Compromis de vente

Ein compromis de vente ist der französische Kaufvorvertrag für eine Immobilie. Er ist rechtlich verbindlich und regelt die wichtigsten Bedingungen des späteren notariellen Kaufvertrags. Damit Sie als Käufer oder Verkäufer keine Nachteile erleiden, sollten Sie genau prüfen (lassen), welche Klauseln enthalten und ob alle Gutachten beigefügt sind.

Typischerweise enthält der compromis de vente folgende Angaben:

• Identität von Käufer und Verkäufer
• Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grund­stücks­grö­ße, Wohnfläche, ggf. Inventar)
• Kaufpreis sowie Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten
• Fi­nan­zie­rungs­be­din­gun­gen (z. B. aufschiebende Bedingung, dass eine Hypothek gewährt wird)
• Zeitplan bis zum endgültigen, notariellen Kaufvertrag (acte authentique de vente)
• Vorbehalte und Rück­tritts­rech­te
• Maklercourtage
• Festlegung des Notars

Der compromis de vente ist rechtlich bindend, sobald beide Parteien unterzeichnet haben. Käufer haben ab dem Tag nach Erhalt der vollständigen Ver­trags­un­ter­la­gen 10 Tage Zeit, um ohne Angabe von Gründen zurückzutreten. Nach Ablauf dieser Frist ist der Rücktritt nur unter bestimmten Bedingungen möglich, etwa wenn eine Finanzierung nicht zustande kommt (wenn dies im Vertrag geregelt ist).

Im compromis de vente wird zum Beispiel vereinbart,

• dass keine Hypothek oder Grundschuld auf dem Objekt liegen darf,
• dass der Kaufvertrag nur gilt, wenn der Käufer einen Kredit mit einer bestimmten Laufzeit und Zinssatz erhält,
• ob die einzeln aufgelisteten und bepreisten Möbel übernommen werden,
• dass der Schuppen aufgeräumt sein muss.

1. Suspensive Bedingungen (clauses suspensives)
Die wohl wichtigste Klausel betrifft die aufschiebenden Bedingungen. Diese legen fest, unter welchen Umständen der Vorvertrag nichtig wird, ohne dass eine Vertragsstrafe fällig wird. Die häufigste Bedingung ist die Fi­nan­zie­rungs­zu­sa­ge der Bank. Wird der Kredit innerhalb der vereinbarten Frist nicht genehmigt, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Weitere mögliche Bedingungen: Erteilung einer Baugenehmigung, Zustimmung einer Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft oder das Ausbleiben von Vorkaufsrechten Dritter.

2. Angabe des Kaufpreises und Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten
Der vereinbarte Kaufpreis muss exakt genannt sein, ebenso wie die Modalitäten der Zahlung. Üblich ist eine Anzahlung (meist 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises), die auf ein Treuhandkonto beim Notar oder Makler eingezahlt wird.

3. Fristen und Übergabetermine
Im Vorvertrag werden verbindliche Fristen für die Unterzeichnung des endgültigen Notarvertrags sowie für die Übergabe der Immobilie geregelt. Verstreichen diese Fristen, können Vertragsstrafen drohen.

4. Beschreibung der Immobilie
Der compromis de vente enthält eine präzise Beschreibung der Immobilie einschließlich ihrer Fläche, Lage, Ausstattung, Rechte und Lasten. Die beigefügten Gutachten beziehungsweise Dia­gnos­tik­be­rich­te (z. B. Energie, Asbest, Termiten) sind Teil der Ver­trags­pflich­ten.

5. Rücktrittsrecht des Käufers
Privatpersonen haben nach französischem Recht ein 10-tägiges Rücktrittsrecht. Innerhalb dieser Frist kann der Käufer ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten.

6. Vertragsstrafe bei Nichterfüllung (clause pénale)
Sollte eine Vertragspartei ihre Verpflichtungen nicht einhalten oder aus schwerwiegenden Gründen ganz vom Vertrag zurücktreten, kann eine Vertragsstrafe fällig werden. Diese beträgt in der Regel die geleistete Anzahlung, also 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises.

7. Vorkaufsrechte Dritter
In bestimmten Fällen, etwa bei land­wirt­schaft­lich genutzten Flächen oder in bestimmten Gemeinden, haben Behörden oder Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der compromis de vente muss darüber Auskunft geben, da der Verkauf gegebenenfalls davon abhängt.

8. Möblierung und mitverkaufte Ausstattung
Wenn Möbel, Kücheneinbauten oder Geräte mitverkauft werden, sollte dies im compromis de vente detailliert aufgeführt sein. Dazu gehört eine Schätzung des jeweiligen Wertes.

9. Auf­lö­sungs­klau­seln bei Mängeln oder Rechtsproblemen
Teilweise werden zusätzliche Klauseln aufgenommen, die den Rücktritt vom Kauf ermöglichen, wenn sich beispielsweise gravierende rechtliche Probleme (z. B. nicht genehmigte Anbauten) oder versteckte Mängel herausstellen.

