Das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen stellt sicher, dass landwirtschaftliche Betriebe ihre Flächen erweitern können, bevor sie an Nicht-Landwirte verkauft werden. Doch wann genau greift dieses Recht, wer profitiert davon und welche Ausnahmen gibt es? Hier erfahren Sie alles Wichtige – inklusive Voraussetzungen und Ablauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Vorkaufsrecht für Landwirte greift, wenn landwirtschaftliche Flächen an Nicht-Landwirte verkauft werden und die Grundstücksgröße meist über 1 – 2 ha liegt.
- Die gesetzliche Grundlage bildet das Grundstücksverkehrsgesetz sowie das Reichssiedlungsgesetz.
- Ausnahmen bestehen, wenn die Fläche an Verwandte verkauft wird oder unterhalb der Mindestgröße liegt.
- Der Ablauf umfasst eine Prüfung durch Behörden und Landgesellschaften, die über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden.
Definition: Was ist das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen?
Das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen gibt bestimmten Personen, meist Landwirten oder Siedlungsunternehmen, das Recht, eine landwirtschaftliche Fläche vorrangig zu kaufen, bevor sie an Dritte veräußert wird. Ziel ist es, landwirtschaftliche Strukturen zu erhalten und Betriebe vor Flächenverlust zu schützen.
Hinweis: Unter einer landwirtschaftlichen Fläche (LF) versteht man eine statistische Maßeinheit, die Ackerland, Dauerkulturflächen und Dauerweideflächen umfasst. Dazu zählen Flächen für den Anbau von Kulturpflanzen, temporäre Weideflächen, Markt- und Gemüsegärten sowie zeitlich begrenzte Brachflächen, nicht jedoch Hofgebäude oder dauerhaft aus der Produktion genommene Flächen.
Die gesetzliche Grundlage für das Vorkaufsrecht in der Landwirtschaft bildet das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) sowie das Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG). Diese Gesetze regeln, wer ein Vorkaufsrecht hat und unter welchen Bedingungen es ausgeübt werden kann.
Es wird zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Vorkaufsrecht unterschieden:
- Gesetzliches Vorkaufsrecht: Greift automatisch, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, zum Beispiel beim Verkauf an Nicht-Landwirte.
- Vertragliches Vorkaufsrecht: Wird individuell zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart und notariell beurkundet.
Lesetipp: Mehr zum Vorkaufsrecht im Allgemeinen erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber Vorkaufsrecht für Immobilien.
Wer hat ein Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Grundstücken?
Das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht soll sicherstellen, dass Agrarflächen in der Landwirtschaft bleiben. Berechtigt sind insbesondere:
- Aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte: Landwirte, die ihre Betriebe erweitern möchten und wirtschaftlich in der Lage sind, das Grundstück zu bewirtschaften, haben Vorrang beim Kauf.
- Siedlungsunternehmen & Landgesellschaften: Diese Einrichtungen können das Vorkaufsrecht ausüben, um Flächen gezielt an Landwirte weiterzugeben oder eine sinnvolle Agrarstruktur zu sichern.
Wann greift das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Grundstücke tritt in Kraft, wenn eine landwirtschaftliche Fläche verkauft wird und bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Voraussetzungen
Damit das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen greift, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Ziel ist es, landwirtschaftliche Betriebe zu schützen und die Nutzung der Flächen sicherzustellen.
- Verkauf an Nicht-Landwirte: Wird das Grundstück an Personen oder Unternehmen verkauft, die es nicht landwirtschaftlich nutzen, kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.
- Grundstücksgröße: In den meisten Fällen greift das Vorkaufsrecht ab einer Fläche von 1 bis 2 Hektar.
- Besondere Regelungen je nach Bundesland: Die genauen Voraussetzungen variieren regional und sind durch Landesgesetze geregelt. Informationen dazu finden Sie in den jeweiligen Landwirtschafts- und Grundstücksverkehrsgesetzen der Bundesländer oder auf den Websites der zuständigen Landwirtschaftsministerien und Behörden.
Ausnahmen: Dem Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen entgehen
In bestimmten Fällen besteht kein Vorkaufsrecht, auch wenn es sich um eine landwirtschaftliche Fläche handelt. Dem Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen entgehen Grundstückseigentümer in besonderen Konstellationen:
- Verkauf an Verwandte: Wird die Fläche innerhalb der Familie übertragen, besteht kein Vorkaufsrecht.
- Kleine Grundstücke: Liegt die Fläche unterhalb der gesetzlichen Mindestgröße, entfällt das Vorkaufsrecht.
- Spezialfälle: Bei Erbauseinandersetzungen oder bestimmten Umstrukturierungen kann das Vorkaufsrecht ausgeschlossen sein.
Vorkaufsrecht in der Landwirtschaft: Ablauf und Genehmigungsverfahren
Damit das Vorkaufsrecht für landwirtschaftliche Flächen wirksam wird, durchläuft es ein behördliches Prüfverfahren. Hier sind die wichtigsten Schritte für Käufer und Verkäufer:
- Prüfung durch Behörden & Landgesellschaften: Nach dem Verkaufsabschluss wird der Kaufvertrag bei der zuständigen Behörde oder Landgesellschaft eingereicht. Diese prüft, ob das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden kann.
- Fristen & rechtliche Schritte für Verkäufer und Käufer: Die Behörde hat in der Regel zwei Monate Zeit, um über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Der Verkäufer darf das Grundstück erst nach Ablauf der Frist oder nach einer Negativbescheinigung (Bestätigung, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird) endgültig übertragen.
- Konsequenzen, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird: Der vorkaufsberechtigte Landwirt oder die Landgesellschaft tritt an die Stelle des ursprünglichen Käufers und übernimmt den Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen. Der ursprüngliche Käufer verliert die Möglichkeit, das Grundstück zu erwerben. Falls der Kaufpreis über dem Marktwert liegt, kann die Behörde eine Anpassung auf den Verkehrswert verlangen.
Die genauen Abläufe und Regelungen variieren je nach Bundesland und sollten vor dem Verkauf genau geprüft werden.
Fazit
Die Wertermittlung einer landwirtschaftlichen Fläche spielt eine entscheidende Rolle, insbesondere wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder ein Verkauf geplant ist. Ein realistischer Verkehrswert schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor finanziellen Nachteilen.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht schützt landwirtschaftliche Betriebe vor Flächenverlust. Eine fundierte Wertermittlung ist dabei der Schlüssel zur fairen Abwicklung.
Ing. André Heid M. Sc.
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