflikte zu vermeiden.
Wann gelten Abstandsflächen – und wann nicht?
Abstandsflächen müssen grundsätzlich zu allen Nachbargrundstücken und öffentlichen Verkehrsflächen eingehalten werden. Sie gelten sowohl für Neubauten als auch für Umbauten, Aufstockungen und Anbauten, sobald sich dadurch die Höhe oder Kubatur des Gebäudes verändert.
Unter bestimmten Umständen ist die Unterschreitung oder Überbauung von Abstandsflächen erlaubt. Die Details sind ebenfalls in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Grundsätzlich gelten folgende Ausnahmen:
- Grenzbebauung bei untergeordneten Bauwerken: Kleine Garagen, Schuppen oder überdachte Stellplätze dürfen in vielen Bundesländern ohne Abstand direkt an die Grenze gebaut werden. Dabei gelten meist Obergrenzen für Höhe und Länge.
- Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Werden sie gemeinsam geplant und errichtet, entfallen die Abstandsflächen an den Trennwänden vollständig.
- Gebäude ohne Aufenthaltsräume oder Feuerstätten, etwa Geräteschuppen oder Technikräume, dürfen oft näher an die Grundstücksgrenze rücken – häufig mit Größen- und Nutzungseinschränkungen.
- Nachbarliche Zustimmung kann eine Abweichung ermöglichen. Sie muss schriftlich vorliegen und mit dem Bauantrag eingereicht werden.
Ergänzend gilt: Bebauungspläne mit Baugrenzen oder Baulinien legen verbindlich fest, wie nah an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Diese Festsetzungen haben Vorrang vor den allgemeinen Abstandsregelungen. Außerdem kann die Bauaufsichtsbehörde in besonderen Fällen individuelle Ausnahmen genehmigen. Etwa bei ungewöhnlich zugeschnittenen oder beengten Grundstücken. Ein Rechtsanspruch darauf besteht jedoch nicht.
Nicht eingehaltene Abstandsflächen können den Verkehrswert Ihrer Immobilie erheblich mindern oder sogar zu rechtlichen Problemen führen. Unsere zertifizierten Sachverständigen ermitteln im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens, wie sich bestehende oder geplante Grenzbauten auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.
