Wie stark darf eine Miete steigen? Entscheidend ist dabei die sogenannte Kappungsgrenze. Diese legt fest, um wie viel Prozent die Miete bei bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf.
Was ist die Kappungsgrenze? Definition
Die Kappungsgrenze ist eine mietrechtliche Schutzvorschrift, die in § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist. Die Kappungsgrenze legt fest, wie stark ein Vermieter die Miete innerhalb eines festgelegten Zeitraums erhöhen darf. Diese Begrenzung gilt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Ziel der Kappungsgrenze ist es, Mieter vor sprunghaften oder übermäßigen Mieterhöhungen zu schützen. Davon unabhängig gibt es auch in Bezug auf die Grundflächenzahl eine Kappungsgrenze.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung?
In den meisten Städten und Gemeinden liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Das bedeutet, je nach Region darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 bzw. 15 Prozent steigen.
Hinweis: Wie hoch die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen an Ihrem Wohnort ist, erfahren Sie über die offiziellen Landesverordnungen oder Übersichtslisten der jeweiligen Landesregierungen.
Wie lange gilt die abgesenkte Kappungsgrenze?
Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent darf von den Landesregierungen per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren festgelegt werden. Danach muss die Regelung überprüft und gegebenenfalls neu beschlossen werden. So wurde die Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen zum 1. März 2025 bis 28. Februar 2030 in 57 Gemeinden (statt bisher 18) auf 15 Prozent abgesenkt. Meist geht die abgesenkte Kappungsgrenze Hand in Hand mit der Einführung einer Mietpreisbremse.
Welche Ausnahmen von der Kappungsgrenze gibt es?
Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558 BGB, also zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. In folgenden Fällen greift sie nicht:
- Staffelmiete: Wenn im Mietvertrag feste Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten vereinbart sind, ist die Kappungsgrenze nicht anwendbar.
- Indexmiete: Bei Mietverträgen mit Indexbindung richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Auch hier entfällt die Begrenzung.
- Modernisierung: Mieterhöhungen nach § 559 BGB aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind von der Kappungsgrenze ausgenommen.
- Neuvertrag: Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, gilt die Kappungsgrenze nicht. Unter Umständen greift hier aber die Mietpreisbremse.
- Sozialwohnungen: Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten gesonderte Regelungen, hier findet die Kappungsgrenze keine Anwendung.
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Wie kann ich die Kappungsgrenze berechnen?
Ausgangspunkt der Berechnung ist immer die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Heiz- und Betriebskosten. Entscheidend ist dabei jedoch nicht die aktuelle Miete, sondern die Nettokaltmiete, die vor genau drei Jahren galt. Je nach Region darf diese innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent oder 15 Prozent steigen.
Die Formel für die Berechnung der Kappungsgrenze lautet:
Nettokaltmiete × 1,15 (bzw. × 1,20) = maximal zulässige Miete
Beispiel: Sie haben vor drei Jahren eine Nettokaltmiete in Höhe von 650 Euro gezahlt. Die Mietwohnung befindet sich in einer Region mit abgesenkter Kappungsgrenze (15 Prozent).
Rechnung: 650 Euro × 1,15 = 747,50 Euro
→ Ihr Vermieter darf die Miete auf maximal 747,50 Euro erhöhen. Überschreitet er diesen Wert, wäre die Mieterhöhung unzulässig. Das gilt sogar dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Kappungsgrenze nicht einhält?
In diesem Fall sollten Sie der Mieterhöhung schriftlich widersprechen und auf die Kappungsgrenze verweisen. Eine Mieterhöhung, die gegen die Kappungsgrenze verstößt, ist unzulässig. Im Zweifel können Sie sich an den Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Wichtig: Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze macht die Mieterhöhung jedoch nicht vollständig unwirksam. Als Mieter haben Sie hier ein Recht auf eine teilweise Zustimmung. Das bedeutet, Sie können der Erhöhung bis zur Kappungsgrenze zustimmen und den Rest zurückweisen.
