Das Baugrundrisiko umfasst alle Unsicherheiten und Gefahren, die sich aus den geologischen, hydrogeologischen und historischen Eigenschaften des Bodens ergeben und ein Bauvorhaben technisch, rechtlich oder wirtschaftlich beeinflussen können. Dazu zählen unter anderem unerwartete Bodenschichten, schwankende Grundwasserstände, Altlasten, kontaminierte Böden oder geologische Besonderheiten wie Hanglagen oder Felsuntergrund.
Grundsätzlich trägt der Bauherr das Baugrundrisiko. Eine frühzeitige und fachgerechte Untersuchung des Baugrunds ist daher eine der wichtigsten Voraussetzungen für Planungssicherheit und Kostenkontrolle.
Was zählt zum Baugrundrisiko?
Zum Baugrundrisiko gehören alle Faktoren, die den Bauablauf, die Statik oder die Kosten beeinflussen können, darunter:
- tragfähige oder nicht tragfähige Bodenschichten,
- hohe oder schwankende Grundwasserstände,
- Altlasten (z. B. Chemikalien, Verfüllungen),
- Felsformationen oder Findlinge,
- Schadstoffe im Boden,
- Setzungsrisiken, Hangrutschungen oder Bodenbewegungen,
- unzureichend dokumentierte frühere Bebauungen oder Abrissreste.
Je heterogener und schlechter dokumentiert der Untergrund, desto höher das Baugrundrisiko.
Warum trägt der Bauherr das Baugrundrisiko?
Der Bauherr ist rechtlich dafür verantwortlich, einen baugeeigneten Untergrund bereitzustellen. Auch wenn ein Bauunternehmen hochwertige Arbeit leistet, kann es keine Verantwortung für unbekannte oder unzureichend erkundete Bodenverhältnisse übernehmen.
Deshalb müssen Bauherren vor Baubeginn sicherstellen, dass der Untergrund tragfähig, frei von Altlasten und planungstauglich ist.
Wie kann ein Bauherr das Baugrundrisiko reduzieren?
Das Baugrundrisiko lässt sich nicht vollständig ausschließen, aber deutlich minimieren durch:
- Baugrunduntersuchungen (Bodengutachten),
- Sondierungen und Bohrprofile,
- Bewertung durch Geologen oder Geotechniker,
- Altlasten- und Schadstoffuntersuchungen,
- Prüfung alter Lagepläne, Luftbilder und Katasterdaten,
- Analyse von Grundwasserständen, Drainagebedarf und Setzungsverhalten.
Welche Folgen hat ein unbekanntes Baugrundrisiko?
Wird der Baugrund nicht ausreichend untersucht, können gravierende Folgen entstehen:
- Bauverzögerungen durch Baustopps oder Umplanungen,
- erhebliche Kostensteigerungen durch zusätzliche Erdarbeiten,
- aufwendige Anpassungen der Statik oder Fundamentierung,
- langfristige Schäden am Gebäude (z. B. Setzrisse, Feuchtigkeit),
- Rechtsstreitigkeiten über Verantwortlichkeiten.
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Wer zahlt Mehrkosten durch unerwartete Bodenverhältnisse?
Grundsätzlich kommt der Bauherr für Mehrkosten durch unerwartete Bodenverhältnisse auf. Auch wenn ein Bauunternehmen Festpreise anbietet, gelten diese meist nur auf Basis bekannter Bodenverhältnisse.
Werden beim Aushub unerwartete Probleme entdeckt, etwa:
- nicht tragfähiger oder stark durchfeuchteter Boden,
- massive Felsbrocken im Fundamentbereich,
- Altlasten oder kontaminierter Boden,
so muss der Bauherr die zusätzlichen Maßnahmen finanzieren.
Welche Rolle spielt das Baugrundrisiko bei der Immobilienbewertung?
In der Grundstücksbewertung ist das Baugrundrisiko ein wesentlicher wertbeeinflussender Faktor – sowohl bei unbebauten Grundstücken als auch bei bebauten Objekten.
Ein erhöhtes Baugrundrisiko kann den Verkehrswert eines Grundstücks erheblich mindern, da dies zusätzliche Kosten, Einschränkungen oder Risiken für künftige Bau- oder Sanierungsmaßnahmen bedeutet.