10. Er­set­zungs­klau­sel (clause de substitution)
Diese Klausel legt fest, dass der Käufer bei verspätetem Rücktritt vom Vertrag keine Strafe bezahlen muss, wenn er einen Käufer findet, der die Immobilie zu denselben Bedingungen übernimmt.

Die erste Seite im compromis de vente liefert eine Zusammenfassung aller beigefügten Gutachten und Dia­gnos­tik­be­rich­te. Diese unterscheiden sich je nach Alter des Gebäudes sowie Region. Sollten Sie selbst der Verkäufer sein: Die meisten Gutachter in Frankreich sind für alle diese Gutachten qualifiziert und erstellen die Dia­gnos­tik­be­rich­te gebündelt zum Komplettpreis.

Name des Gutachtens	Inhalt	Wann / Wo erforderlich
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	Energieausweis, zeigt En­er­gie­ver­brauch & CO₂-Emissionen der Immobilie	Pflicht bei jedem Im­mo­bi­li­en­ver­kauf
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)	Blei­ri­si­ko­be­wer­tung: Prüfung auf Bleifarbe	Erforderlich für Immobilien, die vor 1949 gebaut wurden
État d’amiante	Asbestbericht, gibt an, ob Asbest (in Ka­belum­man­te­lung, auf Well­blech­dä­chern etc.) vorhanden ist	Pflicht bei Immobilien mit Baugenehmigung vor Juli 1997
État relatif à la présence de termites	Ter­mi­ten­be­schei­ni­gung – zeigt Schäd­lings­be­fall durch holzfressende Insekten (Holzwurm, Termiten)	In gefährdeten Regionen vorgeschrieben (v. a. Südfrankreich)
État de l’installation intérieure de gaz	Si­cher­heits­über­prü­fung der Gasanlage	Pflicht, wenn die Gasinstallation älter als 15 Jahre ist
État de l’installation intérieure d’électricité	Si­cher­heits­über­prü­fung der elektrischen Anlagen	Pflicht, wenn die Elek­tro­in­stal­la­ti­on älter als 15 Jahre ist
État des risques et pollutions (ERP)	Bericht über Natur- und Umwelt­gefahren (z. B. bei Lehm­böden, Über­schwemmung, Lawinen­gefahr, Wald­brand, Erd­beben, Altlasten, Lärm­belästigung durch Autobahn, Industrie)	Pflicht in bestimmten Risiko­gebieten (z. B. Hochwasser­zonen, Industrie­gebiete, in der Nähe von Atomkraft­werken)
Diagnostic assainissement non collectif (ANC)	Überprüfung der Ab­was­ser­ent­sor­gung bei nicht öffentlichem Anschluss	Pflicht bei Häusern ohne Anschluss an das öffentliche Abwassernetz
Mesurage Loi Carrez	Wohn­flä­chen­be­rech­nung (nach „Carrez-Gesetz“), betrifft nur beheizbare Wohnfläche mit einer Deckenhöhe ab 1,80 m.	Pflicht bei Verkauf von Ei­gen­tums­woh­nun­gen sowie Häusern, die Teil einer Wohnanlage sind
État de nuisances sonores aériennes	Lärmbelastung durch Flugverkehr	Pflicht, wenn Immobilie in der Nähe eines Flughafens liegt (Flug­lärm­schutz­zo­ne, seit 2020 verpflichtend)
Diagnostic Mérule	Hausschwamm	Regional vorgeschrieben, wenn der Präfekt eine Merule-Risikozone ausgewiesen hat

Diese Gutachten werden oft unter dem Sammelbegriff „Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)“ zusammengefasst. Sie müssen dem compromis de vente beigefügt sein, da der Käufer über sämtliche Risiken und Mängel vor Vertragsschluss informiert sein muss.

Der Verkäufer muss keine Ausbesserungen vornehmen. Aber Sie können anhand all dieser Informationen besser einschätzen, wie viel dieser Immobilienkauf Sie wirklich kosten wird. Beispielsweise hat Frankreich hohe Kli­ma­schutz­vor­schrif­ten. Ist die Energieklasse Ihrer Immobilie nicht A, B, C oder zumindest D, stehen bald kostspielige Investitionen an. Sie dürfen auch davon ausgehen, dass Sie in Stromversorgung und Sicherung etc. investieren müssen. Falls der Voreigentümer nicht zufällig Deutscher oder Schweizer war, ist die Elektrik nämlich meist katastrophal.

Wenn eine Windkraftanlage als technisches Risiko im Sinne des französischen Umweltrechts eingestuft wurde (z. B. bei Großanlagen oder Windparks mit möglicher Gefährdung), kann die Nähe zur Anlage im verpflichtenden État des risques et pollutions (ERP) erscheinen. Diese Verpflichtung gilt nur, wenn die Präfektur das Gebiet als Risikozone (zone à risque technologique) klassifiziert hat, und ein entsprechender Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) besteht. In den meisten Fällen gilt: Wind­kraft­an­la­gen fallen nicht automatisch unter die Meldepflichten wie etwa SEVESO-In­dus­trie­an­la­gen oder Hochwasserzonen.