Die Grundschuld dient Kreditgebern als Sicherheit, da sie ihnen das Recht einräumt, die Immobilie bei Zahlungsausfall zu verwerten. Aus diesem Grund ist sie heutzutage nahezu immer Voraussetzung für eine Immobilienfinanzierung.
Was ist die Grundschuld? Definition
Wenn Sie ein Haus kaufen und dafür ein Darlehen aufnehmen, verlangt der Kreditgeber (meist eine Bank) eine Absicherung. Diese erfolgt über den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch. Die Grundschuld ermöglicht es dem Kreditgeber, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. In einem solchen Fall kann es beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung kommen.
Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten möchten, kommen Sie heutzutage kaum an der Grundschuld vorbei. Sie ist für Banken eine unverzichtbare Sicherheit und damit meist Voraussetzung für die Kreditvergabe.
Welche Arten von Grundschuld gibt es?
Die häufigste Art der Grundschuld, die bei fast allen Immobilienfinanzierungen zum Einsatz kommt, wird auch als Fremdgrundschuld bezeichnet. Sie liegt vor, wenn der im Grundbuch eingetragene Gläubiger nicht identisch mit dem Eigentümer der Immobilie ist.
Die Eigentümergrundschuld liegt dagegen vor, wenn der Eigentümer selbst als Gläubiger im Grundbuch eingetragen ist. Das ist häufig nach der Rückzahlung eines Darlehens der Fall, wenn die Grundschuld im Grundbuch bestehen bleibt. Weitere Arten der Grundschuld sind die Inhabergrundschuld, die Sicherungsgrundschuld sowie die Rentenschuld.
Zusätzlich wird bei der Eintragung der Grundschuld zwischen zwei Varianten unterschieden:
- Buchgrundschuld: Hier wird die Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Diese Variante ist heute der Regelfall, da sie günstiger, einfacher und sicherer in der Handhabung ist.
- Briefgrundschuld: Hier wird die Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks eingetragen und zusätzlich ein Grundschuldbrief erstellt. Dieser Brief dokumentiert den Gläubiger sowie den Betrag der Grundschuld und fungiert als handelbares Wertpapier. Wer im Besitz dieses Briefes ist, gilt als Gläubiger – unabhängig davon, was im Grundbuch steht.
Wie funktioniert die Eintragung der Grundschuld?
Die Eintragung der Grundschuld, wird auch Grundschuldbestellung genannt und erfolgt durch einen Notar. Dieser erstellt zunächst die sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde, die vom Kreditnehmer unterzeichnet wird. Anschließend beantragt der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Erst mit dem Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs wird die Grundschuld rechtlich wirksam. Sie bleibt dort so lange bestehen, bis Sie sie aktiv löschen lassen.
Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Grundschuld?
Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld gehören zu den Kaufnebenkosten und setzen sich aus den Notarkosten für die Beurkundung und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Beide Gebühren orientieren sich am Wert der Grundschuld und sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. In der Praxis sollten Sie für die Grundschuldbestellung zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie einplanen.
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Wann wird eine Grundschuld gelöscht?
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens können Sie die Grundschuld löschen lassen. Für die Löschung benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank, die dann über den Notar beim Grundbuchamt eingereicht wird. Viele Eigentümer entscheiden sich allerdings auch bewusst dafür, die Grundschuld bestehen zu lassen. Der Vorteil: Sie können diese später erneut für eine Finanzierung nutzen und müssen keine neue Eintragung beantragen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, die zur Kreditsicherung dienen und im Grundbuch eingetragen werden. Der entscheidende Unterschied liegt in ihrer Bindung an das Darlehen: Während die Hypothek unmittelbar an die Restschuld gekoppelt ist und sich mit jeder Tilgung automatisch verringert, bleibt die Grundschuld unabhängig vom tatsächlichen Rückzahlungsstand in voller Höhe bestehen. Gerade wegen ihrer flexiblen Nutzung hat die Grundschuld die Hypothek im heutigen Kreditwesen weitgehend verdrängt. Sie lässt sich einfacher übertragen und auch für neue Finanzierungen wiederverwenden.
