Die Briefgrundschuld ist eine klassische Form der Kreditsicherung bei Immobilien. Sie kombiniert den Eintrag im Grundbuch mit einem zusätzlichen Grundschuldbrief.
Was ist eine Briefgrundschuld?
Die Briefgrundschuld ist eine Grundschuld, bei der zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Dieser Grundschuldriefdient als rechtlicher Nachweis des Gläubigerrechts und muss bei Übertragungen oder Vollstreckungen im Original vorliegen.
Anders als bei der Buchgrundschuld werden Änderungen wie Gläubigerwechsel nicht im Grundbuch dokumentiert, sondern ergeben sich allein aus dem Besitz des Briefes. Das macht die Briefgrundschuld besonders flexibel, birgt aber auch Risiken bei Verlust oder Missbrauch.
Was steht im Grundschuldbrief?
Bei der Bestellung einer Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief als amtliche Urkunde aus. Dieser enthält insbesondere Angaben
- zur Grundschuld (Höhe, Fälligkeit, Zinsen),
- zum Belastungsgegenstand (Grundstück oder Immobilie),
- zum Gläubiger.
Rechtlich maßgeblich ist der Besitz des Briefes: Wer ihn innehat, gilt als Gläubiger der Grundschuld und kann daraus Ansprüche geltend machen. In der Praxis verbleibt der Grundschuldbrief daher meist bei der finanzierenden Bank und wird erst nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens an den Eigentümer herausgegeben.
Welche Vorteile hat eine Briefgrundschuld?
Der Vorteil einer Briefgrundschuld gegenüber einer Buchgrundschuld ist die Flexibilität. Wird die Grundschuld an eine andere Person oder Institution übertragen, ist dafür kein mit Kosten verbundener Grundbucheintrag nötig, sondern lediglich eine Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs. Außenstehende Dritte können die Grundschuldübertragung nicht nachvollziehen.
Welche Nachteile und Risiken bestehen bei der Briefgrundschuld?
Schon bei der Eintragung der Briefgrundschuld begegnen Sie einem ersten Nachteil: Die Gebühren zur Erstellung des Grundschuldbriefs samt Grundbucheintrag sind ungefähr um ein Viertel teurer als bei einer rein im Grundbuch eingetragene Grundschuld.
Das größte Risiko der Briefgrundschuld besteht darin, dass der Grundschuldbrief verloren geht oder in unbefugte Hände gerät. Gelangen unberechtigte Dritte, zum Beispiel bei einem Einbruch, in den Besitz des Grundschuldbriefs, können sie als Gläubiger den Anspruch auf Auszahlung der vollen Summe einschließlich Zinsen geltend machen. Das gilt auch, wenn Sie das Geld oder einen Teil davon bereits an den Berechtigten zurückbezahlt haben.
Ist der Brief verschwunden, kann die Grundschuld weder übertragen noch gelöscht werden. In diesem Fall ist ein kosten- und zeitintensives Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht notwendig, um den Brief für kraftlos zu erklären. Steht ein Immobilienverkauf an, verzögert der Verlust des Grundschulbriefs die Eigentumsübertragung um mehr als ein halbes Jahr.
